现房时代，招商蛇口先出招了

828 新政出台后，一场围绕现房销售制度的时代变革正在飞速拉开序幕，购房者对楼盘的评价逻辑也会发生明显的转变。

以前大家看房看的是地段、户型这些纸面参数，但未来看的是实物、是切身感受。除了产品本身，服务水平、配套兑现、社区氛围等等也会被仔细考察。

“这个社区是否值得我托付几十年的生活？”

这个问题，会成为每一个客户心中的标尺。

这也意味着，房企不能只会造房子，还要学会塑造美好的生活体验，需要真正看见人、读懂人、尊重人。

最近不少同行都在为此思考对策，但令人意外的是，有房企已经抢先交卷了！

昨日，招商蛇口在上海举办了一场主题为“敢为上海新”的品牌发布会，为站在时代岔路口的同行们提供了出色的样本。

▲招商蛇口上海品牌发布会实拍图

会上有苏河晏、上中隐翠，和刚刚拿下的唐镇双水岸新作集中亮相，但招商蛇口并没有围绕奢华用材去宣讲，而是立足于最具体的生活场景，分享了他们对产品力和运营力的探索。

全场听下来，明源君总结了这3座新品的一个共同点：底层操盘视角的彻底转变。

招商蛇口上海从居住者的视角出发，重新梳理了人与生活的关系，把业主未来几十年的生活场景都纳入了考量，构建了一套“以人为本”的系统性生活营造体系，每个细节都回应着具体的诉求。

这种回归本质、着眼于长期价值的产品观，是招商蛇口对时代变革的有力回应：

做所见即所得的产品，塑造所得超越所见的生活。

今天明源君就来为大家详细拆解一下，招商蛇口在上海的开创性做法，为什么能从容应对新时代的要求。

秉持敢想敢为的底色 招商蛇口总是跑在趋势的前面

其实说到招商蛇口，敢为、进取向来是它的企业基因，从上世纪70年代的蛇口，一路带到了同样锐意进取的上海。

从2003年入沪扎根、到2021年的“重返上海心”、再到现在的深耕城市心，23年的耕耘令招商蛇口逐渐走到了深度参与上海内环开发、洞悉本土需求的城市专家位置。

去年，招商蛇口斩获了上海市全口径销售业绩榜首之位，还做出了康定壹拾玖、海上・清和玺、安澜上海等爆火出圈的高端红盘。

最近两年，招商蛇口上海又在运营和服务端作出了大量革新，并将产品规划和运营思维进行了深度融合。

比如会所，以前都得等到交付后才能使用，但招商蛇口却开创性地采取了会所前置运营模式。不少项目在展示区开放的时候，会所也同步启动了运营。

据发布会透露，今年招商蛇口在上海已经有7个项目落地了这一模式，在销售阶段就给客户呈现真实的会所使用场景，所见即所得这件事早就已经在招商蛇口内部落实了。

又比如社群，也是这两年招商蛇口做得十分出彩的领域。

据透露，今年以来招商蛇口在上海已落地了391场社群活动，吸引了近3万人次参与，覆盖40多个社区，参与者从4岁到75岁……

这些数字背后，是蓬勃生长的邻里关系，也是“敢为上海新”在生活层面的鲜活呈现。

就在最近两周，招商蛇口上海刚刚举办了“没外人运动会”和“业主中秋晚会”两场大型社群活动。运动会吸引了1200位业主的参与，中秋晚会更是已经连续办了四年，链接了约8万户业主家庭……

▲招商蛇口上海社群活动实拍图

招商蛇口沿袭了自成立以来一以贯之的“勇立潮头、不断开创”的企业基因，已经率先完成了从纯开发逻辑到长周期运营逻辑的跃迁。

面对颠覆性的新政，多数房企都还在被动应变。但招商蛇口却通过兑现前置、运营前置、生活场景前置等等创新，提前为新时代积蓄了势能。

从当下的结果来看，招商蛇口其实已经完成了现房时代核心竞争力的构建，前瞻性和引领性不言而喻。

那么，在周期前抢跑的招商蛇口，在产品和运营层面到底做了哪些改变，才能让项目形成如此强大的合力？

说到这里，发布会上有一句话让明源君印象很深刻：“人才是万物的尺度。”

