8·28 新政北京细则：五类项目的判定路径与资金规则

9 月 24 日，北京市住建委、市规划自然资源委、金融监管总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发京建发〔2026〕460 号，自发布之日起执行。国家三部门 8·28 通知（建房规〔2026〕3 号）发布不足一个月，北京出台商品住房销售制度实施细则。

过去一个月的讨论，大多围着“现房销售要来了”打转。通读北京细则之后，我们的看法不太一样。现房销售是方向，这一点没有争议；但真正改动开发商现金流曲线的，是另一条不起眼的规定——8 月 28 日之后取得商品房预售许可证的项目，个人住房按揭贷款要等竣工备案后才能发放。

这条规定的分量，藏在三个词里：预售许可证、竣工备案、不分新老项目。北京给部分在途项目留了一个过渡窗口，同时把回款的闸门往后推了一大截。

需要说明的是，本文所有判断都以两份文件原文为依据。政策规定、文本推论与研究判断分别说明，不将推论作为政策规定。

01

TIMELINE

先把日子算清楚：三个“8月28日”不是一回事

时点是这份细则的第一道门槛。北京原文用了三种措辞，边界日并不相同，混用会直接判错项目档位。

数据来源：克而瑞研究中心整理

三种措辞对应三类规则，不能互相串用。比如按揭后置写的是“后”，那么 8 月 28 日当天取得预售许可证的项目就不在其列；而现房销售优先写的是“起”，当天发布出让公告的项目落在里面。

8 月 28 日当天发布出让公告的项目怎么算，是我们的文本推论，不是文件的明确规定：它不落入“8 月 28 日后新发布出让公告”的新增项目条款，又符合“8 月 28 日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证”的定义，理论上仍在过渡窗口覆盖范围内。措辞只差一天，实操应当以市级部门的备案口径为准。

02

CLASSIFY

你的项目在第几档：五条轴分开判

最容易犯的错误，是把某一档分类当成全部规则的开关。事实上，这份细则至少要分五条轴各自判断。

数据来源：克而瑞研究中心整理

轴3 只看预售许可证的取得时点，轴4 只看开发贷合同的签订时点。这两条是跨切面的，不因为项目被归入哪一档而自动改变。时间是识别本细则新增要求是否触发的重要条件，但不能替代其他现行规定、土地出让文件、贷款合同与监管协议的核查。

判项目基础分类，按下面两步走：

Q1 是否在 2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权？

├─ 否（8·28 后新发布出让公告）→ ① 新增项目

└─ 是

Q2 截至 2026年8月28日，是否已取得（含部分取得）建设工程规划许可证？

├─ 否 → ③ 在途·未获规划许可

└─ 是 → ② 在途·已获规划许可、未获预售许可

两处前置核查独立于主流程：

·历史遗留项目：8 月 28 日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。注意它的入口条件是“已取得”土地使用权，不含“正在出让”，与在途条款的入口不同。

·已获预售许可项目：8 月 28 日（含）前已取得商品房预售许可证的项目，不进主流程。

数据来源：克而瑞研究中心整理

关于第⑤类：细则第一部分没有为它单列调整安排，其既有预售资金监管按适用政策和监管协议核查。但这推不出“不受任何资金管理规则影响”——主办银行规则仍可能因开发贷合同签订时点而适用，市场秩序与质量监管条款同样适用。

03

RULES

三件事，三个时点

预售：门槛抬到封顶

8·28 后新发布出让公告的项目申请预售，要满足两个条件：单体建筑完成主体结构封顶——原文细化到“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑”，并由建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

资金端同步收紧：预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除资金监管。

需要说明的是，文件明确的是监管解除节点，监管期间的支取条件、额度和程序，“具体办法另行印发”。现阶段既不能认定资金完全不得使用，也不能直接套用在途过渡项目的支取机制——后者只适用于适用该安排的特定项目。这是做现金流测算时必须留在假设里的一项。

按揭：竣工备案后才放款

这是全文冲击最大的一条。8 月 28 日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，含公积金贷款，资金通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

它没有区分新老项目。一个 8·28 前拿地、按照过渡安排在 2027 年拿到预售许可证的项目，同样要等竣工备案。

「首付先付、月供后延。按揭后置减轻购房人在建设阶段的还贷负担，也提高了项目对建设期融资的要求。」

对购房人来说，付了首付，月供要等到竣工备案之后才开始；对开发商来说，收了首付，占大头的按揭回款也要等到竣工备案。竣工备案不等于实际交付，实际还款起始日仍按贷款合同与银行放款安排确定。

主办银行：看开发贷合同的签订时点

8·28 后签订开发贷合同的项目，不论属于哪一档，都要确定主办银行：单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；组建银团的，银团牵头行为主办银行。企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户管理。市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，存放监管项目预售资金和现房定金。

开发贷投放按建设进度分批发放，经主办银行账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。

04

FLOW

钱什么时候到账：四方行为对照

收到销售款，不等于可以自由调度资金。到账账户、到账时间、使用条件要分开看。

数据来源：克而瑞研究中心整理

四方主体的行为这样变：

政府：新项目强调全额、全过程监管，适用过渡安排的项目则明确重点监管额度与支取要求。过渡安排要求重点监管额度覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需企业承担的市政工程费用，区级部门承担准入审核与支取审核，市级部门备案。

