北京
文/广州进深 严明会
今年的广州楼市，别墅盘大爆发。
像绿城臻园、中交科城宸启安澜、福牛名苑、龙湖益云岭南1号等，均收获了极高的市场关注度。
热闹之外，也让进深君想起了增城的一个项目——
御溪臻山墅。
它不算是“老盘”，至今入市不过两年多。
对于一个超千户大盘而言，两年多，正是当打之年。
自开盘以来，御溪臻山墅多次加推，就在两月前的7月底，它还在新领预售证。
但由于地处广州远郊，很多人对这个项目并不熟悉。
同样的，因为地理位置和产品定位原因，大部分买家根本不会考虑这里。
这也导致项目入市至今，一直深陷去化困境。
01
时间回到2019年底。
增城4宗宅地同日出让，均以底价成交，总用地面积57.8万㎡，总建面103万㎡。
除中建三局联合体抱走一宗外，其余三宗位于增城中新镇的相邻地块，均被中建东孚、融创和侨建组成的联合体拿下。
三宗地块，成交总价78.86亿元，楼面均价约1.1万元/㎡。
彼时，融创和侨建都在忙于补仓。
地块旁边，就是侨建的御溪谷项目，它深耕本地市场，想把板块故事继续做大。
融创，是早在2016年就联手合景泰富，竞得过增城朱村两块巨无霸地块，首度布局羊城。
对于增城这片土地，它也并不陌生，同时继续扩大华南版图。
而中建东孚，则借此机会首入大湾区。
作为中建八局旗下的地产开发专业平台，它一直在寻找华南的落地支点。
加上在当年的市场环境下，广州东进、21号线通车的预期拉满，增城中新被视作承接天河、黄埔外溢购买力的热门板块。
这三宗体量惊人的相邻地块，恰好是低成本切入广州市场的“入场券”。
当时拿地后，三家成立了项目公司，广州孚创房地产开发有限公司（以下简称“孚创地产”）。
中建东孚持股34%，侨建持股25%，融创持股最少仅16%。
它们还拉来了浙江的劲和地产入股，持股25%，一同分担风险。
后来融创退出，其所持股份被北京永同昌房地产开发集团有限公司、广州市融腾昌建筑装饰实业有限公司各分走一半。
所以目前，孚创地产背后有5位东家，中建东孚仍为最大股东。
跟其股权一样，三宗地块也被拆分出两大不同的产品组团：
刚需高层御溪世家，以及低密纯墅御溪臻山墅。
刚需+改善的组合，一套地块，做两类客群，算是典型的大盘打法。
其中，御溪世家最先面世，2020年开盘，首开价格突破了2万元/㎡，且开盘一年后均价仍在上涨，一度成为区域内的网红盘。
虽然之后由于市场下行，项目价格波动得厉害，甚至贴着地价在卖，但也已基本清盘。
而御溪臻山墅就没那么幸运了。
它入市的时候，是2024年，市场风向已然转变。
同年4月拿到首张预售证，但直到9月，才有第一套网签。
截至目前，项目只卖了32套，网签均价“1字头”。
02
虽远在增城，但御溪臻山墅整体素质还是很不错的。
项目占地面积31万㎡，建筑面积50万㎡，背靠古浪山。
整个社区只有叠墅和合院，没有高层洋房混入，是实打实的纯墅大盘。
台地依山而建，下叠带庭院、上叠配露台，户型拓展空间可观，有天有地的山居画面，很戳向往墅居的买家。
容积率低至1.1，居住舒适度很高。
并且，近21号线中新站，地铁加持，打破了远郊别墅只能做度假盘的刻板印象。
看上去样样不错，为何去化却很艰难？
问题的核心，不在于产品本身，而是供需两端出现了错配。
首先，增城本就是刚需为主的市场，购房者对总价门槛十分敏感，御溪臻山墅都是大面积户型，叠墅总价也要300多万。
这在不到百万就能买套房的增城市场，天然就隔绝了绝大多数本地买家。
其次，随着市场周期的转向，市区不少项目放下价格身段，把大量改善客群仅仅抓在手里，远郊板块热度则集体回落，别墅盘承受的压力更加明显。
如果说，以前的远郊别墅，还能靠投资、度假需求支撑成交。
但御溪臻山墅“生不逢时”，它入市的时候，这部分需求早已大幅萎缩。
一边是本地市场购买力难以承接它的总价门槛；另一边，市区楼盘持续分流意向客户，曾经能托底的投资度假客群又基本退场。
多重挤压之下，御溪臻山墅的去化之路，从一开始就布满阻力。
而中建东孚，也“困”在了广州远郊，再无新盘推出。
想知道项目最新动态，可以加进深君：Guangzhoujinshen。
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