▲招商蛇口上海品牌发布会实拍图

这句话道出了招商蛇口上海的产品秘诀，也点出了营销本位与人本位这两种操盘观念的本质区别：

宏大叙事与微观视角的区别。

招商蛇口做的事情其实简单而质朴：想人之所想，用微观视角去梳理人与生活的关系。

在这次发布的3个新品当中，明源君至少看到了4种关系的重塑：人与空间、人与环境、人与邻里和人与家庭。我们一一来看，这种重塑为什么如此重要。

重塑人与空间的关系 跳出展示型思维
让社区成为可依赖的生活载体

说到人与空间的关系，我们可以想象一个简单的问题：应该人为空间服务，还是空间为人服务？

相信大家会不假思索的回答：当然是空间为人服务。

但事实上，不少楼盘都想着如何把社区做美、把景做别致、把会所做得既奢华又方便销售带看，却总是忘记把空间做得更好用、让业主用着更舒服。

这种有形式、没内容的空间，看似与人共存，实则互相割裂，交付后总会让业主感到遗憾。

招商蛇口上海扭转了这个视角，以为人服务为出发点重新审视了社区规划的逻辑，在兼顾审美的同时也力求好用，促进业主和社区空间产生更紧密的交互。

看看下面3个简单的例子，你就懂了。

一、打破传统会所的规划定式，让不同的功能空间各司所长

先拿大家都会做的会所举例。现在多数楼盘都喜欢做集中式会所，动辄千平起跳、功能一应俱全，看似十分合理。

但这未必符合业主的需求，因为从平时来看，会客、运动、幼教等场景都是分离的，集中在一个区域里反而可能互相干扰。

招商蛇口在这批新品中，打破了会所的规划定式，结合了抬板设计对板上、板下和架空层空间，作出了更合理的功能排布。

比如苏河晏项目，就把地下会所整个打造成了纯粹的运动空间，主打体育配套服务。

里面除了常规的健身房、泳池之外，还有瑜伽/普拉提室、网球学练室、中8台球室、舞蹈室等等，其中有空间还能兼顾当下很流行的团操训练。

▲苏河晏运动会所效果图

而架空层泛会所则聚焦于家庭化的休闲场景，设计了兴趣沙龙空间、儿童娱乐室、图书自习室等等，让功能更纯粹和集中。

这种将休闲空间与专业性空间分离的做法，能更好地让功能归位。休闲区主打松弛和温情，专业区则追求功能配置的极致，让会所空间更符合日常的使用惯性。

二、不以奢材论高下，以人为尺重塑空间价值

营销本位的操盘观喜欢宏大叙事，社区大门要越做越宽、奢石要越用越多，连地库也必须越来越奢华。

但人本位的操盘观讲究微观视角，空间是手段而不是目的，所有产品细节的打磨都要从个体的使用体验出发。

为了实现空间为人服务的目的，招商蛇口在小尺度的功能雕琢上，反而倾注了最多的精力。

比如苏河晏在地库中，增设了许多曾经被忽略的功能，包括小招驿站、万物仓、无接触垃圾投放系统、洗车房等等，将“中央车站”真正做成了为业主出入服务的小区枢纽。

▲苏河晏中央车站效果图

又比如上中隐翠在园林里，设计了多处小尺度的学习、休憩场景，给过去只供观赏的景观节点赋予了更丰富的使用场景，让业主逐渐增加在社区里停留和活动的习惯。

▲上中隐翠园林效果图

这些从切身体验出发的细节设计，全都是对日常生活的精准把握。

三、把设计话语权交还给使用者，业主成为社区的联合出品人

要做到空间为人服务，最直接的办法就是去问使用者：你要什么？

看似很简单，但能做到这一点的项目真不多，招商蛇口就是一个。

前面我们也提到过，招商蛇口的会所做得越来越专业化了，但各个领域的设计经验是从哪儿来的呢？

很简单，他们直接请有经验的业主来共创，让专业的人来做专业的事，把空间话语权还给使用者。

比如上中隐翠的精品健身骑行空间，就邀请了招商蛇口虹桥的骑行社群主理人来全程参与设计，从功能到动线规划、再到专业设备选型环节，都有这位资深骑行爱好者的经验和智慧在里面。

项目的社区美育体系也邀请了清和玺的美育社群主理人来共创，让艺术融入社区日常。

又比如苏河晏项目的魔方主题空间，邀请了一位特别的业主——亚洲魔方赛事冠军的母亲，来参与空间设计。

这位业主还与项目团队一起研讨了常态化课堂的设置，后续有望在魔方空间开展相关课程和训练。

这些共创不仅仅是为了完成一个设计，也真正将业主推到台前，让他们成为自己社区的联合出品人。

这一方面能给配套空间赋予真正专业的运营内容，让业主常用、爱用；另一方面也能通过参与创造的过程，深化业主对社区的认同感。

当空间真正变得“好用”，又和使用者有着深度共生关系的时候，认同感和依赖感就自然而然产生了。随之而来的，是长久的居住满意度。这种关系的重构，放在现房时代是很有分量的。

