上海发布现房销售细则！专家解读：北京、上海有何差异化？

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起施行，成为8.28新政后继北京之后第二个出台系统性实施细则的城市。

上海《实施意见》共明确六方面政策措施：全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，上海9月28日出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法一致，标志着各地在落实国家层面房地产三项基础制度方面已形成具体细则。这反映了“828新政”后各地正积极出台相关细则的整体态势。当前京沪两地政策表述与上层保持一致，仅在部分表述上存在微弱差异，充分说明各地结合实际情况进行稳妥有序的相关工作。

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

全面加强商品住房预售管理

一是规范预售条件，完善预售管理。《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

二是在途项目分类施策，确保平稳衔接。《实施意见》规定：一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

有序实施商品住房现房销售

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

推行主办银行制度

《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。

加大融资支持力度

《实施意见》明确，一是规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

二是加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。

三是促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

优化土地供应管理

为强化规划引领、资源统筹、市场导向，《实施意见》明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

专家解读：上海和北京细则有何区别？

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，上海紧随北京落地8.28新政实施细则，新老划断、分类施策的总体框架与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地分期等核心制度安排基本对齐，同时在现售定金比例（3%对1%）、资金监管机构（房地产交易中心对住房资金管理中心）、土地分期期限（“1+1”年对两年）等方面体现了上海特色。

关注一：新出让土地项目预售门槛提至“主体封顶”，在途项目三分法分类衔接

针对8.28后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶；项目预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除资金监管。与北京相比，上海未进一步明确“封顶”的证明要件（北京要求建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》），具体执行口径有待配套文件细化。

针对在途项目，上海与北京一致采用三分法：一是8.28（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行；二是8.28（含）前已取得国有建设用地使用权但未取得工规证的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售；三是8.28（含）前已发布出让公告、但8.28后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前上市的，预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

关注二：明确现房销售路径，推行现售定金制，定金一般不超过总房价款的3%

针对现房销售，上海明确8.28起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，并在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

定金方面，上海推行现售定金制，开发企业在取得建筑工程施工许可证后即可与购房人签订购房定金合同，提前锁定意向客户；定金一般不超过购房总价款的3%，高于北京1%的上限。与北京类似，定金能否支取使用、因购房者责任解除定金合同的情形等，本次政策均未明确。

关注三：推行主办银行制度，项目全部资金纳入单一账户闭环管理

上海明确8.28起新签订借款合同的项目实行主办银行制：贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；组建银团贷款的，牵头银行为主办银行。开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户管理，实现“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的资金闭环。

与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地监管架构存在差异。

关注四：竣备后方可发放按揭（含公积金）并受托支付至监管账户，开发贷向现房销售和“好房子”项目倾斜

按揭端，上海与北京一致：8.28起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）；上海进一步要求贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户，资金封闭运行的颗粒度更细。

开发贷端，明确按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并特别提出加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，融资资源向发展新模式和高品质项目倾斜的导向清晰。同时支持符合条件的开发企业通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。

关注五：土地款可分期缴纳，30天内首付不低于50%，余款一年内缴清、经决策可再延一年，不计利息

土地端，上海提出实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动、强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。土地价款方面，8.28后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。

与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。

此外，上海还提出实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强市场监管，维护市场秩序等其他要求。

采写：南都·湾财社记者王艳玲