从“保交付”到“二次创业”，碧桂园在下什么棋？

昨天，碧桂园和深汕城综集团签了一份战略合作框架协议。

双方计划围绕项目建设管理、商业运营、文旅业务等领域开展合作，聚焦存量资产盘活、商业运营管理、文旅运营创新、项目代管代建等方向，以“国企资源+民企创新”模式推进。

值得关注的是，碧桂园控股集团董事会联席主席莫斌亲自到场签约。

深汕特别合作区，很多广东省外的人可能连这个名字都没听过，莫斌为什么要跑这一趟？

我想，这可能是碧桂园的一次表态，更是碧桂园“二次创业”一个标志性节点。

提到碧桂园，很多人的第一反应可能还是：它还活着呢？

所以还是先来碧桂园近期的财务状况。

债务端，碧桂园基本“拆”完了，总额约177亿美元的境外债重组方案已于2025年12月30日正式生效，境内9笔约137.7亿元的债券重组也全部通过，整体降债规模预估近900亿元，重组后新债务融资成本降至1%到2.5%。

今年6月30日，碧桂园按期足额兑付了1434万美元的首笔利息，且提前一天把钱存进了指定账户，在当下这个环境下，提前把利息趴到账上，这个动作本身就释放出积极信号。

交付端也接近收官，2026年被碧桂园定义为“保交房收官之年”，刚性现金流出的高峰正在过去，这是碧桂园能腾出手来做别的事的前提。

△图片来源：网络

但经营端的情况要复杂得多。

2026年上半年，碧桂园实现营业收入约440.8亿元，同比减少39.3%；录得净亏损约164.4亿元，较去年同期减亏约16.3%。

1到8月累计权益销售金额187.9亿元，折算均价约7860元/㎡，这个价格水平，反映的是碧桂园大量项目位于三四线城市和县域的土储结构。

还有一个被频繁提及的数字，2025年碧桂园经营现金流首次转正，录得15.34亿元，成为率先完成系统性债务重组并实现账面盈利的民营房企之一。

但今年中报显示，碧桂园的流动负债依然超1000亿元，现金及现金等价物仅57.4亿元。

这说明，碧桂园的债务重组虽然改善了资产负债表，但短期偿债压力并没有真正解除。旧的伤口在愈合，新的风险还没出清，这就是碧桂园当前真实的切面。

了解完碧桂园的财务状况，我们再来看看碧桂园接下来要走的路，这又不得不提到9月初的集团管理会议。

在这场会上，杨惠妍用了将近一个小时拆解“828新政”的含义，她把新政的核心概括为三个转向：从预售制转向现房销售、从快周转转向重品质、从企业主体信用转向项目信用。

她明确表示，“过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写”。

这正是碧桂园眼下的生存命题，预售制转向现房销售，意味着房企不能再靠卖楼花回笼资金。

而过去碧桂园的核心竞争力之一是快周转。在现房销售模式下，这套打法彻底失效，房子从开工到可售，中间沉淀的资金周期从几个月拉长到两三年，企业主体信用转向项目信用，融资不再看集团整体信用，而是看单个项目本身的资质。

莫斌在会上则把“828新政”称为“房地产行业的第三次革命”，并强调“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地”。

“牌桌”这个词，也暴露了碧桂园当前的真实处境：首先要确保自己不下桌，然后才谈得上重新参与游戏。

战略方向定了，人的问题随之而来，9月这次管理会议特别将全国各区域总裁召回总部，开展为期两天的闭门研讨与学习，会议释放的信号是“以经营转段为核心，全面重塑整体经营、开发逻辑与组织架构”。

碧桂园员工总数从2018年末高峰期的13.14万人，降至2025年中的1.79万人，降幅约86%。从13万人到1.79万人，这显然已经不能说是“优化”，而更像是彻底换了血。

在业务层面，碧桂园依然延续“一体两翼”的打法，房地产开发为主体，科技建造和代管代建为两翼。

尤其是代建业务今年动作密集，9月7日广州天河AI云谷项目正式开工，凤凰智拓建管作为全过程管理方，加上此前落地的湖北巴东住宅项目、安徽宿州商业地块，代建项目已经覆盖了住宅、商业、产业园三种业态。

△广州天河AI云谷项目效果图

最新数据显示，凤凰智拓累计承接代管代建项目超200个，管理面积超1868万平方米，9月还获得了中房协指导发布的“2026上半年中国房地产企业代建综合能力TOP15”。

同时，碧桂园商管还以轻资产模式接管佛山桂城万达广场，计划10月以“桂城·凤凰荟”新身份亮相。

可以说，碧桂园正在尝试从“造房子赚钱”切换成“帮别人管理资产赚钱”。

这不是碧桂园一家的选择，而是行业大趋势。住建部明确表示房地产市场已进入存量时代，增量的蛋糕在变小，存量的蛋糕还很大，但会做的人不多。

碧桂园几十年积累的开发能力、供应链体系、运营团队，恰好就是做存量运营最需要的“手艺”，但劣势也有，品牌受损后的市场信任度修复需要时间。

至此，便不难理解碧桂园为何如此重视深汕这次合作了。

深汕特别合作区由深圳市主导建设管理，正处在“重点建设、全面铺开”的关键时期，部分储备土地和城市配套资产存在阶段性盘活需求，合作区已出台土地1.5级开发操作指引，探索将闲置储备土地以租赁方式交由市场主体进行过渡性开发。

△图片来源：深汕发布

而深汕城综集团作为区属国有独资企业，手里积累了丰富的商业物业、酒店及文旅类资产，但市场化运营能力有所欠缺，它需要一个能接住这些资产的运营商。

再看碧桂园这一侧的考量，2026年被杨惠妍定位为公司从保交房向正常经营转段的“最关键一年”，在这个转段节点上，碧桂园需要的不只是一笔笔零散代建订单，而是一个能验证其轻资产转型路径的标杆项目。

深汕恰好提供了这个场景。深汕城综集团与碧桂园的合作方向，如存量资产盘活、商业运营管理、文旅运营创新、项目代管代建等，全部是轻资产业务，没有一项涉及传统拿地开发。

碧桂园的凤凰智拓平台此前虽说也涉及政府代建领域的合作，但多为单个项目的代管代建，像深汕这样与区属国企平台达成全方位、深层次的战略合作框架协议，规模和层级上并不常见，如果这个模式能在深汕跑通，后面类似的合作大概率会越来越多。

毕竟地方国企手里普遍握有大量存量资产，而真正具备全链条运营能力的民企并不多。

诚然，碧桂园的问题没有完全解决，国内也确实还没有一家出险房企真正通过“债务重组之后靠轻资产业务恢复造血”的路径走出来，但碧桂园，至少还没有躺平认命。

至于这条路能不能走通，就有待时间验证了。