央企物业被村民“打跑”了？广州丰裕花园1130万欠费的背后不简单

导语

最近看到一件挺离谱的事：央企物业血亏1130万含泪撤场，原因令人唏嘘。

广州白云区太和镇，有个叫丰裕花园的安置小区——连同隔壁的丰雅花园，合起来叫沙亭岗新社区，住着近4000户人家。

这些住户是当年为兴丰应急填埋场环保搬迁腾地方的乡亲——兴丰村整村、穗丰村15到19社。2023年5月摇珠分房，2024年4月起，村民陆续收楼入住。2024年3月，保利物业通过正规招投标进场，原本招标10个月服务期，最终干了两年多，血亏1130万离场。

这可是央企物业，港股上市物业（06049.HK），背靠保利发展，全国物管十强里排前三的主儿。两年零五个月后，2026年7月14日，保利在小区门口贴出一纸《关于退出白云沙亭岗新社区物业服务的公告》。公告的意思，一句话就能说清：这活儿，干不下去了，央企也不陪你们玩了！

理由也写得很直接：截至2026年6月，物业服务费累计欠费超1130万元；2026年1—6月，月均收缴率只有26%。什么概念？100户人家，74户不交。员工薪酬已经拖欠两个月。

AI作图，与实际楼盘无关

公告里那句“项目已丧失持续运营基础”，翻成大白话就是——央企也垫不动了。

网上评论瞬间炸了锅：

“现在的业主啊，住新房还想白嫖？”

“物业费都不交，还有脸怪物业跑？”

“刁民就是刁民，给再好的物业也白搭。”

总之，说什么的都有，但是草根看到这些，心里狠堵，这儿必须掰开了揉碎了讲。

当所有人都在骂业主的时候，我只想问一句：事情，真的是这样吗？

草根看来，这事祸根不在物业，也不在业主，问题在哪里，请容许我一一道来。

业主没耍无赖，先是电梯耍无赖

先看一组数据，你品，你细品。

这个社区，39栋31层高层建筑，约117部电梯。村民2024年4月起收楼，到今天，满打满算两年。

电梯坏了几回？2025年全年，224次。2026年1月到3月中旬，212次。两年加一块儿，436次。平均不到两天一次。

丰雅花园5G栋的许女士，有一次被困在电梯里整整一个小时，最后打电话给物业，维修人员来了才把她“救”出来。她的话很朴素：“我们这栋每层6户人家，一部梯坏了，每天就靠另一部上下，等电梯要等5分钟以上。”

更让人心里发凉的是那批电梯的“体检报告”：29台因距离不足需有偿裁绳，11台钢丝绳轻微出粉，9台严重出粉。

有村民说，部分缆绳在日常检测中就已生锈掉渣。

这里得补一句行业常识：一般电梯用满5年，才轮到裁钢丝绳；用到7到8年，才会出现大规模磨损老化。这批电梯2022年安装交付验收，2025年维保到期，实际投用两年，就走到“濒临批量报废”这一步。

兴丰村的村干部自己都说，这情况“异常”；村委甚至希望请第三方机构全面检测，查一查电梯到底有没有以次充好。

AI作图：两年故障436次的电梯

更绝的是什么？电梯公司一句话把村民噎死了：

“我们2022年就安装交付验收了，交房前施工方一直用着，实际使用时间不止两年。现在维保期过了，大额维修？村民自己掏钱。”

那钱从哪儿出？这个社区，到现在没有公共维修资金。

据说原因如下：这是 安置房，要等业主办下不动产权证，才能依规缴纳住宅专项维修资金，而这个社区的产权证还没办下来。于是这笔“房子的大病保险”，就一直悬在半空。

村委也不是甩手掌柜。这两年，村里多次垫资抢修停运电梯；今年3月27日到5月20日，太和镇政府还协调电梯公司，对全部117台电梯做了免费检测维修，统一延保1个月。可垫资垫得了一时，垫不了一世，大额维修开支早就超出了村委的承受能力。