重塑人与附近的关系 不止交付房子 还交付高质量的社会连接

这几年，房企的产品越来越卷，按图纸兑现已经成了最基础的门槛。而当理性的产品参数卷到极致的时候，客户的决策反而会诉诸感性，选择那些能与自己产生更多内心连接的社区。

正如开头的那个设问：“这个社区是否值得我托付几十年的生活？”

这个问题的背后，其实就是客户对于自己与邻里关系的思考。

人有群居、寻求群体认同的本能，在大家所向往的生活里一定不会只有空间，还得有人味。

而招商蛇口上海已经敏锐地捕捉到这一点，并把可感知的邻里氛围、融入城市的烟火日常，打造成了项目的差异化亮点。

他们通过对社群的深度布局，以及融入了人文思考的产品规划，在业主和业主、业主和环境之间建立了紧密的互动关系。

可以说招商蛇口当下交付的已经不只是一套房子，而是一整套高质量的社会连接。

▲招商蛇口上海品牌发布会实拍图

一、深化邻里链接，让业主在社群中创造生活高光

这几年业内越来越多地谈到长期主义，“社群”就是用来衡量这个词的重要标尺。

招商蛇口对社群的理解可谓独树一帜，他们不是自上而下的去“策划”社群，而是把主理人作为方法，以去中心化的共创模式，来激发社群的生命力。

昨天的发布会上有两个社群故事，非常生动也很有启发性。

第一个是一位职业是舞蹈老师的业主，几年前被上海招商荟邀请成立了亲子舞蹈社群。

刚开始这个社群只有3、5个孩子，但时至今日已累计辅导了260多位业主，并且每年都会登上业主中秋晚会的舞台，这位主理人也成了小区里为人熟知的“莫莫老师”。

业主在生活之外的职业，重新在生活之内发光；邻居们也因此培养了新的爱好、结交了好友。这就是人与附近关系的重塑，纯粹而美好。

第二个是来自招商外滩玺的业主，他入住后开始带着两个孩子参加招商荟的亲子活动，未曾想很快孩子们就反过来催着他报名。

据说光今年一年，这家人就参加了十几场社群活动。原本内向的女儿变成了第一个举手发言的孩子，儿子也找到了一大批玩伴。

社群给了这些孩子们一个既安全又能独立成长和社交的环境，快速建立了他们对于新家的认同，也能反过来滋养家庭的关系。

时至今日许多同行还在低估社群对人的影响，轻视感性决策的力量，这在未来是要吃大亏的。

明源君认为，在物质极大丰裕的现代社会，社群能做到的绝不只是把人聚到一起，而是可以为业主们搭建圈层社交与自我价值实现的平台，去满足他们在金字塔顶端的深层需求。

这就是为什么招商蛇口上海的项目，除了过硬的产品力之外，还具有一种感性的魅力，能唤起“千金难买我乐意”的强烈认同感。

他们不只是在交付一套房子，还是在交付一套高质量的社会关系。

二、重塑城居关系，从分隔到共融，让人们重拾对栖息地的热爱

说来很有意思，现在人们越来越喜欢关注远方的大事，却几乎完全忽略了身边的变化。

“家楼下种的什么树？小区旁的河水位什么时候又涨了？街角开了家花店，怎么半年了才发现？”

实际上，在上海这样的一座形象封面级的国际城市，人们的心态是相对外向和开放的。哪怕是豪宅客户也并不追求绝对的私密，而是希望与外界保持愉悦但可控的连接。

招商蛇口上海的这批新项目，对人与环境的关系作出了大量的创新探索，试图重建人们对栖息地的热爱。不仅表现在社区内，还体现在红线外。

比如今年超火的“抬板”设计，招商蛇口是最早落地的房企之一，但他们不是在做跟风式的“应抬尽抬”，而是因地制宜、有选择地抬。

像上中隐翠项目的隔壁，不仅毗邻西岸中央公园和上海植物园，旁边还挨着一块公共绿地。虽然整体抬板可以节约大量成本，但社区会和周边城市界面和绝佳的生态条件完全割裂。

所以招商蛇口最终选择了半抬方案，北侧抬板下的空间打造净菜超市和综合运动中心，服务于业主的日常。

▲上中隐翠运动中心效果图

南侧不抬板，与公共绿地形成平顺的景观过渡，同时也和公园、植物园形成了生态轴的连接。

▲上中隐翠效果图

此外，招商蛇口还主动参与到了绿地的规划建设当中，邀请了上海植物园的专家参与植物选种，还规划了运动空间、萌宠空间等功能，让这里成了社区的延伸。

又比如唐镇双水岸新作项目，有着南向临河的优越生态条件。招商蛇口结合河道绿地与项目之间的天然高差，将河岸景观与社区园林之间建立了紧密的互动关系。

抬板之上的会所，观景面向河岸完全展开，滨河景观通过高差自然引进了室内；而抬板下层的漫步园林则与河岸亲水步道形成自然的连接，对小体量社区的景观界面形成了很好的补充。

