存量时代，运营服务业务迎来大爆发

8.28新政实行，在新模式下，存量市场重要性更加凸显，运营服务业务具有广阔的发展空间。公募REITs等金融工具打通“投融管退”闭环，住房租赁近年迎来快速发展，商业运营正从“空间出租”迈向“内容运营”，产业园区运营正由“收租金”升级为“产业生态服务商”，运营服务业务成为房地产企业可持续发展的重要驱动。

存量时代，REITs加持，运营服务业务规模迎来爆发期

8.28新政实行，房地产增量门槛提升，存量市场重要性更加凸显，运营服务延伸至各个领域，具有广阔的发展空间。运营服务企业紧抓发展机遇，通过打造专业化运营服务能力构筑核心竞争力，实现存量时代的可持续发展。

其一，“828政策”提升了增量门槛，存量运营服务业务的重要性突出，运营服务延伸至各个领域，具有广阔的发展空间。住房租赁方面，我国城镇化持续推进，人口向城市群、都市圈加速集聚，新市民、青年人的刚性居住需求长期旺盛。公募REITs等金融工具打通“投融管退”闭环，闲置存量房改造纳保也打开增量通道，行业仍有成长空间。商业运营方面，消费作为经济增长主引擎，叠加城市更新与存量物业改造浪潮，商业运营正从“空间出租”迈向“内容运营”。产业园区运营方面，面向新质生产力与产业转型升级，园区载体运营正由“收租金”升级为“产业生态服务商”。围绕战略性新兴产业集群，专业化主题园区、科创孵化载体需求旺盛。

图：运营服务业务前景广阔

资料来源：中指研究院综合整理

其二，政策持续支持发行REITs，运营服务业务打通“投融管退”闭环，推动企业从重资产持有转向轻资产运营。截至目前，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中海地产、大悦城均已在国内实现公募REITs发行，其中，招商蛇口覆盖了租赁住房（招商基金招商蛇口租赁住房REIT）、产业园区（博时招商蛇口产业园REIT）两个领域，构建资管生态闭环，成为“运营品牌+资本化”协同发展的态势。上海城投“城投宽庭”等地方国企背景的运营服务品牌也已实现REIT上市｡

其三，运营服务企业通过建立完善的品牌谱系，助力公司发展。运营服务业务具有业态多元、场景复杂、客户需求差异大的特点，不同领域的产品线分类也存在一定差异。当前，头部企业已根据各自领域产品线分类存在的差异，建立起较为完善的品牌谱系。如华润万象生活作为华润置地商业运营品牌，又细分形成了“万象城”“万象汇”“万象天地”等产品品牌；华润有巢形成了“阶梯式”的产品体系，为职场新人打造的青年公寓、为都市白领提供的有巢公馆、为企业高管提供的有巢公邸、大型租赁社区——有巢国际公寓社区，多元产品布局精准匹配青年人的生活方式。招商蛇口产业园围绕“空间载体”与“产业服务”打造产品线，核心产品线为“网谷系、意库系、智慧城系”，并辅以轻资产运营及特色主题园区，形成覆盖企业全生命周期的产业空间矩阵。

住房租赁快速发展，以产品和服务的差异化构筑“护城河”

政策利好之下，住房租赁近年迎来快速发展。长租行业本质上是服务人的行业，居住服务作为基本民生需求具备较强的需求刚性，这一特性支撑了品牌企业的长期发展。其一，地方国企系长租企业以保障性租赁住房为核心载体，承担民生保障职能，在政策红利与资金支持下持续扩大供给规模，构建起覆盖“一张床、一间房、一套房”的全谱系供应矩阵，精准对接蓝领、新青年、青年人才等分层客群，品牌覆盖面与社会影响力稳步提升，未来发展空间较为广阔。其二，市场化长租机构分化，以中资产包租模式为主的长租品牌收益承压，部分品牌通过关停低效门店、优化房源结构等方式主动调整；而以冠寓、有巢为代表的头部品牌，则依托母公司资源优势采取轻重并举的发展策略，在保障资产质量的同时扩大品牌覆盖，展现出较强的发展韧性与增长潜力，于行业调整周期中形成更清晰的成长路径与竞争优势。

行业竞争焦点向运营端纵深迁移，产品与服务创新逐步成为品牌差异化的核心锚点。面对保租房大规模入市带来的市场竞争压力，品牌企业主动跳出同质化竞争，推动租赁产品从标准化居所向品质化生活空间升级。产品端，一方面深耕空间设计细节，在易损耗部位选用耐用建材以降低运维成本，另一方面引入可变弹性空间，赋予租户个性化改造自由度。基础服务层面，通过搭建线上化服务平台实现签约缴费、报修投诉等一站式办理，配套智能门禁、智能门锁等设备提升居住便捷度与安全性。社群运营层面，注重租客体验常态化开展主题活动，构建有温度的社区文化，增强租户黏性与归属感。增值服务层面，围绕租客日常需求集成各类生活服务，并探索共享办公等多元化收益模式，延伸服务价值链。整体来看，产品端的品质升级与服务端的体验深化，正成为长租企业品牌价值提升的重要支撑，运营能力已成为决定品牌溢价与市场竞争力的核心要素。

专业化运营能力打造行业壁垒，商业运营、产业园运营品牌价值稳中有升

商业运营、产业园运营品牌企业紧抓发展机遇，通过打造专业化运营服务能力，构筑核心竞争力。具体来看，商业运营企业以用户需求为中心，通过空间、内容与服务的组合，实现资产增值与品牌溢价。产业运营商完成从“空间提供商”到“产业生态运营商”的品牌定位转变，以差异化和服务能力提升竞争力。

消费趋势倒逼运营逻辑从“空间租赁”向“情感链接与生态构建”跃迁，商业运营企业以用户需求为中心，通过空间、内容与服务的组合，持续创造“流量—留存—转化—复购—口碑”闭环，最终实现资产增值与品牌溢价。一方面，通过引入潮玩、宠物、国潮体验等强情绪价值业态，强化品牌“懂生活、重体验”的年轻化标签，稳固核心商圈的市场话语权，提升品牌影响力和客户忠诚度。另一方面，发力“文商旅体健融合”，以在地文化与非遗元素打造差异化“一站式消费生态”，既承接240小时过境免签带来的入境客流，提升品牌国际化形象，又以沉浸式场景强化消费者情感共鸣，最终实现从“流量运营”到“品牌资产沉淀”的升级，构建长期竞争壁垒。

产业园区运营商完成从“空间提供商”到“产业生态运营商”的品牌定位转变，以差异化和服务能力提升竞争力。一方面，产业园区运营商以差异化定位提升核心竞争力，夯实品牌价值。产业园区运营商紧扣城市群战略与政策导向，通过“承接外溢”和专业分工摆脱同质化竞争。另一方面，产业园区运营商以服务升级拓宽品牌护城河，通过数智化赋能、产研协同、全生命周期资本运作，让企业从“提供空间”进化为“陪跑企业成长”，形成高黏性口碑，增强品牌忠诚度。

结语：面向未来，运营服务企业要实现可持续发展，在打造专业化能力的同时，须着力打造自有品牌、形成清晰稳定的品牌标识。品牌标识是企业面向目标客群建立差异化认知的第一载体，基于品牌认知，通过稳定的服务承诺与持续的培育投入，逐步在市场竞争中形成品牌溢价，将精细化运营能力沉淀为可传承的品牌资产，推动企业实现高质量发展。

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