关于史上首次购房贴息的政策分析

我是忍住笑来分析这项贴息政策的，翘首以盼，出来个这。

看政策，要和预期对比着看。

之前市场疯狂传闻的贴息政策，来自于摩通的研报推演，并且最早来发生于去年底。今天姗姗来迟，虽迟但到。考察摩通的推演，和今天的贴息落地，重点有三。

1）贴息政策针对新房和二手房，全部覆盖，符合预期；2）贴息政策有面积、总价限制，原先的政策推演中是无限制的，此不及预期；3）贴息政策不覆盖存量房贷，原先的政策推演中没有撇除这一点，此不及预期。

看这个总价的制定，也许是参考了全国的住宅均价。据中指研究院数据，8月份全国百城二手住宅均价为12527元/平方米、新建住宅均价为17255元/平方米。

在这个情境下，推断市场影响，应该说大部分观众看到的第一眼反应，已经说明了一切，会严重偏弱。

1）值得肯定的部分是，这是首次财政贴息，一句话描述：政策对120平米+150万总价+贷款100万部分的住宅进行了为期5年的1个百分点的大降息。降完之后，首套房利率在大约在2.05%，已经到了2字头，应该说的确很低了，逼近无风险收益率。预计再跌，会极为困难，因为，暂且可以理解为这是利率底吧。

2）对刚需的拉动不均衡。整体看，利率到2字头，100万贷款按30年期计，月供从之前的4243元降到3721元，单看这个福利肯定是福利，但量化不容易说，因为现在买家厌恶贷款。分城市能级看，个人预计对弱二线城市的拉动会显著强于一线、强二线、三线和四线城市。一线、强二线（大部分省会城市）好说，贷款意愿较高但受惠面太窄，比如深圳，150万总价以下的房子，二手房在售的估计也就千把套，新房更是极少。这个边际拉动肯定有，但非常有限。三四线城市虽然总价低，但是贷款意愿太低。主力可能会在弱二线，贷款意愿还有，150万能够找到的房子也比一线为多。故此，预计在10-12月，我个人会倾向于把二线城市的交投情况作为重点观测对象。至于一线，没太多可说的，匹配度太弱。

3）可能出现促进降价的意义。在一线和强二线来说，150万以内的房子基本都是二手小户型，这部分市场的交投量向来还不错。如今随着贴息落地，预计150万以内的小户型成交上升是肯定的。那么，考虑到150万以上和以下的房贷真实利率相差如此之大。很有可能产生的一个市场影响是：在150万-170万附近的小户型房屋，会存在降价的可能性，因为降价可望得到更快的成交。

4）政策带有压榨性。这项政策不惠及存量房贷，无论是基于何种考量，都会让它看起来还是老套路：扩大内需，继续刺激需求。尽管贴息是财政给钱，但是它是建立让你贷更多款的基础上。因此，这个很难说是“福利”。这是过去这几年大调整以来我们历次房地产政策不得要领、无法止跌的重要原因——除了2023年那一轮存量房贷大降息可称之为真正的大惠之举，此外少有。今天中国房地产的局面迟迟不得缓和，底层是经济问题，居民收入后继乏力，撑不住了。这时候，应该是反哺，给到他们更多的支持，快速提高家庭部门在三大部门——尤其是相对政府部门收入——的收入比重，这是根本之道。今天的贴息，和过往的大部分政策性质类同，实质上是在把仅剩的需求压榨一遍又一遍，边际效果只会越来越差。

5）也许有一点值得期待之处在于，也许未来会扩大。从政策特征上课，贴息政策还是延续了先前房地产减税、五限令解除的特征——“小碎步”。看起来像是一个试探，也许未来不排除有一种可能是：如果这首次的贴息政策市场反响一般，接下来财政部会否持续慢慢扩大优惠面。把总价上限放宽到300万总价、500万总价……。以及，最乐观的设想是，未来是否也可以把存量房贷纳入进贴息范畴。如果是那样，将会对房地产市场产生极其显著的扶持，阶段性企稳是完全可以预期的。当然，我估计不现实，主要是担忧各地城市不知道从哪里搞到这笔钱……

最终，目前这个力度，完全达不到预期目标，对四大和省会这些城市，更是聊胜于无。

从建议的角度，我其实觉得，不如趁这个贴息，财政部联合央行，一并针对新购房人群，推出30-40年按揭贷款可还息不还本。在多年来按揭贷款只有等额本息/等额本金两种还款方式的基础上，再多一个选项。总之政策是希望人们多贷款嘛，完全可以效法经营贷还息不还本的操作。如此一来，2.05%的利率，可还息不还本，100万贷款，月供一下子可以降到1708块。这种操作在国际上很普遍，我们完全可以施行。

最后，问题来了，明天的房地产股会怎么走？欢迎大家讨论。

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