离鸟巢1公里烂尾十几年，北京这个40万方巨无霸商场终于要复活了！

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 龚婉玲

图片来源 · 项目官方

在北京亚运村，北辰东路与大屯路交汇处，一座金元宝造型的建筑已经沉默了十余年。它与鸟巢直线距离仅1公里，却始终没有等来属于自己的开灯时刻。

近日，赢商网从独家渠道获悉，这座由原金泉广场改造而来的超大体量商业（新案名尚未最终确定），已进入盘活倒计时：项目一期定档2027年第三季度开业，总包单位、结构及外立面设计、精装设计、景观设计等全链条单位均已落定。

更关键的是，项目施工许可证已取得，总包单位主要管理团队与监理方已全部进场驻场办公，预计国庆假期后，施工人员将正式进场。

01.

节点落定，

给存量更新市场注入强心剂

全链条顶尖团队的悉数落定，足见项目在硬件改造上的决心与投入量级。

总包单位是中建下属子公司，从建设端为项目提供了确定性保障。建筑方案设计由AICO担纲，代表项目包括深圳湾超总睿印RAIL IN、东莞华润万象城、合肥华润瑶海天地、上海第一八佰伴改造等，在商业综合体与城市更新两条线上都有成熟实战经验。

项目效果图

精装设计交给J&A杰恩设计，主导过香港置地中环商业综合体、成都华润万象天地、北京王府井湾里等标杆商业，擅长把在地文化和场景体验糅进商业空间。景观设计则由MYP迈柏操刀，曾主持重庆“两江四岸”九龙外滩滨水带，以及上海前滩休闲公园、北外滩虹口区段等公共空间作品。

原金泉广场这次的密集披露，本质上是向行业传递了一个信号：改造不再停留于图纸，而是进入了实打实的工程节奏。

一个值得玩味的细节是，项目案名至今悬而未决。此前市场一度流传“双奥”相关命名，但据了解仍在最终确认流程中。这张悬念牌，反而为项目后续的传播留足了想象空间。

02.

亚奥商圈，

在等一个“主心骨”

说它值得关注，不只是因为体量大。北京核心区存量大体量商业的整体盘活，本身就是一件稀缺的事。

作为全球唯一的“双奥”核心承载区，亚奥板块是北京北部当之无愧的功能核心，这里既有奥林匹克森林公园、鸟巢、水立方等国家级文体地标，也聚集了大量高端社区与商务楼宇。据赢商大数据，项目5公里范围内覆盖常住人口约101.2万，10公里辐射人口规模达401.7万；周边5公里内二手房住宅均价突破6万元/㎡，中高收入家庭与政企商务客群构成了扎实且稳定的消费底盘。

来自政府层面的规划，更为片区价值按下了加速键。根据朝阳区“十五五”城市更新专项规划，大屯路东站片区被正式定位为“北京首个轨道赋能自主更新的TOD微中心”，是亚奥板块城市更新的核心抓手。

按照官方规划，这片区域将以5号线与15号线双轨换乘站为核心，四向辐射串联高效交通、高端商业、多元居住、未来产业、生态文化五大功能，打造高度成熟的“15分钟生活圈”，建成亚奥板块核心地带的全能型城市活力中心。当前TOD核心圈层内仍有大量存量楼宇与低效用地亟待提质盘活，本项目正是这一轮片区更新中率先启动的大体量商业项目，将承担起片区商业升级与活力锚点的核心使命。

但从供给侧看，亚奥商圈在营商业项目7个、存量面积54.85万㎡，始终存在“有流量、缺标杆”的格局。目前商圈内已布局新奥购物中心、北京奥园city街、北京DT51、太阳飘亮购物中心、北京新辰里、北投购物公园、安贞环宇荟等多个商业项目，却多以社区配套、区域型商业为主，缺乏一座能够覆盖全客层、引领生活方式的大体量品质商业综合体。

项目走访中，赢商网了解到，自开业消息传出后，不断有周边社区居民、写字楼商务人群前来咨询开业进度，日常品质餐饮、社区精品超市、亲子游乐空间、休闲社交场域的普遍缺口，是这片成熟城区最真切的消费呼声。区域消费力持续升级与商业供给滞后的错位，正是该项目最大的市场机会。

03.

一座“金元宝”的十三年

项目的前身，是亚奥板块最受关注的商业项目金泉广场。占据黄金区位的它，因权属与债务的历史遗留问题长期沉睡，未能匹配区域消费升级的步伐。2024年底由央企信达地产接手后，并未选择简单的外立面翻新，而是以城市更新+资产增值的双重视角，一期总投入约4亿元，对项目进行了从定位到空间的全维度重构，作为信达地产的一号项目，商业招商运营由信万商管进行操盘。

信万商管作为珠海万达商管集团旗下公司，是信达地产与珠海万达商管集团成立的专业商业管理合作平台，成立三年以来，发展迅猛，尤其在盘活存量资产、深度运营方面表现抢眼，目前在管项目31个，管理面积超155万平方米。

在项目定位上，团队跳出传统商业的框架，提出“城市生活欢聚场，美好事件发生地”的核心主张，以POD+TOD双轨驱动，将项目打造为集商业、社交、自然、运动于一体的“自然共生体”。

改造后的项目将打造多层级特色空间体系：下沉广场的烟火市集、室内的主题中庭、屋顶的天空小镇与运动空间、室外广场慢闪街区，叠加乐活能量补给、运动社交、绿氧欢聚三大创新场景，把自然景观、城市界面与商业空间深度融合，构建“有场景、有流量、有内容、有调性”的北京下一代商业范本。

按规划，项目商业总体量约40万方，建成后将是北京中轴线以东面积最大的商业综合体，也是首都城建史上规模最大的购物中心整体盘活。其中一期建筑面积约10万方，将于2027年第三季度开业，规划引入160余个品牌，覆盖精品超市、运动潮流、生活精品、家庭娱乐、特色餐饮等业态。

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