于是就有了人世间最荒诞的一幕：

电梯坏了，找物业，物业说“没有维修资金，我也只能先垫点配件”；找电梯公司，电梯公司说“过保了，得自己掏钱”；找村委，村委说“垫了好几轮，真垫不动了”。

最后，每天提着心坐电梯的，是那近4000个活生生的人。

AI作图：化粪池外溢，臭味飘进卧室

另外，有新闻报道说，业主反映其窗台下化粪池外溢，臭味飘进卧室。你让这些人怎么交物业费？这些属于交付质量问题，也不是应由物业单位来解决的事儿。

质保期两年未满，那么建设单位，或施工单位，作为了吗，这可是他们应该负责的事。

鸡贼吗？租客交了物业费，房东却往自己兜里搁

别急着骂村民素质低，这里还有一层你看不见的猫腻。这个社区，租户特别多。为啥？乡亲们搬上楼，手里往往不止一套安置房。

政府公开的比选公告里写得明明白白：这个项目需安置约2211户搬迁村民，住宅约63.25万平方米、6777套房源——平均每户分到三套。自己住不完，剩下的就挂出去出租。于是就形成了这么一条链条：

租客 → 每月把物业费转给房东 → 房东把钱揣进自己兜里 → 物业一分钱见不着

租客与房东，AI作图

媒体采访时就遇到过这样的事：有租客按月把物业费转给房东，房东却没交给物业。租客的委屈很实在——“物业费我一分没少交，怎么就成了欠费户？”

看明白了吗？真正欠费的，未必是住不起的人，而是那些把租客当“提款机”、把物业费当“额外收入”的房东。

租客一分不少地交了，钱被房东截胡；物业背了“服务差”的锅，租客背了“欠费”的名。你说这笔账，该算谁的？

顺便说一句，物业的态度也很硬：撤场可以，债权不放弃。谁欠的费起诉谁，而且只认房产证上的名字。有媒体按超七成的欠费率粗算，未来可能涉及1600多户、近5000套房源，本金加违约金、诉讼费、律师费，总额或将超过1300万元。

保利也冤，也不冤，应知这里可能有坑

我知道有人要急了：那物业就没错吗？央企是来做慈善的？当然不是。

但也别把它当成白莲花。草根翻了翻白云区政府的公开公告，发现一个细节特别有意思。

2023年5月，太和镇公开比选沙亭岗新社区棚改前期物业服务，费用预算388.9万元，服务期限只写了10个月。当时5家企业报名，保利物业服务股份有限公司以97.1分排第一。

注意，是10个月。结果保利一进场，干了两年零五个月。为啥？因为这中间，业主大会、业委会，压根没成立起来。

AI作图，物业撤场，与本楼盘实际无关

可见，这次招标，本就是过渡性的：要等业主大会成立、业委会选出来，再正式签合同、谈价格、定服务标准。对于这些巨无霸物业来说，成立业委会和搞散业委会，都是驾轻就熟的，不然没有胆儿去投这标。

可这个近4000户的社区，交楼两年多了，业委会在哪里？是没人牵头吗，是没人组织吗，是没人坐下来跟居委会/村委会谈吗？事情肯定恰恰相反，一定尝试做了，结果抗不过熟人社会和人性。1130万的学费，很贵很贵，也说明了央企还是能坚守的，若换个小企业，可能没干满10个月就肯定止损跑路了。

但面对人性和业主大会制度掣肘，也是然并卵。物业专家苦心炮制的业主大会必须2/3参会率的规则，原来似乎企图保护物业企业，结果现在最终成为回旋镖，这此也狠狠打伤了住宅物业企业自己。

物业想成立业委会、物业涨点价？也必须按《民法典》第二百七十八条来。也要要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，还要参与表决的面积过半、人数过半同意。没有业委会，这个流程根本走不动。

这次物业想快速成立业委会，结果也尝到了业委会成立的苦头；折腾了29个月，连个业委会的引子都没有折腾起来，只能用脚投票——撤场止损。

于是就滚成了这个死循环：不交钱 → 物业没钱 → 服务缩水 → 更不交钱 → 物业撤场

AI配图：物业与业主面对电梯，有苦说不出

物业与业主陷入僵局：服务缩水与拒缴物业费的死循环。

保利不是第一天知道收缴率低。它垫了两年钱，直到员工工资发不出，才掀桌子。

它不是被欺负的老实人，它是算完账之后选择止损的生意人。

央企怎么了？央企也要对股东负责。这一点，草根不骂它。

真正大鬼，躲在后面

好，现在问题来了。业主有委屈，物业有委屈，租客更委屈——那到底谁错了呢？

草根觉得真正该被追问的那个，从头到尾就没露过面。

第一刀：维修资金为什么是空的呢？

近4000户、39栋31层高层、117部电梯的社区，公共维修资金是空的。是忘了呢？还是漏了呢？还是压根没排上日程呢？现在能查到的说法是：要等业主办下不动产权证，才能依规缴纳。可电梯不会等产权证——它已经在批量出粉了。

