北京买房：理清思路，购房建议2016

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我倒是觉得新加坡的房子挺好啊，不能做饭对年轻人来说无所谓的，我在北京现在住的房子有厨房也没人做饭，大家都是点外卖。所以我认为开发商盖房时就应该把厨房设置为可选项，中老年人喜欢做饭的就要厨房，年轻人不做饭的就不要，这样厨房就成为可变空间了，能提高房子的使用面积。

A：

1、您是租的北京房子的吧？那有这种想法挺正常。不过您这套磕儿没什么意思，北京有的是不带厨房的房子，换着租不就得了。

筒子楼不就没厨房吗，顶多是楼道里设个公共的共享厨房。甚至还没卫生间呢，目的就是提高使用面积。

要不您去参观一下广内大街的安化楼吧，1960年建成的社会主义大楼，九层高300多套房，都有卫生间但是都没有厨房，每层楼配备公用的。这就是最早的高级公寓。

现代的公寓北京不也有的是吗？商住公寓+商务公寓+酒店式公寓，各种形式的应有尽有，必有一款适合您。

2、另外多说一句，您的想法其实是“有而不用”，而坡县的则是“压根儿没有”，甚至是“求而不可得”，属于“佛家八苦”之一，想要却得不到。

他们不是所有房子都不能做饭，而是组屋（保障房）中有80%是不能的，因为开发的早+环保理念，所以没有设计烟道和燃气管线。因此不是没厨房+不让做饭，而是没有这基础设施。

当然，就算有的组屋有设施也不让做饭，至少是不让“大煮”，也就是熬炒咕嘟炖什么的，只允许熬个粥煮个面。这是因为业主担心中餐的油烟大，弄脏屋子清洁太麻烦。

另外新加坡的多数私产公寓就可以做饭了，各种设施一应俱全，但没别的毛病就是贵。至于豪宅那就更全了呗，保姆房司机室都有，想干嘛都随心所欲。

所以坡县从来也没有不让做饭，而是穷人不配而已。反正全城到处都是食阁快餐店，预制菜又快又好又健康，比自己做饭还便宜。

3、再有一点，坡县的外卖可比北京贵多了，您要是有钱+有闲的话去看看就知道了。或者说那地方什么都贵，烟酒更贵，谁要是能整条的买烟+每天一包烟两瓶酒，那绝对是赤裸裸的炫富了。

4、总之吧，有而不用，和没的选+没的用是完全不一样的。有而不用是底气，相当于说都是坐公交的，但家里有车和买不起的心态是完全不同的。都是租房的，为孩子上学而换租vs北漂儿租房，心态真的不一样。

所以坡县的不能做饭是无奈，而且穷人是无法改变的。北京的话您可以自选，无论买还是租都随便。

另外多说一句，我年轻时也不爱做饭，天天外边儿买现成的，没要孩子之前几乎不开火，那会儿查燃气表的上门都怀疑我们家表坏了呢。但有了孩子之后开始改变，到现在除非是应酬，否则几乎不在外边吃饭了，反正有的是时间，自己弄点儿自己喜欢的才叫自由呢。

仅供参考。

二

Q:

我北京人，76年整50，单身，孩子大学毕业独立了，自己租房自己花。我西五环老破小一套，首钢老楼200多万，如果卖掉的话明年后年买回来，能合适吗？

Ps：我是没工作好几年了，之前4050，这两年失业金，听说4050以后不让办了，所以考虑用房子套现一点。要不然我手里就**万的钱，还至少十年以上拿退休金呢，不踏实。而且如果自己交社保的话我可能也交不起。这房是我结婚那年买的，当时10多万，现在怎么都赚。

A：

1、您这问题我不敢回答。这跟具体房子无关，而是纯投资的行为，相当于股票换仓，只能自己考量了。或者说是卖了黄金买股票吧，问过几年是否能用低价把黄金买回来？这谁敢预测啊，只能自己决定。

2、反正要是我肯定不卖，就这一套房吧？万一卖完之后房价涨了呢，以您现在的存款可是禁不住两个涨停，再想买回来要不就得贷款，要不就只能买更小更老的了。

反正在我看来，北京的房间没什么泡沫了。尤其是这种老小区，租金收益率早就超过同期银行利率了。也就是如果您不自住的话，这套房应该能租4000多，比存银行的利息高，那还能有什么下跌空间啊？

