全文发布！物业服务纠纷案件典型案例（下）

9月16日，上海一中院系统梳理近三年审理的物业服务纠纷案件，正式发布《上海市第一中级人民法院物业服务纠纷审判白皮书》，旨在充分发挥典型案例示范指引作用，明晰业主、业委会、物业服务企业等各方权利义务，引导相关主体依法履约、理性维权，助力化解物业领域矛盾纠纷、推进基层社区治理现代化。白皮书共发布十件典型案例，此前已刊载五件案例本文刊载其余五件。

马某、徐某系402室房屋业主，G公司系涉案小区的物业服务企业。2021年，小区业委会经招投标程序后聘请Y公司进行小区大修，包括屋面防水工程、外墙维修等项目，由业主大会、G公司与Y公司签订《房屋维修工程施工承包合同》。Y公司施工期间，马某、徐某多次通过业委会主任向Y公司提出具体施工方面的意见和建议。Y公司完工后，马某、徐某发现402室的部分外墙和内墙漏水，Y公司曾进行维修但未能根治漏水问题。经鉴定，Y公司对于屋面防水工程的施工质量存在问题。马某、徐某认为Y公司的施工发生在G公司提供物业服务期间，G公司存在欺骗误导业主大会、未及时在施工期、质保期内协助修复等问题，构成违约，应承担将402室的漏水部位修复的责任。

一审法院认为，G公司与业主大会签订的物业服务合同约定了G公司对小区共用部位负有维护义务。经司法鉴定，402室确存在渗漏水情况，且属公共部位，故马某、徐某基于物业服务合同要求G公司承担维修责任，具有事实和合同依据。G公司应当根据鉴定意见书记载的修复方案按照相关规范要求进行施工。G公司不服，遂提起上诉。

上海一中院认为，业委会经业主大会表决通过后使用专项维修资金组织小区大修是业主行使对专有部分以外的共有部分共同管理权利的表现形式。业委会通过招投标程序选定Y公司作为房屋维修工程的施工单位，且在Y公司施工期间，马某、徐某多次联系业委会主任要求其对Y公司的施工进行监督和管理，业委会主任及时向马某、徐某作出反馈，表明小区大修完全是在业委会的主导下进行。物业服务合同仅约定G公司负有对物业共用部位的维护义务，不包括对屋顶、外墙等共有部分的维修义务，而且未有证据显示G公司在Y公司施工期间存在物业管理方面的失职行为，因此，马某、徐某基于物业服务合同的法律关系要求G公司承担对402室房屋漏水部位的修复责任，缺乏相应依据。二审法院遂撤销一审判决，改判驳回马某、徐某的一审诉讼请求。

小区大修是使用住宅维修资金的业主共决事项，业委会执行业主大会的决议并对外与工程公司签订房屋维修工程施工承包合同，有义务对工程公司的施工质量进行监督和管理，此时物业服务企业对相应屋顶、外墙等共有部分并不负有法定维修义务。如工程公司的施工质量不合格导致发生业主房屋漏水加剧等问题，业委会作为合同相对方有义务要求工程公司履行保修责任以维护全体业主的合法权益。受损业主单独起诉要求物业服务企业承担维修责任，则缺乏请求权基础，法院不予支持。

案涉小区D业主大会、业委会与H公司签订物业服务临时代管协议，约定一般情况下不启动重大公共部位、公共设施设备维修项目，除非因存在安全隐患、设备损坏、老化、长期停用引发投诉或不满等紧急情形确需维修，应按照物业维修一般程序实施，并由H公司报请业委会、业主大会核实或批准，费用由相应业主承担。H公司进场临时代管物业服务后，与S公司签订电梯维护保养合同。代管期间，S公司为案涉小区电梯更换外护板、灯片、无线通话设备等配件，H公司时任物业经理在费用表上签字确认。后S公司起诉H公司支付配件维修费用，生效判决认为S公司进行配件更换维修系受H公司概括指示所为，H公司与S公司签订的电梯维护保养合同并未约定H公司的合同责任由D业主大会、业委会承担，并以H公司时任物业经理撤场时在费用表上签字确认的费用金额认定H公司应向S公司支付111,389.12元。H公司付款后，以维修费用实际发生、维修利益归属于案涉小区D全体业主为由，主张被更换电梯的受益方D业委会、业主大会承担终局偿付义务，起诉要求D业委会、业主大会共同返还该维修费用。

上海一中院认为，另案生效判决系依据H公司与S公司之间的合同关系，确定H公司作为合同相对方承担付款责任。H公司是否可向D业委会、业主大会追偿，属于另一法律关系。追偿权的行使需有法定或者约定的连带、代偿、替代责任主体，且该主体应为终局责任人。H公司既未按约定申报流程启动对小区大部分电梯进行全面维修的申请程序，又无任何相关的证据材料证明其自行进行维修的相关电梯处于存在明显的安全隐患，且情形紧急等状态，以达到证明其未经申报流程即维修电梯的紧迫性、必要性之证明目的。H公司在未能举证证明其未经审批即擅自维修、更换D小区的电梯设备是否确实有利于相关业主的实际需求的情形下，仅以维修后全体业主受益为由，不能证明D业委会、业主大会负有法定或约定的终局偿付义务，H公司的诉讼请求不予支持。