第二刀：业委会为什么一直成立不起来？

一个近4000户的社区，交楼两年多，没有业主大会，没有业委会。谁来指导、谁来推动、谁来教会这群刚放下锄头的乡亲“怎么自治”？这个问题，比吵架重要得多。

还有那个民法典业主大会必须双2/3参会率规则，是哪个不食人间烟火的专家出的主意呢，这条是为了谁、想干嘛呢？是想全国住宅小区的业委会成立率永远低于30%吗？

第三刀：1.5元的物业费，从定价那天就算不过账。

草根查了下，广州日报的报道写得很清楚：这个社区的物业费标准是1.5元/平方米·月，在白云区算是中等水平（也有报道说物业费是1.6元的）。

而按广州市物业服务收费政策，普通住宅前期物业服务一级收费政府指导价上限是2.8元/平方米·月。1.5元，还不到上限的六成。就这价格，还要招标国央企，不知道写这物业招标文件人是太聪明、还是太呵护村民呢，反正不符合质价相符的逻辑的。

另外，居然也有5家物业企业，去报名并投标。这是拼智商，还是拼胆量呢；还是觉得反正都是国央企，亏了也是肉烂在锅里呢？

39栋31层高层、117部电梯的维保，公共照明、二次供水、保安、保洁、绿化、垃圾清运——这些哪一样不是吞金兽呀？

有课题组，长期跟踪研究物业管理问题，采访调研了广东省714名物业项目经理，结论是：

物业是典型的人力密集型行业，人工成本占总成本的60%到70%，加上公共能耗、设施维保、清洁绿化，刚性支出占总支出的90%以上。用工成本一路涨，可大量小区的物业费标准，自交房那天起就没动过。1.5元定价，对这个小区来说，就是个必定亏本的买卖（因为拆迁安置房，缴费率从来不会很高的）。这事情，保利物业真不懂吗？笔者深表怀疑。

政府想给乡亲们减负，这个心思能理解。但你不能用“商品房的壳子，装保障房的价”，最后让物业、让业主、让租客三方捆一起沉没。

要补贴，就明着补贴；要低价，就明着说“这就是基础服务”。又想马儿跑，又想马儿不吃草，世上没有这个道理。

扎心：受伤的永远是最没话语权的

现在保利要撤了。原定9月14日走，因为新物业一时接不上，又拖到10月13日。

7月22日，兴丰村、穗丰村两个村委已经划好行政区域，撤场后暂时分区接手；村里有保洁保安保底，先凑合着。

但你猜怎么着？租客已经开始收拾行李了。“怕环境变差，”有租客说，“合约到期就搬走。”

那些把物业费揣进自己兜里的房东呢？房子是自己的，大不了继续空着，等下一个租客来。那些交了钱却被房东坑了的租客呢？卷铺盖走人，亏的是押金和时间。那些真正自住的村民呢？他们得继续住在这部随时可能停在两层楼之间的电梯里。

最后输得最惨的，是本来就最弱的那一群人。别再骂业主了，该问的是这个系统！

这两天我刷到好多评论，说“现在的人素质真差”“给脸不要脸”。草根想说一句：别这么

急着站道德高地。你要是搬进新家，结果电梯两年坏436次、化粪池污水就能往外冒、公共收益可能是一笔糊涂账、维修资金更没着落——你交不交？你要是那个月月给房东打钱、结果被物业列为欠费户的租客——你冤不冤？