就算有点儿，那也未必够这来回折腾的成本，税费什么的就2%以上呢，加上装修搬家什么的至少大几万起步。所以您还是再算算吧，我觉得风险大+不划算。

3、其他我没什么可说的，4050的政策我也不懂，帮不上忙。

仅供参考。

三

Q:

我们现在正在考虑文慧园的房子，今典对面，不是今典买不起，确实是文慧园更有性价比。但现在考虑两个问题，一是我们看的北影乐团的楼也很老了，如果后期维护的话北影还管吗？主要是资金方面。二是我们查了学区，但北师大三附中在网上评价很两级分化，从第二梯队到第四梯队的都有，有说已经崛起的，把我们搞糊涂了。

A：

1、您这俩问题都不是我回答的了的啊，一个涉及改制，一个是教育资源，我都不懂。

2、不过您看的是“中影乐团”，或者叫“电影乐团”，但不是北影的宿舍区（当然现在北影也归入中影了）。理论上既然原产权单位是中影，那如果遇到维护+换电梯什么的，至少应该参与协调。但是否出钱就不知道了，看人家是否有钱vs愿意掏钱吧。

我觉得难度不小，毕竟这里不是中影一家的大院，而是好几家单位呢。当年是海淀国企凯威地产统一开发的，然后卖给了各家单位。现在都老了，怎么维护怎么分摊得各家坐一块儿协商，地主家都没什么余粮，挺难的。

3、北师大三附中的情况我也是看网上消息，不比您知道的多，所以真没什么可说的。但甭管怎样吧，这里也是典型的中等或中上学区，算还可以的。

或者这么说吧，中影乐团的房子我刚才算了算租售比，可以说基本没有学区溢价了。那不管学区怎样，仅仅从居住的性价比角度也划算，那如果学校资源好就算赚了，不太好的话也至少不吃亏。

仅供参考。

借这网友话题聊两句“北师大三附中”。估计很多人会疑惑，另外的北师大附中都在西城，怎么这个在海淀啊？

因为北师大的早期校址在西城呗，和平门南边，现在的北师大附中附近。所以后来的两个附中也就在西城了，顺理成章。

但建国后北师大搬到海淀区的铁狮子坟了，周边一直没有自己的附中。所以在2000年之后就收编了北边的123中学，改成了北师大三附中。文慧园校区以前是文慧园中学，合并成了北师大三附中的校区。

理论上讲，北师大的各个附中都是由北师大管理的，各行政区只有属地管理权。但在现实中，毕竟海淀和西城是不同的区，所以三附中和西城的三个不是一回事儿。现在海淀是三附中，但又加入海淀的101集团校了，应该是成绩会越来越好吧。

总之我认为现在买文慧园是至少不亏，就因为房价中几乎没有学区溢价，那将来如果三附中崛起就皆大欢喜了，或者说是锦上添花。

对了，再多说一句，其实真正的北师大三附中，应该是燕山的“燕化附中”。这里是80年代中期，由当时的领导人吴女士（后来的北京副市长，国务院副总理），跟北师大签约的合作校。

但当时的燕山石化如日中天，所以只贪图北师大的资源，不愿意跟着排行改校名，老三不好听，所以就成了北师大燕化附中。

但燕山的成绩也是很不错的，到现在也应该是独立于房山区。或者说燕山在当年就曾经是独立的行政区，跟石景山的性质类似，身份证编码110110……

四

Q:

我在*音上看到一位西城单身宝妈带着女儿在西城上学，没有房子住五星级酒店，不知道您是否看到过？我能理解她的住酒店成本，但不理解这孩子是怎么在西城上学的？她应该没有西城房子。

A：

1、我没刷到过，但刚才上网搜到了。这宝妈的账算的挺有意思的，很精明，但说实话这种事儿不太好复制。主要是挺辛苦的，而且如果是我的话难免心情焦虑，反正我认为大多数家庭做不到这么轻松。

2、孩子怎么在西城上学？有可能人家幼升小的时候有房啊，上学后卖掉就是了。再或者人家有西城户口，无论娘家还是婆家在西城有房有户，更可能是731之前的呢，那就能对口入学了。

此外还有可能是政保，就算宝妈单身了，那孩子爸爸的单位如果有政策也是可以的。另外的可能就是子弟了，这看父母或祖父母的工作单位了。

再一种就是租房了，只要监护人在外区无房，在西城区工作+租房+备案就可以入学，只是学校不确定而已。

3、总之在西城上学不是只有买房这一条路，其他的也行，但买房落户相对是最直接的。

仅供参考。

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