宽严相济，北京828新政实施细则拿出了诚意

全国首个828新政实施细则落地。

9月24日傍晚，北京市住建委等四部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（下称《实施意见》），为828新政地方实施细则打了样。

《实施意见》宽严相济。既贯彻落实中央政策，又注重北京市场实际情况，妥善处理新旧政策过渡期存在的问题。保障购房人权益的同时，也有助于市场稳定。

对北京市的《实施意见》，我们有如下看法：

第一，北京最大限度保护购房人利益，贯彻落实828新政原则。《实施意见》明确要求8月28日以后发布土地出让公告的项目，优先选择现房销售；此类项目如果申请预售，必须完成主体结构封顶。照此执行后，再无烂尾楼，购房人权益得到最大保障。828新政的原则和精神在北京得到了切实执行。

第二，充分尊重市场实际，妥善解决新旧政策衔接期平稳过渡问题。对828新政之前拿到规证，但没拿到预售证的项目，仍按828新政前原有政策执行。对已经拿到土地证，但没拿到规证的项目，在严格资金监管的前提下，2027年底前，仍按原有条件预售。

这是以务实态度给出了过渡空间。如果一刀切，势必造成楼盘供应节点大幅后移，短期内市场房源供应骤减，供需关系应激变化，不利于市场稳定。《实施意见》通过以上手段，使得828前已拿规证、已拿地的项目，能够按既定节奏运行，形成供应，供需关系保持稳定。市场有房可卖，房企有款可回。

第三，给开发商一定空间，适应后828新政时代的新模式。推行现房销售，这是新生事物。房企不可能做到立即无缝切换，而是需要适应空间。《实施意见》把签订现房销售定金合同的时间起点，设在取得工程许可证后。在各项行政审批事项中，工程许可证比较靠前，也比较好拿，这意味着开发商可以在较早时点启动销售，只不过只能收取1%定金。

任何开发项目，成功销售的前提是要锁定客户，而收取购房定金就为锁定客户提供了一定的确定性，这有利于后续节点安排。不过，1%的定金也要存入资金监管账户。请注意，文件措词是“定金”而非“订金”。

第四，地价款分期缴纳且不收利息，体现了极大诚意。828新政大幅降低开发商杠杆、资金周转率，资金成本明显提高，IRR近乎腰斩。如果出让金允许分期缴纳，可在一定程度上对冲这种影响。但是，对于分期缴纳出让金是否收取利息，各地想法不一。

北京的《实施意见》明确，土地出让30天内付首付款，比例不低于50%，剩余两年缴清，不收利息。这减轻了开发商资金成本负担，对稳定土地市场，进而稳定房地产市场都有积极作用，也有利于保护开发商的买地积极性。

我们猜测，首个实施细则，出台前应该是得到了有关部委的默认。因此，我们强烈建议，各地都应借鉴学习北京市的这个做法。此外，一些更技术性的问题，比如“容缺办理土地证”等问题，我们相信也会有妥善的解决办法。

第五，回款时点大幅后移已是定局。《实施意见》明确8月28日以后取得预售许可证的项目，竣工备案才能发放按揭贷款。这意味着，无论8月28日取得规证与否，只要没拿到预售许可证，按揭放款时点就要推到竣工验收备案。

北京楼市，从开工到竣备，至少需要两年时间，甚至更长。这段时间以内，开发商需要以有息资金支持项目开发，对资金运营水平是个考验。但好在当下北京楼市以国央企为主，资金、资信水平都很高。

第六，“带规划出让”、“七通一平”出让、“一地一策”机制等，说明政府务实。828新政后，早开工，早封顶，早竣备，早回款是开发商最核心诉求所在。开工早晚意义重大，是不折不扣的“时间就是金钱”。

北京《实施意见》中，明确了带规划出让、七通一平出让、一地一策机制，都是为了确保开发商及早开工。这充分考虑到了企业运行的需求，也为解决特定地块的问题，预留了机制上的空间，这十分务实。高质量交地，也是高质量建设的前提，也是实现高质量人居环境的基础。

第七，开发贷周期可能延长，还款时点后移。针对现房销售项目，《实施意见》中有一句话，“实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配”，这句话十分重要。

虽然并未言明，但我们相信，开发贷周期会延长，还款时点会后移，应该会与按揭放款时点相匹配。这是为了确保开发商资金运行合理接续，“开发贷要一直放到按揭贷款进来”，按揭回款也恰好成为偿还开发贷款的资金来源。

第八，预售资金监管依旧从严。按揭贷款已经后推到竣工验收备案环节，烂尾风险几乎已完全消除，市场曾寄望资金监管放松，但《实施意见》对预售资金仍要求是“全额、全过程”监管。

这里面留下一个看点，具体预售资金监管办法另行印发，也留下一定期待。例如，在央国企主导的北京市场，可否进一步发挥银行保函作用，在保障安全的前提下，更灵活地监管资金？

房地产市场利益主体多元，牵一发而动全身。北京此次《实施意见》，妥善处理了多个市场主体之间的利益关系。购房人权益得到根本保护，也照顾到了开发企业部分需求和痛点，政府也行让利之道。只有多元主体利益相互平衡，市场保持平稳，房地产发展新模式才能更加顺畅地建立和运转。

北京开了个好头，值得全国效法。

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