重塑人与家庭的关系 跳出 “家主”视角 为每一个人打造专属空间

一直以来，多数项目的规划都默认是以“家主”视角出发的。

比如有些大平层喜欢把主卧、客厅做得极致阔绰，但次卧尺度却和刚需户型差不多；又比如会所配置主要服务于成年人，老人、孩童的活动区域只起到一个点缀作用。

以前客户要等到收房入住之后，才慢慢发现这个卧室不够用、那个空间也不够用，无奈之下又得自己砸墙重新改。但现房时代，看到这种问题客户会直接转身走人。

所以房企迫切需要意识到，房子不是家主一个人在住的，而是承载着他的整个家庭关系。孩子、老人需要什么？大人去上班的时候，他们在小区里的生活是怎样的？

这些问题多数时候都被宏大叙事淹没了，但招商蛇口却坚持从微观视角去思考。

他们在产品设计上，把平权和均好理念做到了极致，无论是户型的空间分配，还是社区配置、会所规划，都考虑到了不同家庭成员、不同细分年龄段群体的日常需要。

一、空间分配均好，每户每人都拥有富余的居住空间

在追求平权均好的理念下，户型的面积分配逻辑是完全不一样的。

比如上中隐翠的户型，在当下一众强调公区最大化的产品趋势中显得很特别。

在约147平方米的户型里，招商蛇口没有刻意放大客餐厨体系，而是优先保证每个卧室都有3米及以上的面宽，和充足的进深。这样能保证每个家庭成员在自己的小空间里，都感到舒适自在。

▲上中隐翠约147平方米户型图

又比如苏河晏主打的是约108-139m²平方米的中等面积产品，招商蛇口落地了公区平权的理念，通过一腿一定制的精细规划，让大部分小高层都实现了T2的配置。即使是中小面积段的户型，也大多能享有大面积产品的出入户感受。

▲苏河晏公区效果图

在这套逻辑下，客户看房的时候就能明显感受到，每个人的生活都是得到善待的。资源并不只是向家主的需求倾斜，家庭成员之间是平等互爱的，谁也不用委屈自己。

二、社区功能平权，每个人都有自己的一方天地

招商蛇口做社区功能的设计，不是简单地按照人群来划分，而是细化到每一个家庭结构，以及相应的活动场景里。

比如做孩童配套，不是简单凭想象做一个游乐区或图书室，而是再次从微观视角出发，针对不同年龄段孩童的成长与教育场景，来设计空间。

除了常见的绘画、游戏区之外，还会为0-3岁的婴幼儿做全软包的活动空间，和手指串珠和早教绘本区，让他们在安全的区域培养早期的活动和读写能力。

还为年龄更大的青少年配置体适能训练空间、魔方益智空间等等，提供全方位的素质教育……

▲上中隐翠配套效果图

可以说招商蛇口真正深入到了每个人的世界里，去思考他们到底需要什么，在不同的人生阶段中可以获得什么，从而用产品去回应这些需要，确保每个人都有体面且丰富的社区生活。

这种理念才是真正摆脱了家主叙事、重塑家庭关系、创造丰盛生活的路径。

结语

要说在新时代下什么是最大的挑战，明源君认为不是政策、也不是市场，而是地产人们做项目的惯性。

在现房时代的新周期下，房企的核心竞争力归根结底，是将“以人为本”转换为实实在在的产品和服务的能力。

这也是招商蛇口的实践具有引领与开创意义的原因，他们真正做到了看见人、读懂人、尊重人，早早就完成了从“造房子”到“造生活”的理念与产品升级。

招商蛇口通过重构人与空间、人与城市、人与邻里、人与家庭的四重关系，用可感知、可体验的实景生活，承接着现房时代客户的信任和托付。

这也为广大同行们指明了一条新路：

是时候抛开行业习以为常的宏大叙事了。谁能写好这个大写的“人”字，谁就能和市场站在一起，稳稳地走下去。

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