香港豪门郑氏家族，把自己的底牌都打出去了

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

香港郑氏家族，还是把自己的底牌打出去了。

近日，出售传闻已久的上海K11，正式以公募REITs的方式打包上市。同时，多家媒体报道称，其正在出售所持香港尖沙咀凯悦酒店50%股权，潜在买家为新加坡华业集团。

其中，新世界发展公告称，拟分拆上海香港新世界大厦（K11 购物艺术中心），通过公开募集商业不动产投资信托基金，在上交所发售、上市，预计规模约为38.18亿元。

上交所REITs项目动态显示，上述项目名为“广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金”，发起人为上海新世创曜企业管理有限公司，目前项目状态显示为“已受理”。

截图来源于上交所

天眼查显示，发起人最终由香港新世界中国房产有限公司间接全资持有。

按预期，新世界发展将认购基金份额总数约20%，认购金额约7.64亿元，剩余80%份额则公开发售，总额约30.54亿元。

上海K11是新世界发展在内地首个K11商场，也是最值钱的资产之一。面临千亿债务压力的郑氏家族，不得不把自己的家底也拿出来化债。

从被传出售部分资产到打包REITs上市，整个过程可以看到，新世界发展在核心资产去留抉择上，更偏向于坚守和不舍。

01.

还是把底牌打掉了

时间回到2025年7月。

当时，新世界发展处在偿债节点。

先是公司新管理团队在香港会见多家银行高管，洽谈581亿港元银行贷款再融资。后传出，出售上海K11写字楼部分资产，售价28.5亿元。同时，杭州、深圳等在内的地产项目也被摆上货架。

新世界很快对外否认了出售的传闻。

一年后的今天，上海K11的去留问题，终于浮出水面。

招募说明书显示，上海K11位于上海黄浦区淮海中路300号，总建筑面积约13.04万㎡，包括办公部分的K11 ATELIER，商业部分的K11购物艺术中心。同时，上海K11二期商业将于2027年入市，商业面积5.2万㎡。

作为新世界发展在内地开发的首个K11购物艺术中心，上海K11由上海香港新世界大厦重新装修改造而来，是上海著名地标建筑之一，也吸引了很多品牌首店入驻。

2023年以来，共有41家全国手首店和上海首店入驻上海K11。

目前，在营首店总量为25家，全国首店包括Casetify、Blanksocks、福见仁、福咕咕大饭堂等，年均客流量超1000万人次。

过去三年，上海K11整体经营表现稳定，购物艺术中心、写字楼出租率均超过90%以上。2026年一季度，购物艺术中心出租率为96.98%，写字楼则为90.52%，较2025年末均有所上涨。

但从租金单价上看，上海K11有可能降低租金，以提高整体出租率。

自2023年以来，整体有效租金单价（单位：元/㎡/天）呈现逐年下跌趋势。其中，购物中心部分从2023年的18.23元跌到2026年3月的15.65元，写字楼部分则从7.52元跌至6.3元。

截图来源于招募说明书

上海K11的经营收入与有效租金单价表现，呈现同比趋势。2023-2025年，营业收入从约3.6亿元跌至3.26亿元，净利润从1.22亿元跌至1.19亿元。

截图来源于招募说明书

这也说明，上海K11的市场价值在缩水中。

按2026年3月末的评估基准日，项目市场价值总价为45.68亿元，折算单价约为3.5万元/㎡。

2021年9月，新世界发展花了约33.75亿元，从周大福手中收购上海K11项目公司剩余50%股权时。按2021年6月评估基准日，当时项目有两个评估价值70.11亿元和73亿元。

前后都是采用收益法进行评估。也就是说，差不多5年时间，上海K11整体价值分别折价34.84%和37.42%。

尽管如此，上海K11仍算得上是新世界发展手中最值钱的一个K11商场。

2025年末，按零售、写字楼、服务式住宅细分，其共持有26个K11项目，包括20个现有项目和6个未来发展项目。其中，上海K11购物艺术中心出租率排在前列。

截图来源于企业财报

但香港豪门郑氏家族，还是把这张底牌打掉了。

因为打包REITs上市，本质也是卖掉80%权益和相应分红，只是公司将主导权仍掌控在自己手里。

02.

正在积极推进化债

自2025年7月，新世界发展多笔化债动作，都能看到一个特性：掌控主导权。

比如：以影响香港经济为由，“倒逼”银行将银行贷款转为抵押贷款。2025年四季度传出，黑石想以“SPV注资+受让郑氏家族旧股”方式入主新世界发展，但为了保住家族支柱企业的控制权，这一计划还是告吹了。

很多项目资产的出售情况，同样如此。

一开始，郑氏家族率先将新创建股份从新世界发展上市主体中剥离，以及出售天得发展、Ｋ11运营权、启动体育公园等部分资产，都流向了周大福企业和家族实控公司。

而2025年12月消息称，新世界发展拟出售瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）部分资产，估值达159亿港元，且郑家纯已和潜在买家接触。但至今未有新进展。

大规模抛售资产背后，是郑氏家族正在积极推动化债工作，同步持续推进轻资产转型。

化债方面，新世界发展推出“七招减债”策略，资产出售是重要举措之一。其中，住宅存量项目分了两步走：积极推售项目完成去化，加快土储转化。

截图来源于企业公告

2026财年上半年，新世界发展在香港、内地分别实现权益销售额103亿港元、32亿元。其中，香港市场来源包括新盘项目天御、瑧博、瑧爾，以及存量项目启德帕蔚森、皇都、滶晨。

土储转化方面，新世界发展全力推进北都项目，引入华润、招商、深业、中海等共同开发香港马适路、龙田村等项目。按预计，公司未来1-2年土储转化面积为200万平方呎，3-5年土储转化体量为620万平方呎。

新世界发展实际持有内地的住宅项目并不多。2025年末，内地总土储面积为228.4万㎡，住宅部分仅95.7万㎡。

如何将内地资产变成“活水”帮忙化债，同时保留项目主导权？是新世界发展一直在探索的。

直到这次上海K11项目分拆REITs上市。对于新世界发展而言，这次分拆有两个转折点：转向轻资产运营的重要里程碑，内地资产化债找到重要突破口。

上海K11分拆架构情况｜截图来源于企业公告

对此，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示，NWD C-REIT将会是首个港资的内地商业不动产REIT。

在她看来，本次分拆公司既可拓宽内地资本渠道，释放资产价值，又可透过轻资产模式、收取派息，NWD C-REIT成为回报稳定的资本工具，继续从项目中获益。

不过，瑞银指出，新世界发展分拆发行REITs，规模虽有38.2亿元，差价收益预计为9.8亿元，但考虑到发行前需清理项目公司的关联企业贷款、土地溢价款和自身认购部分等，实际资产处置为预亏7.1亿元，净回笼资金约11.4亿港元。

尽管相比2025年末总债务1443亿港元，可支配资金显得有些杯水车薪，然而新世界发展将内地资产变成“活水”方面，至少找到了突破口。

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