上海
近段时间地产股有些异动，部分地产股出现上涨，尤其是万科。
从 9 月 18 号开始，连续 2 天涨停之后，再来 2 天大涨，直到第 5 天，也就是 9 月 24 号出现下跌。
但 24 号是因为整个楼市板块普跌大跌，所以万科跟跌，也不能说万科就变弱了。
这个行情主要是跟市场传闻有关系，有 2 条传闻。
一条是跟整个地产业有关的，有小道消息称：9 月 30 号前会出台一个全国性的政策，地方政府贴息 20‑50 个 BP，综合起来能够达到 40‑100 个 BP。
如果按照顶格，也就是 100 个 BP，那首套房贷利率就会从 3.05%，大幅下滑到 2.05% 左右。
上述新政只针对于新房首次增量，存量房用户大概率享受不到。 二套新房的贴息也在研究中。
首先，关于这个全国性的贷款贴息，不是传了 1 次 2 次了，而是多次了。
第一次出现这类说法，要追溯到 2025 年 11 月份。
但过去的 10 个月，国家层面一直没有动静，只是隔段时间就会有传言。
那今年的 930 节点及之前会不会出台这样一个新政呢？
我的感觉并不是 100% 不会出台，但是出台的概率偏小，主要有 2 条逻辑。
一条逻辑是，从宏观经济来看，虽然今年三季度的 GDP 增速下滑到了 4.3%，要想完成全年 4.5%‑5.0% 之间的增速，是有一定压力的。
但现在出口增速比较高，外需远强于内需；而且在财政刺激方面，今年上半年财政刺激落地节奏比较慢，所以近 2 个月财政发力主要是将存量额度尽快落到实处。
针对贷款贴息，今年的力度略有增加，但依然局限在消费领域。
所以从国家层面，要想把贷款贴息扩大到房贷领域，这个步子迈得比较大。
我认为 9 月底之前出台的概率是比较小的。
另一条逻辑，从地产层面观察，虽然到目前为止，全国房价依然没有企稳，而且交易量也在三季度出现了下滑。
但是今年房地产的总体情况，尤其是量价综合来看，依然强于去年。
最近住建部公布的数据，今年 1‑8 月份，新房和二手房销售面积加总之后，同比基本上接近持平。
而且，9月很多城市的二手房交易已经开始反弹了。
所以在楼市方面，政策出台的急迫性并不是特别大。
从个人贷款贴息的具体操作来看，去年以来已经有部分地方政府出台这一措施，但由于地方财力有限，贷款贴息的规模比较小。
房地产本质上还是和地方经济、地方财政密切相关的产业。
货币政策、房地产贷款政策可以全国性统一部署，但在财政支出、财政刺激方面，按照基本原则，还是以地方为主。
网传国家层面和地方层面分别贴息 20‑50 个 BP，从实操上讲逻辑并不是很顺畅。
第二个政策传闻涉及万科：传银保监会要求未来 3 年，万科贷款本息挂在银行账上，企业不用实际支付，银行也不得把贷款分类为不良贷款。
这个传言一看就不靠谱。
自从 2024 年初，就有传言万科资金链非常紧张，之后隔段时间就会传出相关部门要救助万科的消息。
但从实际情况来看，并没有哪个部门出台实质性的救助措施。
现在这个消息说银保监会只针对万科出台政策，几乎是不可能的。
因为国家重要金融管理部门，基本不太可能针对某家房企出台专门的救助措施，而且万科又不是央企，它只是深圳的地方国企而已。
如果真要出台救助措施，也会按照 “谁家孩子谁家抱” 的基本原则，由深圳地方相关部门来救助万科。
总体而言，上述 2 个传闻，我感觉基本上都很难成真。
最近万科的大涨，很可能是游资炒作。
因为我们观察其他主流地产企业，自从 828 新政出台之后，股价都是大幅下滑，连续大跌 2 天之后，股价进入横盘震荡，部分标的重心略有上移，但当前点位相比 828 之前，普遍跌了 10% 以上，甚至 20%。
在万科股价大涨的 9 月 18 号之后，这些主流大型地产商的股价，并没有像万科一样出现明显上涨。
结合目前房地产的形势，我认为现阶段还不宜过多乐观，只有等待房价止跌之后，地产股才能够真正迎来周期性上涨的机会。
最近知名私募被称作 “女魔头” 的李蓓又提出，目前房地产的布局时机非常好。
她之前说这是 10 年一遇的好机会，现在进一步升级为 20 年一遇的投资好机会。
但她过去几年持续看好地产链，也因此导致旗下私募产品持续暴跌。
虽然近期其私募产品略有反弹，但远没有到全面看好地产股的时间节点。
或许要到明年，才会真正迎来地产股布局的好时机。
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