物业服务企业处理公共设施设备维修事项，应严格区分对外合同责任与内部费用承担关系。物业服务企业与第三方维修单位形成合同关系并对外付款，并不当然意味着业主大会或业委会负有最终偿付义务。是否能够向业主追偿，关键在于是否存在约定或法定依据，即维修是否符合约定启动条件和报批程序以及未经申报流程时维修是否具有紧迫性、必要性的现实状态。物业服务企业应及时留存报修、勘验、报价、审批、验收、业主确认等材料。确属紧急维修的，也应同步固定安全隐患、紧急状态和必要处置范围的证据。物业服务企业未经审批即擅自维修，在未能举证证明确实有利于相关业主的实际需求的情形下，不得以维修利益属于小区业主为由主张业主大会或业委会承担终局偿付义务。

J公司系P小区的物业服务企业，P小区业主大会依法表决通过《改造方案》，授权业委会重新划分、调整现有停车位。P业委会征求业主意见，通过终版方案，明确在某健身会所正门口两侧设置4个标准停车位，停车位与会所正门之间预留约1.65米宽的区域，作为人行通行道。健身会所认为通道过窄影响进出，多次沟通无果后，某健身会所起诉J公司、P业委会，要求撤销会所正门口设置的4个停车位，恢复原状。

一审法院认为，争议车位所在区域系小区的共有部分，因此，业委会有权基于业主大会的授权划分该区域的停车位。同时，业委会在健身会所与争议车位之间保留了一定距离的通道，保障了会所门口的正常通行。故对某健身会所要求物业服务企业、业委会取消车位并恢复原状的诉请不予支持。某健身会所不服，遂提起上诉。

上海一中院认为，业主大会、业委会依法通过集体决策的方式对小区共有部分进行管理，是业主自治的重要方式，但多数决并不意味着可以忽视少数业主或者其他利害关系人的合法权益。本案中，虽然《改造方案》已经经过业主大会多数决通过，业委会亦根据授权制定了具体车位划分方案，但结合本案现场情况及相关证据，在健身会所正门口设置4个停车位，必然会对人员、车辆进出造成不利影响，直接影响健身会所的日常经营效率，对其合法经营权益造成实质性侵害。此外，健身会所内人员密集，若发生火灾、人员突发疾病等紧急状况，正门口区域若有车辆占用，还会严重阻碍救援车辆、急救车辆快速进场开展救援工作，存在重大公共安全隐患。业委会制定车位划分方案时，未充分考虑健身会所这一利害关系人的经营需求及安全风险，损害了其合法权益，存在疏漏。遂改判撤销会所门口停车位、恢复原状。

业主大会、业委会通过集体决策的方式管理小区公共事务，是业主自治的重要方式，应遵循“合法、合理、兼顾各方”的原则。业主大会、业委会在决定停车位设置、公共区域使用、设施设备改造等事项时，既要依法履行表决程序，也要充分考虑决议是否侵犯了少数业主或其他利害关系人的合法权益，不能简单以“少数服从多数”为由作出明显不合理的决议。如果决议内容侵害了少数业主或其他利害关系人的合法权益，受侵害的主体仍可以依法请求人民法院撤销。同时，业主自治过程中，要兼顾个体合理需求与全体业主公共利益。涉及小区公共区域使用、公共设施改造的决议，需全面评估潜在隐患，不得危及公共安全。物业服务企业作为小区管理服务机构，在执行业主自治决议时，负有独立的审慎履职义务，不得盲目配合实施不合理决议。

W公司为Y小区提供物业服务，2024年12月31日，W公司在工作群中告知Y业委会，14号楼外墙腰线石膏板脱落，并联系长期在小区承接维修事项的Q公司负责人朱某刚次日进行处理。Y业委会副主任在群内表示“先尽快应急处理一下”，并未否定W公司安排Q公司进场维修。施工当日，朱某刚与王某贺搭设脚手架进行外墙维修,二人全程仅佩戴电动自行车头盔，未佩戴施工安全帽、安全带或安全绳，脚手架下方亦未设置防坠网或缓冲垫。王某贺在高处作业过程中从脚手架坠落，经抢救无效死亡。经查明，自2023年12月起至施工当日，朱某刚有时联系王某贺要求处理维修事宜并不定期结算劳务费用。王某贺近亲属王某涛等五人起诉要求朱某刚、Q公司、W公司及Y业委会共同赔偿损失。

一审法院认为，Y业委会与Q公司之间成立建设工程合同关系，Y业委会为发包人，Q公司为承包人；朱某刚安排王某贺提供劳务，王某贺与Q公司成立事实劳务关系。王某贺登高作业未佩戴安全帽、安全绳，对自身安全未尽合理注意义务，自身存在一定过错；Q公司不具备建筑施工资质，未提供必要安全防护措施，是事故发生的主因；朱某刚系Q公司唯一股东，未能证明公司财产独立于个人财产，应承担连带责任；Y业委会作为发包人，未审查Q公司的施工资质及安全生产条件，存在选任过错。综上，确定王某贺承担30%的责任，Q公司与朱某刚连带承担50%的责任，Y业委会承担20%的责任。

