不赚快钱，赚长钱：武汉城市更新的市场逻辑之变

房地产狂飙的时代正在退潮，海量存量空间等待更新的需求日渐浮出水面。这一退一进之间，早已不是过去高杠杆、高周转那套开发逻辑所能承接，更不是一笔单纯的生意账。

武汉存量项目规模庞大、类型纷繁，单靠财政力有不逮，必须引资本进场，却又不能放任逐利侵蚀公共利益，公益与经营的平衡该如何拿捏？

当武汉用土地过渡期、容积率转移、长周期信贷和运营前置等一整套政策工具，把企业从赚“快钱”引向赚“长钱”，这条“义利兼顾”的突围路径能否走得通、留得住？

高周转失灵：城市更新为何是个慢生意？

过去几十年，房地产企业习惯了高周转、高杠杆、高利润的盈利模式：快速拿地、快速开发、快速销售，资金高速循环，利润立竿见影。

但城市更新恰恰是一套“反高周转”的逻辑，项目周期漫长、公益任务繁重、产权关系复杂，很难再产生暴利。

面对这套新逻辑，市场主体出现两极分化：一部分企业仍按惯性追逐利润，通过加高建筑、加大密度、提高容积率来摊薄成本，结果给交通、环境和公共设施带来新的压力；另一部分则因无利可图而望而却步、不愿参与。

市场参与动力不足，因此成为全国城市更新的普遍难题，其本质是商业逻辑切换的阵痛：一次性卖房套现的“开发逻辑”正在失效，取而代之的是长期持有、精细运营、与片区共同成长的“经营逻辑”。这要求企业彻底重构成本收益模型，学会在更长的时间维度里赚钱。

企业的趋利倾向并非简单的道德问题，而是旧模式下的理性选择，这恰恰需要制度去引导和约束。

在经济利益驱动下，高回报的商业和居住项目天然成为更新热点，而公共配套、开放空间则可能被挤占或忽略，最终破坏旧城区的空间结构与整体生态，带来新的环境恶化。

正因如此，城市更新不能简单沿用过去的开发规则，而要通过新的制度安排，让企业在追求合理回报的同时，必须承担起相应的公共责任。

对武汉而言，社会资本不是“要不要”的问题，而是“如何用好”的问题。武汉存量项目规模巨大，老旧厂区、低效楼宇、历史街区数量众多，单靠财政投入，更新将赶不上老化，因此必须广泛引入社会资本；但与此同时，武汉又绝不放任资本无序开发，不能让公共利益在逐利中被侵蚀。

这就把一道现实难题摆在了进入武汉的企业面前：一方面要承担历史保护、公共配套、民生改善等公益性任务，另一方面又要在长周期里维持合理收益，求得公益与经营的平衡。

能不能为企业找到一条“义利兼顾”的可持续路径，直接决定着社会资本愿不愿意来、留不留得住。

政策工具箱：让长期经营“算得过账”

武汉的解题思路，是用一套精细的激励政策工具箱，既降低企业参与的前期成本、打开长期收益空间，又同步捆绑公共责任。

在“募、投、建、管、退”的全链条上，武汉都在为长期经营铺路。

武汉对参与更新的国有企业专门建立考核机制，不以短期利润论英雄，允许企业算大账、算长账。

在土地政策上，符合条件的工业用地，提高容积率、增建地下空间的可不增收土地价款；设置五年过渡期，过渡期内符合条件的项目可继续按原用途和土地权利类型使用土地，避免企业一进场就背负沉重的用地变更成本；历史风貌保护导致容积率受限的，可实施容积率转移，多保留历史建筑还能按面积补足建筑规模。

在成本与资金端，武汉同样多管齐下：探索用地功能兼容与建筑复合利用，符合条件的项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠；鼓励政策性银行、商业银行提供长周期、低利率信贷，支持企业在多层次资本市场融资，依法设立城市更新基金、发行地方政府债券和企业债券，丰富金融产品供给，为项目注入耐心资本。

实施端，条例明确鼓励探索运营前置和全流程一体化推进，让最懂后期运营的主体在前期策划阶段就介入，从机制上避免“建得漂亮、运营惨淡”的脱节，也让企业的专业能力在更新全过程中持续创造价值。

这些政策的共同指向十分明确——把企业从追逐“快钱”的旧轨道，引导到赚取“长钱”的新轨道上来。

从开发到经营：武汉企业的路径切换

机制一变，企业的活法也随之改变，洪山区广埠屯·锦鲤是一个典型样本。

广埠屯曾有“华中IT市场” 之称，这片依托原中船第七二二研究所老厂区的更新单元，并未被推倒开发成地产，而是由区属国企洪山科投以央地合作的“租建运还”模式，不改变722所土地产权、租赁取得30年运营权、期满完整归还。

这片约60亩的区域践行“留改添”有机更新：红砖墙、水杉、法桐等承载厂区记忆的元素被完整保留，老厂房内部改造为专业孵化基地与共享中试平台，闲置的原商超变身为复合创客工场，还添建了科创Mall等新载体。

更关键的是，运营方配套设立总规模5亿元的锦鲤创投基金做投资孵化，依托珞喻路沿线5公里内18所高校、超百万科创人群，与创业团队共成长，一期2026年10月开园即有40余个科创团队入驻。这正是从“收租”到“赋能”、从一次性开发到长期经营的高阶形态。

广埠屯·锦鲤园区正在建设，项目一期将于下月开园。长江日报

类似的切换在多个项目中同步发生。

龟北启动片引入专业商业运营团队活化老厂房，武昌湾由城建集团联合市场主体统筹滨水片区的长期运营。始建于1933年的延庆里更是开创性地“运营前置”，在设计阶段就明确“生活美学发生地”定位、反向锚定客群与业态，更新后首进武汉品牌超过八成五。这些项目的共同点，是企业的收益不再依赖一卖了之，而来自持续的运营服务、场景营造，乃至流水分成、投资孵化所带来的成长红利。

值得强调的是，武汉给企业的收益空间始终与公共约束捆绑在一起。

以龟北片为例，文化型用地与商业设施用地按约五比五配置，更新强度、建筑风貌、公共配套都有明确要求，企业不能随意突破；通过统筹主体把有收益的经营性项目和补短板的公益性项目在片区内打包平衡，让企业在整体层面算得平账，而不是挑肥拣瘦、只吃肉不啃骨头。

延庆里。微信公众号“城市环境设计UED”

放到更长的产业脉络中看，这种切换对应着城市更新层层递进的四个阶段：1.0是给低效资产“赋魅”，通过重新设计让旧空间焕发新颜值；2.0是给冰冷空间“加温”，重建人与人之间的链接；3.0是给空间里的用户“赋能”，靠场景营造和孵化投资分享成长价值；4.0则是让空间边界“硅化”，用互联网把物理空间的加法变成广域链接的乘法。

武汉的锦鲤、延庆里等项目，已经不止步于1.0的硬件改造，而是向3.0、4.0的运营与赋能迈进，这也预示着城市更新企业真正的竞争力，不在于能拆多少、建多少，而在于能否长期运营好一片有生命力的城区。

摒弃暴利逻辑，寻找长期主义商业模式

城市更新从不要求企业无私奉献，资本获得合理回报天经地义；但它确实要求企业摒弃过去的暴利逻辑，学会在更长的时间里、通过更好的运营和更深的产业陪伴来获利。

武汉用政策工具箱降成本、用统筹机制平收益、用公共约束划边界，努力让“长期经营”这件事在财务上算得过账、在模式上行得通。当企业真正完成从“开发获利”到“长期经营”的转换，城市更新才会拥有源源不断、可持续的市场动力。