沙亭岗新社区这事，最核心的，不是业主素质问题，也不是物业黑心问题，应是一套回迁安置社区的治理链条，从交楼那天起，就有几颗螺丝没拧紧导致的问题。

维修资金缺位、业委会难产、物业费定价倒挂、公共收益不透明、房东截流……

每一颗雷，都是交楼那天就埋下的。保利只是最先撑不住、最先喊疼的那一个。

草根谈

这两年，物业“主动撤场”已经不是新闻。中指研究院的数据是，2025年初到2026年3月，全国住宅项目撤场案例就有212个，超六成是物业主动走的。克而瑞物管的数据是，全国500强物企的平均收缴率，从2020年的93%一路跌到2025年的71%。

而中国物业管理协会早就说过，85%的收缴率才是行业公认的运营警戒线（草根姑且信了，因为只有这个比例，才可能让物业100%依归依合同履职、才能让小区房屋和各种设施设备、绿化等100%维护维保保养到位，且达到95%以上完备率）。

在广州，光白云、南沙、增城、天河、番禺几个区，2025年至今就至少有8个小区经历了物业撤场。增城的凤秀家园，1元/平方米·月的物业费，收缴率只有26.41%，累计欠费超122万元，今年4月30日刚撤；白云沙亭岗这1130万，或许还不是广州最狠的一笔，最狠的可能还在后头。

物业跑了，账不会自己消失。接下来无非是三种人轮番出场：街道兜底派出应急物业，居委会或村委会顶上（发动可调配资源来支撑），或者业主自救；业主自救，既可以成立业委会，也可以实施自管自己组建物业来服务小区。比如前两天我写的济南文昌花园，1天1元钱，1年365元，依然让小区良性运转起来的事儿。既然村民还不习惯交纳物业费，那就交点自管费，考虑到电梯能耗啥的，1天2元，不足由村委或街道补贴吧，既然都那么爱护村民了。

物业撤场跑了，1130万成了坏账了，可这近4000户人家的日子，还得过下去。

而真正该在安置房建设和交楼前，就答完的那几道题，没有就被认真思考过，或许以下思维作祟，才是源头祸根！

安置房已经很福利了，所以其质量和配置，可以低一点就低一点吗？如果认真建设了，质量会如此不堪吗？

安置房，是否应交纳维修资金？会不会是这样的：建设方认为我没有暴利，所以应该不交；入住方认为我贡献了土地，应该不交。

从农村平房，搬进高楼，村民的业主组织怎么建，能建设起来吗？这是建设方、村委会、保利物业，估计从未想过，觉得轻松得很！

物业费怎么定合理，没有市场调研，没有成本核算，只是觉得应该给村民极大优惠，所以1.5元？

显然，这些当事者都没过过脑，没有深思熟虑过，都是拍脑门决定，这就是所谓的摸着石头过河吗？！

只管拆、只管建，不管业主如何生活、物业如何运行，好似成为通病，商品房如此，这安置房也如此。交房不满两年，电梯故障严重而频繁、化粪池就淤堵返臭，能说安置房施工质量真的很好吗？

交房前，建设方不缴纳维修基金，业主也不缴纳维修基金，两年办不下房产证。是建设方觉得自己姓“公”所以不用缴纳吗？安置村民呢，觉得自己是实地村民，所以更应该被照顾，也更不用缴纳吗？

如果是房产证办不下来，都入驻两年了，办个证这么艰难，为啥？难道这是广州第一次搞拆迁安置，不知道怎么给安置房办证？还是有人觉得：白嫖物业费就是挺爽，慢慢办呗？

或者，成立不了业委会，这次不是物业不想成立了，或许是村民不想成立了，村委会也觉得可以慢慢来。是觉得：反正央企物业有社会责任，也亏得起吗？

AI作图：租客拖着行李离开

最受伤的，永远是最没话语权的人，租客们心有余悸后，这个小区还能吸引更多租客吗？

所以，下次再有哪个安置小区贴出物业撤场公告，希望我们别再只会骂一句“业主素质真差”。

因为真正该被追问的，从来都不是那74% 不交钱的人——而是从一开始，就没把这近4000户人家如何和谐安居、小区长效运行的决策系统。

1130万的学费，1130的代价，有点贵，谁之过？真该有关部门好好想一想了。

（本文事实依据：广州日报·新花城、羊城晚报·羊城派、南方都市报、新浪财经、观点网、广州市白云区人民政府门户网站公开公告、中指研究院、克而瑞物管，数据截至2026年9月。）

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