美联储降息也难救中国楼市？高盛曾预测：房价2027年前后可能稳定

很多人还在盼着美联储放水，好让国内房价喘口气。可9月17日凌晨那场议息会议，答案是加息25个基点，联邦基金利率被抬到3.75%到4.00%区间。

这是2023年7月以来头一次动加息的念头。指望外面的钱倒灌进来救楼市，这个前提本身就站不住。就算哪天美联储真的转向降息，那把钥匙也未必配得上国内楼市这把锁。

举个例子，100万贷款分30年还，利率降0.25个百分点，能省下五万多利息。账面看着挺美。

可眼下居民杠杆率已经贴着62%的红线，年轻人对未来收入没底气，几万块的利息账，撬不动买房的手。

高盛的判断说得挺直白。从2021年四季度那个高点起算，中国实际房价已经跌了20%左右，后面大概率还得再走10%，真正的底大约要等到2027年。

这个数字背后不是空口预测，人口、库存、居民资产表这几条线拧成一股绳，短周期的政策工具根本使不上劲。

看看刚出的官方数据。国家统计局9月15日发布了8月70城房价，新房同比下跌3.0%，连着38个月负增长了。

二线三线新房同比降幅在2.7%和4.1%，二手房跌得更狠，分别是4.9%和5.6%。上海是少数例外，新房同比涨3.0%，单月环比还涨了0.4%。一枝独秀，撑住了整个一线的门面。

拿港元商圈的数据对一对。当地住宅指数2021年9月冲到398的顶点，一路往下滑，2025年3月落到285这个坑底，回撤幅度接近28%。

同期本地人口没少四分之一，土地也没有突然放巨量。房价掉下来的推手，来自外围利率抬升，不是本地供需。

港元商圈的选择挺明确：先守住资本自由流动和汇率稳定这两条，本地利率只能被动跟美元走。2022到2023年外围利率高企，港元跟着收紧，汇率反复触及7.85的弱方兑换保证。

2024年11月8日基准利率还稳在5%，12月19日跟着美联储降到4.75%，2025年10月30日降到4.25%，12月11日再降到4%。

新西兰给出的是另一种画法。当地房子更像一张长期的浮动利率债券。官方数据显示，房价2022年开始进入调整阶段，到2025年7月比高点还低13%。路透社的调研口径是回撤15%，两组数据方向一致。

官方现金利率2023年5月冲到5.5%的高位，2025年8月降到3%，10月18日再降到2.5%。房价从顶到底，磨了整整三年。

曼谷的处境更纠结。剔除通胀后的真实住宅指数，2010年基准是100，2020年一季度爬到142，2021年三季度冲到147的阶段高点。2022年三季度小幅回撤，全程只跌了6%，2025年三季度又爬回147。

价格看着平稳，问题藏在别的地方。泰铢2025年12月兑美元稳在31.5一线，年内逆势升值9%左右。三个跨境样本摞在一起，规律看得挺清楚。

小型经济体的房价，金融变量说了算，本地供需说了不算。高利率往上走一年，房价往下磨三到四年才见底。汇率、利率、房价这三根绳，怎么松怎么紧，全看那道蒙代尔三角的取舍题。

想靠本地供需自愈拉起价格，属于一厢情愿。回到国内的情境，问题的层次比这些小样本更深。日本上世纪90年代初泡沫破裂的诱因之一，就是人口红利见顶。

国内自2017年起，出生人口和结婚登记数一路往下走，刚需的储备力量在缩水。胡润数据显示，2024年中国富裕家庭数量降到512.8万户，高收入群体的口袋也在收紧，高端市场的支付能力被削掉一块。

购房心态的变化更值得琢磨。前几年那句＂房价永远涨＂的口头禅，现在售楼处已经没人挂在嘴边了。房子空一个月，房东就要损失8%的年度租金收益，这笔账压下来谁也扛不了太久。

挂牌量堆着往上走，成交价被迫往下让。上海新房还能微涨，靠的是核心地段和产业厚度；三四线城市却要顶住产业空心化和人口外流的双重压力。

再说那个绕不开的假设：2027年美联储真的转向了，中国楼市能不能借势翻身？

高盛在给过一组数字，预计中国一手房销售2025到2027年分别是8.6万亿、7.9万亿、7.4万亿元，同比降幅11%、8%、7%，均价从每平米9657元逐年降到9133元。

这条曲线里，外部利率的作用力其实不大，主戏码是国内库存的消化速度。

高盛还给了一个观察窗口。2027年3月到2028年9月这段时间，新房市场可能出现12到18个月的供应缺口，中型国企和区域深耕的强势房企有机会拿到更多份额。这个预测的潜台词是：等库存去化到位、开发商现金流修复，市场才会真正见底。

跟美联储的利率曲线关系不大，跟国内房地产开发投资的止跌回稳关系更紧。8月房地产开发投资同比还在下跌19.9%，清理的路还没走完。

美联储降息救不救得了中国楼市，这个问法本身就把事情想简单了。它把一个结构性、周期性、代际性的调整，压缩成了一次货币政策的传导。

高盛把底部标在2027年，是把库存、人口、杠杆、预期这几条线综合起来算出的坐标。真正的转机，得靠宏观经济的转型托底，靠产业升级把收入预期重新撑起来。

想靠外面放水解题，这个念头可以放下了。