广东
身边有两个买房的哥们，反差实在太大了，一个打算置换大房子，这半年来都在主城区看房。他说好位置，好户型的房子一上线就被人预订，要挑个合心意的，全靠运气。
另一个专门往郊区板块跑，主要是捡漏低价房，他说看了几个郊区盘都在降价打折，看房的人寥寥无几，郊区那点房子要清仓，估计得五年时间。
关键是这种冰火两重天的情况，在长三角几个城市很普遍。比如合肥主城区几个板块热火朝天，外围新城区库存积压，降价抛都没几个人看。
一边是优质好盘一房难求，另一边援交新房降价也没人要。不少人都在讨论空置率居高不下，好房子选择性越来越少，一场结构性房荒，已经来了。
一，主城区热销，不是全国都好卖。
很多人看到主城区的房子销量一浪高过一浪，就觉得全国的房子都好卖，实际上呢？结构性房荒，不等于全城没房子。
先来看看总量，去年普查数据显示，全国城镇住房3.02亿套，人均住房面积达到42平米，单看总量，房子已经够了。但问题是，总量是够了，但优质的房源依旧很紧缺。
比如今年前几个月，北上广深几个大城市房子的销量不断创近五年新高，一二线城市的去化周期也在不断缩短，反观三四线，还有大多数县城，新房去化周期依旧普遍超30个月，很多郊区一到晚上点灯率不到30%，跟个鬼城一样。
二，同一座城市，片区的差距也很大。
拿杭州来说吧，核心城区新房去化周期只要五六个月，富阳等远郊区域的去化周期高达超18个月；合肥的改善板块只要5.5个月，外围板块就要20多个月。还有南京的情况就更夸张，远郊片区的去化周期居然高达超56个月，核心区可出售的库存还不到10万平米。简直就是冰棍两重天。
三，户型产品的分化也很明显。
很多地区120平米左右的三房流通性更强，卖房速度更快。90平米以下户型，市场需求却出现了持续萎缩的情况，毕竟保障性住房多了，选择小户型的更少了。
而144平米以上的高端住宅，成交节奏就更慢，毕竟大家的购买力还是有限的。
四，还有存量时代已经来了。
今年上半年，全国二手房成交占比突破了50%多，也标志着楼市正式进入到了存量时代，其中，北上杭等核心城市二手房交易占比超过了七成。主要是这几年各地都在压缩住宅用地供应，控制新房增量。自然资源部还也出台硬性管控规则，从源头管住无序建房。再加上产业支持和人口流动等，核心区购房需求大增。
还有现在的买房人想法也不一样了。以前追求的是一套房，现在更追求住得好。而户型好物业好的优质盘都集中在主城区，郊区的房源本身位置远、配套又偏弱，这样一来就更加失去了吸引力。
再者开发商拿地的思路也变了，以前是再偏僻的地方也不愁卖，现在放什么的资金、资源全倾斜核心项目。这样一来不同板块的供需就拉得更大了。
五，那么未来三五年楼市何去何从？
预计三个规律不会改变。
第一，分层固化。以后市场只有两城核心城市组成优质住宅，能够长期保值，更容易变现。其他绝大多数的远郊以及人口持续流出城市的房源，大概率横盘升值贬值。
第二，租金收益成为衡量房产价值的标尺。闭着眼睛买房的时代一去不复返，以后稳定的租金收益，能不能带来现金流，才是衡量房子有没有价值的关键。
第三，结构性供需错配会持续。主城区优质房源会持续变得紧俏，远焦34线去化周期会有来越长，冰火两重天会成为常态化。
搞明白了未来趋势，那么现在买房只要记住几条思路就够了：
如果是买来自己住优选大城市或强二线城市成熟片区的房子。选择的时候一定要把通勤学校商业配套放在第一位，远郊新区打半价，也劝你要谨慎。
如果是换大房子，就抓住卖旧买新税费优惠窗口。只盯着那些物业口碑好的主城区低密度社区，这种性价比最高。那些人口持续外流的区域，没必要看。
总之房子总量是够了，但核心区优质房源因为供给收紧，以后保值增值潜力更大。但郊区、新区？就别幻想能保值了，不亏钱就是万幸。
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