北京
曾经被认为存在严重房地产泡沫风险的德国大城市，如今被认为正在明显“退烧”。瑞士银行（UBS）最新研究显示，尽管慕尼黑和法兰克福的住房价格依然高昂，但两座城市目前的房地产泡沫风险都已经降至中等水平。相比几年前德国房地产市场的火热景象，这一变化尤为明显。
所谓房地产泡沫，主要是指住宅价格越来越脱离居民收入以及房产本身的实际价值。瑞银最新发布的“全球房地产泡沫指数”（Global Real Estate Bubble Index）对全球23个大都市进行了分析，通过比较购房价格、租金、居民收入和经济发展情况，并综合家庭负债及建筑市场等因素，判断房价是否出现明显的过度上涨。
报告显示，法兰克福的房地产泡沫风险已经显著下降，主要原因正是房价回落。慕尼黑的风险同样处于中等水平，高利率和高昂的建筑成本正在给房地产市场降温。
▲图源：Annette Riedl/dpa
这与2022年的情况形成鲜明对比。当时，法兰克福和慕尼黑还双双属于全球房地产泡沫风险最高的都市。此后，随着贷款利率上升，两地购房价格在扣除通胀因素后明显下降；与此同时，消费者价格大幅上涨，居民收入也有所增加，使此前积累的房地产估值压力得到释放。
瑞银德国首席投资策略师孔克尔（Maximilian Kunkel）表示，在经历长期低利率推动的房地产繁荣之后，法兰克福和慕尼黑都已经出现大幅调整。扣除通胀因素，目前房价较2021年和2022年的高点最多下降约25%。
其中，法兰克福2025年的房地产价格下降了3%。不过，房价下降并不意味着当地住房已经不再紧张。瑞银指出，法兰克福住房需求仍明显高于供给，人口流入以及家庭规模小型化推动租金上涨，而高昂的建筑和融资成本又限制了新住宅建设。
慕尼黑也经历了类似调整。扣除通胀因素，目前当地房价已经比2022年的历史高点低了接近四分之一。贷款利率上升抑制了房价继续上涨，也让这座长期以昂贵房价著称的城市降低了此前积累的泡沫风险。
▲图源：Claudio Kummerfeld
从全球来看，房地产泡沫风险总体变化并不大，但城市之间差异明显。瑞银目前认为风险尤其突出的三个城市是苏黎世、东京和迈阿密；泡沫风险最低的则包括圣保罗、旧金山和纽约。巴黎和伦敦在这一指数中的排名同样较低。
瑞银经理阿克兰（Sükriya Aclan）认为，德国住宅房地产市场已经消化了低利率时期相当一部分过高估值。由于法兰克福和慕尼黑的住房供应依然有限，对于着眼长期的购房者而言仍存在较为稳固的前景。不过，在利率已经明显上升的情况下，瑞银并不预计德国会很快迎来新一轮房地产繁荣。
报告还指出一个容易被忽视的事实：买房并不天然意味着能够抵御通胀。过去五年，在瑞银调查的城市中，超过一半的城市里，住宅所有权都没有成为有效的通胀保护手段。而那些2021年泡沫风险特别高的市场，此后经通胀调整的房价平均下降约15%。
从这个角度看，德国房地产市场过去几年的变化更像是一场明显的估值修正。慕尼黑和法兰克福的泡沫风险虽然已经下降，但房价降温与住房充足并不是一回事：买房市场退烧的同时，有限的供应和上涨的租金，仍然是两座城市面临的现实问题。
（欧洲时报德国版紫蒿综合报道，转载请注明公众号GermanReport）
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