大跌36%！东莞“日光盘”，也抗不住了

来源：东莞淘房志

妈呀，当初开盘即“日光”的东莞神盘们，也开始扛不住了。

2021-2023年，绝对是城区和松山湖豪宅新盘的高光时刻，把“日光”玩成了流水线：开盘即摇号，摇号即冻资，冻资即抢房。

备案价更是最高冲到6.8万/㎡，2023年的楼市这个价，不可谓不疯狂。

当年的有钱人购房客挤破头抢房，坚信核心地段的新房买到即赚。

可惜，短短三年过去，潮水退去，神话破碎，6万+也变成4万+了，4万+的现在也2万+了。

像松山湖的深业松湖云城，开盘价4.6-4.9万/平，现在挂牌价最低2.7万/平，还是高楼层。

这个价格，连目前城区的刚需盘价格都比不过了。

昔日一房难求的网红盘，如今二手房集体杀价，不少业主忍痛割肉。

今天我们复盘5个那几年火爆新盘：城区的瑧湾汇、CBD润府、瑧山境，松山湖的中海松湖林语、深业松湖云城。

这六个盘里，瑧湾汇、润府、松湖林语、松湖云城都是开盘即售罄；瑧山境虽然没“日光”，但首开98%去化也差不多了。

瑧湾汇：东莞首个“三开三罄”

最高6万+/㎡，如今4.4万/㎡成交

跌幅21%-27%

瑧湾汇是东莞首个三开三罄”的楼盘了。

当年三个月、三次开盘、三次摇号、三次售罄，非常火爆。

2023年首批8、9号楼161套建面约143-198㎡的房源，开盘当天售罄，选房采用公证摇号，“莞E认购”线上登记559人，完成冻资433人，比例约1:2.69。

3月21日，7号楼124套加推，再次秒光；5月21日，第三批54套300㎡大户型，火速抢光。

首开8、9号楼备案价区间在5.09万到6.13万/㎡，备案均价约5.6万；第二批7号楼备案均价约6.1万，最高6.47万。

最疯狂的是第四批，75套301、360㎡大平层，备案均价直接干到6.5万/㎡，最高68087元/㎡，刷新东莞历史备案价。

现在二手成交价房源已经跌至4万+/㎡了。

例如143㎡4房，目前最低挂牌价650万，折合单价约4.6万/㎡，同户型成交价630万，单价4.4万/㎡。

还有300平房源，成交价4.75万/㎡，相比当初6.5万均价，跌了1.75万一平，跌幅高达27%左右。

按5.6万均价算，143平房源现在跌幅已经去到21%了。

只能说，三开三罄是真的，但火爆的市场，也把它挂高位了。

CBD润府：城区第一个破5万的盘

两开两罄，二手回到4字头

跌幅21%

2022年7月26日，华润置地中心·润府首开，172套143㎡四房，当日日光，认筹阶段，“莞E认购”登记1072人，完成冻资586人。

10月加推最后170套，再度日光，它是东莞城区第一个均价破5万/㎡的新盘。

当初备案均价约5.1万/㎡，首批总价约686-743万/套;最后一批套均总价710万。

二手房方面，成交单价基本都在4万左右，今年6月成交一套143平低楼层房源，成交价576万，9月成交高楼层588万左右。

现在贝壳平台上，一套高楼层的143平房源，挂牌价590万，单价4.1万，比起6月这套低楼层的成交价，也没贵多少了。

相比开盘均价，跌了21%。

当然，润府是四个日光盘里跌得相对“温柔”的一个了，CBD的产业、地铁和商业，好歹托住了底盘。

瑧山境：东城首个摇号盘均价5.16万

最新二手房成交价单价3.64万/平

跌幅25%

瑧山境是东城黄旗山脚下万科瑧系代表作，背靠体育公园，定位改善大平层，当年靠着瑧湾汇、瑧山汇的热度，被市场寄予厚望，很多人把它当成黄旗山新一代标杆豪宅。

项目虽然没有开盘日光，但也非常火爆，首开180套去化98%，房客比约1:1.3。

首推180套房源主推建面约143平四房，折后均价约5.16万/平㎡。

目前臻山境还有少量尾盘在售，主推建面约200-272㎡四房，均价4.5万/㎡起。

二手房方面，挂盘的不多只有18套，其中143平户型挂牌价为4.2万/㎡，相比当初跌了1万一平那样。

不过，最近成交的首套二手房，单价却降到3.64万/㎡，成交价521万。

据说业主当时700万买的，单价约4.9万/㎡，直接亏了180万左右了，这还不算税费啥的。

整体来看，这个价格直接跌了25%。

中海松湖林语：33天清盘收金53亿

最新成交价单价3.1万/平

跌幅19.6%-34%。

中海松湖林语，2021年10月20日首批房源备案取证，10月23日首开，11月21日最后一批342套房源完成选房，从首开到收官仅33天，收金约53亿。

这个小区，可以说是松山湖当年行情的高潮。

当初价格参考均价4.85万/㎡，最高去到5万+/㎡。

现在二手价格，99.67㎡8月成交价361.8万，折合3.63万/㎡；二手最低挂盘价375万。

139.72㎡四房成交价460-550万区间，折合3.2万到3.9万，主要楼层和湖景的区别。

整体来看，相对4.85万均价，跌幅去到19.6%-34%。

中介跟我说：“看不看湖景，价格相差几十万。”

“中海松湖林语价格，比隔壁深业贵很多，因为品质高，然后比较安静，改善盘居住舒适。”

深业松湖云城：东莞首个摇号盘

单价最高5万+，现在跌破3万/㎡

跌幅36%

2021年10月13日，深业松湖云城开盘，这是东莞第一个摇号楼盘，297套房源，666人摇号，中签率45.9%，2小时内全部售罄。

当初开盘价格区间为4.0万到5.3万/㎡，参考均价约4.85万。

现在二手房价格，116平最低挂牌319万，单价2.7万/㎡。

不过据中介表示：“这套顶楼，门口有封条，但还没拍卖，业主现在便宜卖了。”

正常二手成交价大概在369万。

值得一提的是，目前挂牌价也差不多，都在368万、375万那样，实际成交价会更低。

141㎡房源，目前没有成交，不过挂牌价439万，单价也只有3.1万/㎡，还是高楼层。

中介跟我说：“深业靠近高速，会有点噪音，所以价格比中海低很多。”

我看了下，这个小区，目前挂牌量足足有70套那样，业主卖房比较内卷。

当年2小时秒没的盘，如今是松山湖这几个盘里挂牌量最大、单价最便宜的。

相比均价，目前价格跌了36%了。