开发商：按揭回款后置，可能延长建设期资金缺口的持续时间；实际缺口取决于首付款可支取规模、开发贷及工程付款安排。过渡窗口给了抢预售的时间，但按揭后置削弱了预售回款对建设期的支持。对 8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款首付不低于 50%、余款可在合同签订后两年内缴清且不计利息，是土地端的部分对冲。

银行：按揭投放节奏整体后移，与竣工备案挂钩；开发贷按建设进度分批投放、受托支付至交易对象账户。主办银行同时拿到项目资金的全景视图与相应责任。

购房人：首付款进入监管账户，按揭放款与月供起算点后移。资金安全性提高，但要留意贷款合同与预售合同的期限错配。

05

WINDOW

2027 年底窗口：三个状态

在途·未获规划许可类项目，在区政府确保能够按时建成交付、加强预售资金监管、报市级部门备案之后，2027 年底前仍可按原有预售条件申请预售。窗口到期时会出现三种状态：

数据来源：克而瑞研究中心整理

两处容易被忽略：第一，2027 年底是“申请预售”的截止时点，不是“取得预售许可证”的期限，已申请未获批的跨年项目怎么处理，文件没有写；第二，这个窗口只适用于符合条件的在途·未获规划许可类项目，不适用于全部存量地块。

06

PITFALLS

六个容易踩的坑

按揭什么时候放，月供什么时候开始还？

8·28 后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放按揭（含公积金）。实际还款起始日按贷款合同及银行放款安排确定，竣工备案不等于实际交付。8·28（含）前已取得预售许可证的项目，不因本细则触发按揭后置。

签了合同银行不放贷，算我违约吗？

若预售合同约定“首付后若干日内付清余款”，而按揭因政策原因迟迟未放，可能引发付款期限与放款安排不匹配的履约争议，是否构成违约需结合合同及具体情况判断。签约时可争取把付款期限与银行放款时点挂钩，或写明“因政策原因导致放款延迟的，不视为购房人违约”。合同条款属意思自治范畴，细则未作规定。

新增项目选预售，资金是不是锁死到联合验收？

不能这样理解。文件写的是“全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管”，明确的是解除节点，不等于期间不能支取。监管期间的支取条件、额度和程序待具体办法明确。做测算时把它当假设条件列示，别直接套用过渡项目的支取机制。

主办银行制下，母公司还能调度项目资金吗？

触发条件是 8·28 后签订开发贷合同。适用的项目，全部项目相关资金纳入主办银行账户管理，项目层面封闭程度显著提高。文件没有列出账户之间的具体划转条件，因此不能据此认定可以任意调拨，也不能认定一律禁止，需结合监管办法、融资合同与账户管理约定判断。

历史遗留项目怎么适用？

经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。而在途项目有关规定包含两类安排：一类按原政策执行，一类原则按新项目执行并附条件过渡。具体参照哪类及其监管要求，应结合项目情况与主管部门执行口径确定，不宜径行认定为按原政策执行。

同一项目分期、分栋取证，跨越 8 月 28 日怎么算？

文件没有展开。一个项目分期或分栋取得多张预售许可证、取证时间跨越 8 月 28 日时，按揭规则的适用范围如何识别，不应按第一张预售许可证的日期直接判断全部房源，需要主管部门口径。

07

INSIGHTS

三个判断

判断一：用监管换时间，但要严格限定适用范围。

对在途·未获规划许可类项目，北京给出 2027 年底前按原预售条件申请预售的窗口，交换条件是资金全额进入市住房资金管理中心监管账户、重点监管额度覆盖全部剩余工程建设费用及红线外市政工程费用。这个概括只适用于该过渡机制，不宜外推到全部项目。

判断二：按揭后置削弱建设期资金周转能力，缺口规模需要测算。

8·28 后取得预售许可证的项目，按揭须竣工备案后发放，购房按揭对建设期资金的支持作用被削弱。实际缺口取决于五个变量：首付款入账规模及可支取部分、开发贷投放节奏与额度、土地款分期安排、工程付款安排、销售速度。这五项可以做情景测算，不必等监管办法出台。对售价、利润率与行业集中度的影响，不能由政策文本直接推出。

判断三：资金安全与还款后延的改善，须按项目分别认定。

按揭放款后置适用于 8·28 后取得预售许可证的项目；“重点监管额度覆盖全部剩余工程建设费用及红线外市政工程费用”是适用过渡安排的特定在途项目的规则，不能概括为所有购房者都适用的保障机制；新增项目适用全额全过程监管，但支取规则待明确，保障强度目前无法与其他类型量化比较。

一处待验证观察：北京对在途·未获规划许可类项目设置了附条件的旧预售条件过渡窗口，客观上增加了项目继续采取预售方式的操作空间。这个窗口对现房销售推进速度的实际影响有多大，需要执行案例、项目选择和融资条件的证据支持，现在下结论为时过早。

08

PENDING

还有五件事没落地

一是北京预售资金具体监管办法，另行印发，直接决定新增项目的支取规则。二是国家层面分户土地使用权集合设定抵押的办法，另行制定。三是过渡窗口到期前已申请未获批项目的处理。四是历史遗留项目参照哪类在途安排。五是同一项目分期分栋取得多张预售许可证、跨越 8 月 28 日时的按揭规则适用识别。

本文依据京建发〔2026〕460 号与建房规〔2026〕3 号原文整理，标注“待明确”“推论”处不作为政策规定引用。

IN THE END