浙江
还记得牛山单元HX-ns02-048地块吗？
当年顶着温州首个“四代宅”项目出道，成交后却迟迟没有动静，直到去年确认退地。
最近，有消息称该地块有了托底单位，有望年内出让。
先回顾下该地块。
2023年6月，温州首宗“四住宅”牛山单元HX-ns02-048地块出让，最终被温州瓯发置业有限公司（国企）底价竞得，成交楼面价约10853元/㎡。
成交结果/图源浙江省自然资源网上交易中心
地块位于瓯海区娄桥街道瓯海大道与广化南路交叉处，西侧是温州人民医院娄桥院区，周边以工业区为主，还有麦德龙超市。
彼时，温州最流行的还是未来社区，所以该地块挂牌后收获了很高的关注度。因为未来社区项目空中花园部分的面积，最高是套内面积的10%，而牛山地块空中花园的比例直接拉高到20%，且是挑高6米的真空中花园，加上隔层布局共享平台，是温州人心头的“偷面积”佳选。
但讨论归讨论，真的拿地后遇上了楼市下行，又没有合适的开发商合作，迟迟未动工，最终只能退地收场。
图源网络问政
如今传出出让消息，真的有房企愿意接下这块地吗？
小编觉得，还是有难度。
其一，区位与高端客群不匹配。四代宅主要针对高端改善群体，而地块出让面积约72亩，规模中等，但地形不够方正，周边城市界面、配套不够高级，因此整体定位偏刚需、刚改。
地块现状图/来源浙江省自然资源网上交易中心
其二，地价偏高。该地块处于新桥板块和牛山板块交界，但楼面价约10853元/㎡，与周边项目如融创凯迪瓯玥名邸成交楼面价约7258元/㎡，华侨城欢乐天地成交楼面价约7190元/㎡相比，地价偏高一些。
不过和瓯海中心区板块的荣安汇学府成交楼面价约19575元/㎡相比，相当于对半砍。当然板块不同，定价也会有很大差异。
其三，周边库存不少。如华侨城欢乐天地、瓯海壹品、荣安汇学府等现房楼盘，再远些还有翰林九境。
而且，牛山这个四代宅之后，温州对四代宅地块进行过优化，结合了高品质住宅政策。两者之间最大的区别在于赠送面积，牛山地块的6米通高共享平台不能为业主私有，优化后的高品质住宅相当于之间送面积。
因此，这一系列的问题下，该地块如果要挂牌，也要跟着优化出让条件，至少向当前的四代宅看齐。
目前该消息尚未经过官方确认，未来或存变数。
而且828新政后，要求现房销售。这意味着开发商从拿地到结顶后预售，基本上要1年多；资金流想要回正，得等到项目竣工备案，快的也要3年以上了。非常考验开发商的资金实力。
最终地块何时挂牌、出让条件如何，还得等官宣。
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