雅居乐减员2.19万人

雅居乐集团2022年末员工数量101906人，2026年中员工数量80007人，减员21899人。

一、人数变化：从 10 万到 8 万的四段式下台阶

按公司中报/年报“雇员及薪酬政策”口径：

• 2022 年末：101,906 人（你给的基数；2022 中报为内地 94,515、香港 31、海外 56，未给总数但接近 9.46 万）

• 2023 年中：101,907 人，高管 51、中层 150；内地 101,821、香港 32、海外 54，半年薪酬成本 35.87 亿（2022 同期 38.76 亿）

• 2024 年中：92,395 人，高管 53、中层 80；内地 92,347、香港 24、海外 24，半年薪酬 32.43 亿（2023 同期 35.87 亿）

• 2025 年中：84,105 人，高管 44、中层 131；内地 84,079、香港 20、海外 6，半年薪酬 29.24 亿（2024 同期 32.43 亿）

• 2025 年末：84,126 人，高管 43、中层 139；内地 84,104、香港 20、海外 2

• 2026 年中：80,007 人，高管 40、中层 131；内地 79,984、香港 20、海外 3，半年薪酬 27.51 亿（2025 同期 29.24 亿）

分段减量：

• 2022 末→2023 中：基本持平（微增 1 人，可视为高位平台）

• 2023 中→2024 中：−9,512 人（−9.3%）

• 2024 中→2025 中：−8,290 人（−9.0%）

• 2025 中→2026 中：−4,098 人（−4.9%）；若按 2025 末 84,126→2026 中 80,007，则半年 −4,119 人

• 全周期 2022 末→2026 中：−21,899 人，减幅 21.5%

节奏上不是“一次性裁员”，而是连续四年净流出，2023 下半年起加速、2025 后斜率略缓但仍在降。

二、业务拆分：集团总人数里“雅生活＞地产”

雅居乐不是纯开发商，雇员大头在雅生活（物业），地产开发+商业+环保+其他占小头。公开拆分可用两组数：

• 2025 年初口径（媒体转引年报）：集团 89,925 人，其中雅生活 86,873 人、地产及其他 3,052 人；2025 年中集团 84,105 人，其中雅生活 81,872 人。

◦ 即 2025 上半年集团净减 5,820 人，雅生活约减 5,001、地产及其他约减 819。

• 雅生活单独：2023 年 96,018 人、员工成本 61.84 亿；2024 年 86,873 人、员工成本 56.98 亿，单年减 9,145 人、成本降约 7.86%。

• 集团层面 2024 全年：2023 末约 10.09 万→2024 末 89,925，净减约 1.09 万（媒体口径约 10,938），其中雅生活同期优化 9,145，说明 2024 年集团减员绝大部分来自物业。

所以“从 10 万降到 8 万”要分两本账：

1. 物业（雅生活）：劳动密集型，项目撤场/不续约/外包替代/降薪劝退，人数弹性最大；2023→2025 从 9.6 万级降到 8.18 万级，贡献集团减员约 1.4–1.5 万。

2. 地产及多元：区域合并、城市公司撤并、工程/营销/投资条线缩编、商业环保瘦身；绝对人数不如物业多，但比例上更狠（地产及其他从 2025 初 3,052 到中报更低，配合预售崩盘）。

三、地产端为什么缩人：销售、项目、组织三件套

1）预售断崖

• 2022 年集团连同合营联营及“雅居乐”品牌预售约 652.3 亿元（行业下行年但仍数百亿）

• 2023 上半年预售 282.3 亿、均价 14,930 元/㎡

• 2024 上半年预售仅 89.9 亿、均价 13,905 元/㎡

• 2025 全年预售 85.7 亿、同比−44.7%，面积 93.9 万㎡；2025 上半年仅 51.7 亿、均价 9,363

• 2026 上半年：营收 108.61 亿（同比约−20%）、股东应占亏损 88.30 亿，物发确认收入 38.05 亿、面积 29 万㎡，物管收入 60.44 亿。

从半年 282 亿到全年 85 亿，项目端可干的事太少：投资不拿地、营销不需要那么多人、工程按保交楼排班而非按新开工排班，自然不补员。

2）保交楼替代扩表

2025 上半年公司在天津、宜宾、中山、太原、陵水、武汉、襄阳、西安、广州、西双版纳等 24 城交付 0.67 万户、50.46 万㎡。 保交楼是“把存量干完”，不是“为新盘建团队”，人力配置从“开发驱动”转“交付/维修驱动”，总人数下行。

