简直离谱！东京最贵的那几条街，一间店铺都买不到了？

谁曾想，比在东京买一套住宅更难的，是抢到一间东京核心商圈的临街路面店铺。

如果说过去几年日本房产靠着日元汇率和低利率吸引了大批买家，那么商业店铺，就是这片热土上最难获得、也最让人垂涎的“终极资产”。

在绝大多数地方，实体店铺早就被视为“烫手山芋”，买实体店甚至成了投资里的“踩坑重灾区”。但东京却反着来——不仅没有衰退，反而演变成了有钱也买不到、租不到的抢店大战。

根据日经新闻引用的CBRE最新数据，东京核心商圈正处于一种罕见的“资产枯竭”状态。

抢店大战，几组数据

1、空置率杀到0.0%

2021—2023年间，涩谷、银座还因为疫情出现过一波空置，但到了近年，银座、涩谷、新宿的路面店空置率直接挂零，表参道·原宿也只剩0.1%。核心地段的物理空间，几乎已经被完全填满。

2、成约租金连创新高

根本无店可租，价格自然一路推高。银座每平方米月租金已经接近4000元人民币，表参道·原宿突破3300元人民币/㎡/月。涩谷和新宿也在上涨。场外溢价抢买、实际成交价反超业主挂牌价比比皆是。

3、亚洲品牌疯狂买盘

以前核心商圈一带是欧美大牌和日本本土老字号的天下，但最新调查显示，直近一年确认有出店意向的品牌中，亚洲品牌占比从9.3%直接升至17.5%。

韩国潮牌Matin Kim今年4月在原宿开出旗舰店，为了抢这间店筹备了整整一年，负责人直言“稍微好一点的物件出来就被秒杀，能抢到合适的店面就是最大的壁垒”；眼镜品牌Gentle Monster继青山首店后，又杀入银座黄金地段；泰国高端香氛PANPURI买下青山旗舰店，二楼甚至做成了体验式调香和高端SPA。

对这些品牌来说，在东京核心区开店，卖货只是其次，更重要的是拿到一张通往全球消费语境的“超级广告牌”。

全球的访日游客加上极具消费力的本土潮人，这里是流量最密集、也最愿意买单的终极地标。

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打破“实体没落”的魔咒？

线上干掉线下，电商干掉实体，是很多地方商圈繁华不再的剧本，但为什么偏偏东京能打破这一魔咒？

首先有一关键是，东京极其成熟的“TOD轨道交通+高密度步行”城市模式（车站就是商圈）——庞大而稳定的线下人流，是纯线上电商很难替代的。

另外，东京的日式服务和线下体验，也一直很有自己的优势。

现在品牌开店，卖的早就不只是商品。一个空间、一套服务，甚至一次面对面的互动，都可能成为消费者愿意专程到店的理由。PANPURI在青山店二楼做SPA，就是一个很典型的例子。

这些东西，隔着手机屏幕，很难复制。

当然，日本电商也没有把实体店逼到墙角。

配送、退换货成本不低，加上消费者对实物品质要求很高；日本本土有极其严格的《景品表示法》，法律强制要求商品包装图片与实物必须高度一致，虚假、夸大宣传并不好糊弄过去。

这些看似不利的条件，反倒给线下实体店留出了生存和盈利空间。

久而久之，拥有一间店铺，让人亲眼看、亲手摸、亲自体验，本身就成了品牌的一道护城河。

撇开偏见

提起商业地产，不少人第一反应是“风险大”。但在日本地产投资圈，商铺物件并非避之不及，很多有实力的高净值买家，最钟爱的反而是“带店铺的一栋楼（一棟ビル）”。

一楼做路面店，二三楼做办公室，高层做住宅出租，一栋楼里同时拥有不同类型的租户，现金流也更加多元。

背后主要有几项比较硬的优势：

1、租户相对稳定。

商业店铺是经营据点，为了避免客源流失和频繁搬迁、装修，租期往往比普通住宅更长。知名连锁便利店更有不少长期租约。

2、收益与资产增值兼顾。

选址足够好、租户经营稳定，商铺租金通常有更强的现金流能力；与此同时，核心地段土地价格上涨，也可能带来资产增值。

3、退租后相对省心。

大多数店铺经营者会按照自己的品牌需求装修，退租时通常由租户承担原状恢复责任，业主不必频繁重新装修。

4、产权可以长期持有。

和一些商业地产产权只有40—50年的市场不同，日本土地原则上可以长期持有，商业用地也不例外。

比如连续近20年拿下日本地王的山野乐器，哪怕每平方米地价已经接近5000万日元（约合人民币200多万/㎡），周围全是顶级奢牌包围，凭着永久产权，乐器店照样在银座核心区开了一百年。

这背后其实说明了一件事，东京最核心的商业地段，本身就是一种稀缺资产。

“空置率0.0%”背后，也是商业地产最核心的逻辑：买的从来不只是一栋楼，更是一个能够持续产生现金流的稀缺位置。

在日本投资商业店铺，不需要被固有的“偏见”吓住，但同时也要接受一个事实：

东京核心区优质的商铺物件，真的太难等到了！

为什么偏偏是东京，能成为亚洲少数仍然保持强大资产吸引力的城市？房价、租金、人口、产业、资金流向……把这些放在一起看，才能真正看懂东京这座城市的资产逻辑。

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