云南
几个月前，上海针对即将土地到期的商业物业出台了土地续期收费政策，许多人这才意识到，原来只是写在房产证上的土地期限，居然就要到了快续期的时候。
上海开发商品房比较早，土地到期自然来得也比较早。其实昆明最早的商品房，土地年限也已不足10年，虽然看上去也还不短，但因为如今昆明还没有出台续期收费政策，这些房产在评估、交易的时候，很快就要开始考虑这个因素。
土地年限首先到期的是商业物业，因为商业用地的出让年限只有40年，如果拿地时间在上世纪，到现在剩余年限就不多了。比如昆明建设比较早的青年路美亚大厦写字楼，土地年限就将在2036年4月22日到期，从现在算就不到10年。
美亚大厦外观看上去还比较新，但土地年限已不足10年
根据查档资料，美亚大厦的土地期限是从1996年4月开始计算，但这栋楼实际竣工投入使用的时间也还不到30年，楼栋外观保护也还比较好，可是土地年限却所剩不多了。
还有东风广场旁边的华一广场，取得土地的时间是2000年，期限40年，剩余也只有10年。
好在上世纪90年代通过出让方式取得土地，开发的商业地产项目并不多，土地期限不到10年的情况还比较少，这也许是昆明至今未能出台土地续期政策的主要原因。
住宅的土地年限是70年，而我国大规模开发商品房是在1998年之后，所以昆明绝大多数商品住宅的土地期限距离到期还比较早，但也有例外。
比如关上的华泰花园，土地期限的终止时间是2042年，距离现在也只有16年了，虽说也不短，而且国家政策早就明确住宅土地到期后自动续期，可是并没有明确是否收费，如何收费，这对类似华泰花园这样的住宅的转让、估值就会有影响。
同样是关上的鸿城花园，土地期限也是2042年。昆明只剩10多年土地期限的住宅小区还不止这两个。
关上鸿城花园的土地年限只有50年
华泰花园和鸿城花园都开发于1990年代，到现在最多也不过30年，如果按70年的土地年限算，按说距离到期还很早，为什么2042年就要土地到期，算下来不过50年呢？
事情是这样的，上世纪90年代房地产开发才起步，土地政策与管理还没有统一，当时一些商品房开发用地的出让期限就是50年，华泰花园和鸿城花园等就是如此。
华泰花园和鸿城花园的土地到2042年期满后，是否按照现行政策先续期到70年？这方面现在还是政策空白，续期肯定是要续期的，但续期多长时间，续期的费用怎么算都还没有规定。
鸿城花园的土地期限将在2042年12月到期
其实昆明有大批住宅的房龄都超过华泰花园和鸿城花园，有些如果按建筑年龄算，都超过50年了，按说土地年限也不多了，可是实际却不然，因为这些住宅绝大多数是房改房，土地来自划拨，并无明确土地年限。
比如昆明有些建成很早的住宅小区，像席子营小区、曙光小区等，如果原房东一直没有交易过房产，就没有土地年限。昆明的房改房只有出现买卖，才会补缴土地出让金，计算土地使用权年限。
昆明房改房的土地年限另有计算办法
土地到期怎么续期？上海市不久前公布的政策是，对于商办、公寓、产业物业，按所在区域基准地价7折收费，这个价格并不低。上海的政策，也为全国其他地方土地到期续费开启了先例。
绝大多数更关心的住宅土地续期，目前全国都没有政策。
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