3）组织架构动刀（早于人数大降）

2021 年把原房管、商业、城更并入大地产集团；后续行业出险后继续撤区域、并城市公司、压中后台。 2025 年高管层调整（陈卓雄转非执董等）、2026 中高管 40 人/中层 131 人，较 2023 中 51/150 明显瘦身。

四、物业端为什么缩人：关联方暴雷+应收账款减值+劳动替代

雅生活减员不是因为“小区变少”单一因素，而是三件事叠加：

• 关联方拖垮：雅居乐地产出险后，雅生活对关联方应收、代付、垫款计提大减值。雅生活 2024 年收入 138.67 亿（−10.2%）、净亏 31.27 亿、股东应占亏 32.71 亿，由盈转亏； 市场将其归为“为关联方和并购埋单”。

• 提效与外委：物企在收入不增时常用“砍一线+把保洁安保外包+系统替代工单”降人头。雅生活 2024 减 9,145 人后员工成本降约 7.86%、省近 5 亿； 2025 继续从 8.69 万到中报 8.19 万。

• 降薪劝退：2025 年雅生活被曝“月薪超 5000 按比例降、1 万降 10%、2 万降 20%”等方案（媒体/内部爆料，非审计事实）， 集团层面另有高管−57%、中层−40%、基层−20%、约 54%普通员工−10%的舆情口径， 这类降薪会转化为主动离职、不必全走裁员流程。

结论：集团 2.19 万净减里，粗略看雅生活贡献 1.4–1.6 万、地产及多元贡献 0.6–0.8 万；但因集团年报不按“雅生活/地产”逐期给全拆分，只能按年度抽样估算，不是精确分配。

五、财务与债务：减员是现金流压力的直接反应

减人不只是“行业下行”，对雅居乐更是流动性自救：

• 持续亏损：2022 股东应占亏约 149.81 亿、2023 约 138.01 亿、2024 约 172.16 亿、2025 约 225.69 亿、2026 上半年约 88.30 亿（媒体汇总+中报）。

• 毛利转负：2025 毛利率约−17.6%、2026 中毛亏 20.48 亿；开发业务结算项目售价低、土地/建安刚性，越交越亏。

• 短债错配：2025 末现金及银行结余 55.79 亿，一年内需还借款 387.34 亿； 2025 中总借款 474.42 亿、一年期 379 亿、现金 30.93 亿，净负债率 127.7%（中报口径）。

• 境外债违约与重组：2024 年 5 月未付美元票息、宣布评估整体境外债务管理； 2025 提初步方案、与主要债权人谈；2026 中报仍“与主要境外债权人磋商完善重组条款”。

• 清盘呈请：2025 年 12 月香港高院清盘呈请（涉约 1860 万美元+234.7 万元人民币），聆讯从 2026 年 3 月押后至 6 月，后续仍有司法风险。

• 资产处置回血：2026 年 3 月玉林环保资产 11.5 亿出售； 2025 年以来环保股权、广州项目、香港九龙塘/鲗鱼涌等地皮处置回笼，但相对于几百亿短债杯水车薪。

人力成本因此被当“最可调变量”：2025 上半年集团薪酬 29.24 亿（同比 32.43 亿−9.8%）、2026 上半年 27.51 亿（再−5.9%）； 2025 二季度媒体称行政成本环比/同比压降、管理层降薪省约 1.12 亿。

六、减员方式：不只有“裁员”，还有四类替代

按年报净变动反推，实际动作通常混合：

1. 经济性裁员：出险后区域/城市公司整建制缩减，给 N 或低于 N 补偿；舆情有 0.3N、分期付、欠补偿等争议， 但非公司审计确认统一标准。

2. 自然流失不补：项目减少后离职不招，净人数下行但不产生补偿支出。

3. 降薪劝退：高管/中层/基层分级降薪，部分人主动走。

4. 业务外包：物业保洁、安保、部分工程监理外包，集团人头转供应商人头，报表人数降、合同成本不一定同比例降。

这也是为什么“人数−21.5%”大于“薪酬−X%”：一边减人头、一边留骨干降薪，平均薪酬被中层/高管降薪拉低，但一线替换外包后总成本曲线和人数曲线不完全一致。

七、后续：8 万是不是底？

按当前经营看，8 万大概率不是底部，但降速会慢于 2023–2025：

• 若 2026 全年预售仅几十亿（上半年已显弱势）、境外重组未落地，地产端还会并岗；雅生活若关联方应收继续减值、在管提效继续，物业人数仍会小降。

• 反向托底因素：保交楼需要交付/客服/维修人手，物管在管面积若靠第三方拓展可稳住一线；但雅居乐整体品牌受损，第三方拿盘难度大于央国企物企。