购房定金不超总房款3％、融资支持力度增强，上海“828”新政细则重构楼市发展新逻辑

本报记者 李贝贝 上海报道

继北京之后，上海成为第二个落地“828”新政细则的一线城市。9月28日晚间，上海多部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》），文件自2026年9月28日起正式施行，涵盖预售管理、现房销售、主办银行制度、房企融资支持、土地供应优化、质量与市场监管六大维度。

业内分析指出，京沪先后落地“828”新政细化方案，为全国其他省市政策落地提供了标准化、可复制的执行范本，有效消解政策落地的不确定性，逐步修复市场长期观望情绪。

多数受访在沪房企持积极乐观态度，认为落地细则为房企稳健经营、良性循环发展提供了清晰的政策指引。其中，中海地产相关负责人向《华夏时报》表示，细则目前未对企业在沪拿地节奏产生影响；建发地产方面亦表示，“个人认为，上海（细则）很市场化，项目也做了合理切分。上海仍是最有活力、最值得关注的城市”。不过，9月29日，上海迎来“828”细则落地后的首场土拍。截至上午10时，国贸地产及象屿地产各自拿下一宗地块，溢价率均为0%。

预售融资土地全链条升级

今年8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会联合出台3份纲领性文件及5份配套细则，构建起覆盖土地供应、房屋销售、信贷融资、资本市场的房地产全链条制度体系。时隔一个月，上海正式落地地方实施细则，严格对标国家顶层设计，同时结合本地楼市发展现状与市场特点，细化各项执行条款，实现政策精准落地。

其中，在商品住房预售门槛上，《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

对此，普睿数智董事长丁祖昱分析指出，上海土地出让采取集中分批次出让，正式出让公告发布到现场交易之间通常有数周间隔。2026年第九批次涉宅用地于8月17日发布出让公告，9月21日完成交易，3宗地块总成交129.11亿元：“这批地块的公告时点早于8月28日、拿地时点晚于8月28日，可以在2027年底前沿用原有预售条件，但资金监管要执行新规。”

在现房销售推广与购房者权益保障方面，上海细则明确2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先采用现房销售模式，并在土地出让公告中公开相关现售要求。同时创新推行现售定金制度，房企取得建筑工程施工许可证后，即可与购房人签订购房定金合同，定金金额不得超过房屋总价款的3%。若房企违约无法按期交房，购房人可依法解除合同，要求房企全额返还定金并承担相应违约责任，切实保障购房者合法权益。

金融监管改革是本次落地细则的核心亮点。具体而言，2026年8月28日后新签订借款合同的房地产项目全面实行主办银行制度，房企需在指定主办银行开立专属资金账户。项目存续期间，开发贷款、企业自有资金、现房销售回款等所有项目相关资金，必须全部纳入该专属账户统一管理，由市、区房地产交易中心履行资金监管职责，实现项目资金闭环管控，杜绝资金违规流转。

融资端政策则精准发力、双向优化，兼顾风险管控与行业纾困：一方面，严控按揭放款节点，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，需完成竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款及公积金贷款，且贷款资金需通过受托支付方式全额划入资金监管账户，保障资金用于项目建设。另一方面，加大合理融资支持力度，对预售、现房销售类项目，按市场化原则匹配融资额度，实现开发贷款发放与项目建设周期精准匹配；同时一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求，鼓励企业开展项目类多元化融资。

在土地供应端，细则提出优化土地供应管理，明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。为降低房企拿地门槛、缓解短期资金周转压力，新政明确土地价款分期缴纳政策：2026年8月28日后出让的商品住宅用地，土地出让金首付款比例不低于总价款的50%，需在出让合同签订30日内缴清；剩余款项可在签约后1年内缴清，根据市场及项目需求，经法定程序可再延长1年，形成“1+1”最长2年的缴款周期，大幅减轻房企短期资金压力。

此外，细则还同步完善楼市监管体系，聚焦房屋建设质量与市场交易秩序，通过全流程监管压实房企主体责任，杜绝违规销售、偷工减料、延期交房等乱象，推动房地产市场从“高速开发”向“高质量发展”转型，维护楼市平稳健康发展态势。

京沪细则各有侧重

作为国内楼市两大标杆城市，上海与北京落地的“828”新政细则整体框架高度统一。同时，两地结合本地市场特点形成差异化条款，凸显“一城一策”的调控思路。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，整体来看，上海紧随北京落地8.28新政实施细则，“新老划断”、分类施策的总体框架与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、“竣备放款”、主办银行、土地分期等核心制度安排基本对齐。不过，在现售定金比例（3%对1%）、资金监管机构（房地产交易中心对住房资金管理中心）、土地分期期限（“1+1”年对两年）等方面体现了上海特色。

例如，与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地监管架构存在差异。

中原地产市场分析师卢文曦向记者指出，上海出台的落地细则还是根据实际状况来执行“一城一策”，总体都是在此前五部委的政策框架下制定。其强调，新政策（细则）对预售项目的资金监管更严格，“从消费者角度来看，资金安全有保障”。

业内普遍认为，京沪两地细则落地将形成全国性示范效应。同策研究院解读称，上海“828”细则的落地重构了房地产发展模式，率先探索存量时代房地产发展的新模式，为全国新模式构建在过渡期应对方面打个样板。

“京沪两地的政策，为后续各地细则的制定提供启示。”上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，预计后续各地都会陆续出台相关细则，政策口径或有微弱差异，但总的改革精神都会保持一致。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，北京、上海对在途项目过渡期的安排可能会低于市场的预期，但作为房地产发展最规范、成熟的城市，“为全国其他城市树立了底线或下限”。其判断，对其他城市来说，在新老划断、土地出让金缴纳、过渡期时间安排等方面，预计执行会相对宽松。

房企投资趋于审慎理性

从市场层面来看，自“828”新政出台以来，全国楼市呈现“交易端平稳、供给端变革”的分化态势，政策短期影响与长期价值逐步显现。

中指研究院分析指出，“828”新政实施满一个月，市场交易端的直接影响相对有限，9月新房成交量价表现总体延续此前的筑底态势。供应端仍处于缩量过程中，但当前变化主要是此前土地和开工收缩的累积结果，新政影响尚未充分体现。

相较交易端，土地市场率先迎来明显变化。“828”新政重塑了房企拿地逻辑，企业不再盲目追求规模，而是重点考量项目确定性、开发周期、资金占用成本与去化效率。从9月上海已完成的2场土拍来看，房企拿地策略明显审慎，在核心板块与外围板块、总价门槛与利润空间之间精准权衡，低总价、低容积率、快周转的优质刚需、改善型地块成为企业布局重点。

“整体来看，企业对未来销售速度和价格的测算更加谨慎，同时更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。在这一背景下，企业出价策略趋于审慎，部分项目的土地溢价空间受到一定约束。”中指研究院方面指出。

对于后市走势，丁祖昱指出，“接下来的2026年四季度至2027年底是极为重要的观察期。”中指研究院则判断，四季度需重点关注地方细则落地及新老项目衔接、按揭放款节点和最小交付单元等配套安排，以及年末土地供应和房企拿地情况，“前者将影响政策在不同城市的实际传导程度，后者则是观察2027年新增供应变化的重要窗口。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