上海一中院认为，W公司明知Q公司缺乏相应建筑施工资质，仍直接选任其进行高空外墙腰线维修，且未协助作业人员做好安全防范、未及时制止违规作业，对事故发生存在过错。Y业委会系维修事项的直接受益方，曾作为发包方与Q公司签订过维修工程施工承包合同，在W公司通知Q公司进行维修时亦未作否定表示，也存在选任过错，综上，二审据此调整责任比例，王某贺承担30%的责任，Q公司与朱某刚连带承担50%的责任，Y业委会、W公司各承担10%的责任。

小区公共部位维修特别是外墙、高处、脚手架等高风险作业，不能因“应急处理”而降低安全审查标准。物业服务企业即便不是形式上的发包人，只要实际联系、安排施工单位进场并参与现场管理，就应审慎审查施工资质和安全条件，并及时制止违规作业，否则应承担相应的管理瑕疵责任。业委会作为业主自治组织，在公共维修事项中既代表业主利益，也负有合理注意义务。对于涉及专业资质和人身安全的维修工程，业委会应通过规范程序选任具备资质的施工单位，督促物业服务企业落实现场安全管理，避免因默许无资质主体施工而承担相应民事责任。

徐某甲为某小区1404室房屋权利人。徐某乙、徐某丙为同楼栋804室房屋权利人。J公司上海分公司系该小区物业管理部门。2024年4月8日，徐某乙、徐某丙因804室发生渗漏水向物业报修。2024年4月16日，J公司上海分公司通过微信向徐某甲方人员询问上门检修时间，徐某甲方未予配合。同日，徐某乙就漏水引发邻里纠纷报案。2024年4月24日，小区物业管理服务中心作出《房屋公共管道漏水告知单》，要求1404室业主（即徐某甲）在2024年4月30日前配合修缮。2024年4月25日，该小区物业管理服务中心作出《关于1404户公共管道修缮方案》。2024年4月27日，该物业管理服务中心出具《告知书》，载明经排查检测发现，1404室管道井处可能出现破裂导致渗水。该《告知书》一并载明了1404户室内管检修方案，并承诺由此产生的任何费用无需1404室户主承担，为此物业管理服务中心支付3,000元保证金给徐某甲。2024年4月28日，物业进入1404室检修。J公司上海分公司确认漏水原因系1404室卫生间管道底部裂口，铸铁管道老化，自然裂开导致。徐某乙、徐某丙确认2024年4月28日维修后未再发生新的渗漏水问题。后徐某乙、徐某丙起诉请求徐某甲、J公司、J公司上海分公司赔偿因房屋漏水造成房屋损害的维修费用12,566元、在外租房费用9,600元、律师费损失10,000元及公证费损失2,000元。

上海一中院认为，物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全。公共设施包含物业管理区域内由业主和使用人共同使用的排水管道等设施。根据2024年4月28日物业工作人员进入1404室检修的现场情况以及检修后漏水改善情况来看，可以认定此次漏水与1404室的下水管道破损具有因果关系。J公司上海分公司作为案涉小区的物业管理方，应当定期对小区内公用设施进行管理维护，由于J公司上海分公司对案涉公用设施维护不力，致业主财产受损，物业服务企业应对业主的相关损失承担主要赔偿责任。徐某甲作为1404室业主，有义务在相邻方发现有渗水时配合J公司上海分公司打开管道井对公共管道进行检修。根据已查明事实，J公司上海分公司至少自2024年4月16日即要求徐某甲配合检修，但直至2024年4月28日才得以进场检修，造成受损业主损失扩大，故徐某甲应承担延迟配合检修所致扩大损失部分的次要责任。徐某甲抗辩认为物业服务企业未能及时出具书面《告知书》，应对损失扩大承担全部责任，但鉴于徐某甲拒绝配合检修在先，物业服务企业遂出具书面告知书，且是否出具书面《告知书》并非徐某甲履行配合检修义务的前置条件，故徐某甲应当对损失扩大部分承担赔偿责任。

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。住宅内公共排水管道虽位于业主专有房屋空间内，但属于小区共有设施，及时配合物业服务企业对屋内公共管道检修、防水状况排查，是产权人基于相邻关系应当承担的容忍、配合义务范畴。发生相邻房屋渗漏造成财产损害时，漏水源头往往处于其他业主专有区域。物业服务企业已拟定检修方案、承诺承担检修相关费用，充分保障业主权益的前提下，相关业主应当配合入户排查检修，不得以房屋属于私密空间为由拒绝协助。业主无正当理由拒不配合管道检修，致使隐患无法及时消除，造成相邻方损失扩大的，应当对扩大部分损失承担相应赔偿责任。同时物业服务企业入户检修，应当履行充分告知义务，采取损害最小的检修方式，妥善处理费用及修复事宜，平衡业主专有权利与共有设施维护，兼顾各方合法权益。

值班编辑：卜玉