房子被他人居住十年，为何一分钱占用费都要不到？

案例回顾

王女士与王先生原系夫妻关系。2014年3月5日，两人登记离婚，并在离婚协议中约定：案涉房屋归王女士所有。也就是说，这套房子的产权，清清楚楚地登记在王女士名下。

但事情并没有这么简单。早在2013年10月7日，沈先生就已经搬进了这套房子居住，此后一住就是将近十年。双方之间从未签订房屋租赁合同，沈先生居住期间也从未向王女士支付过任何费用。

更值得注意的是，在这段时间里，王先生曾将案涉房屋的房产证、购房合同交付给了沈先生。此后数年间，王女士、王先生均未向沈先生主张返还房屋，也未报警或采取其他措施。

2021年7月1日，沈先生以王先生、王女士为被告，向法院提起民间借贷诉讼，主张双方之间存在200万元的债权债务关系，并称案涉房屋是为该笔债务提供的抵押担保。

2021年8月16日，王女士通过电话向沈先生追要房屋。通话中，王女士说：“我和你商量一下，某某街那个房子你都住了十多年了，我现在账户已被冻结了，你还给我，我租出去得点钱用”“你把房子还给我嘛，我又不差你的钱”。

沈先生回复：“你把钱还给我了什么都好说，OK不”“我那两百万借给你的时候是你和王先生还没离婚的时候，还有抵押的房子你也买了，我现在起诉你也知道，反正9月1日就开庭……”

协商无果后，王女士将沈先生诉至法院，请求：

判令沈先生停止侵权，立即搬出房屋、排除妨害并交还钥匙；

按兴义市商住楼租金市场价格（每年3万元）支付自2013年10月7日起至实际搬出之日止的侵占使用费，暂计至2021年10月为27万元；

诉讼费由沈先生承担。

一审判决后，沈先生提起上诉。二审改判：由沈先生返还房屋，同时撤销一审判决第二项，并驳回王女士的其余诉讼请求——也就是那笔“占用费”，没有获得支持。

王女士不服，向贵州省高级人民法院申请再审，提出了包括“认定事实缺乏证据证明”“主要证据是伪造的”“主要证据未经质证”“适用法律确有错误”“未经传票传唤缺席判决”“遗漏或超出诉讼请求”等在内的多项再审事由。

案件结果

裁判结果驳回王女士的再审申请。

生效判决的内容为：由沈先生于判决生效之日起十日内返还王女士位于兴义市的案涉房屋；撤销一审判决第二项；驳回王女士的其余诉讼请求。

再审审查中，法院对王女士提出的各项事由逐一作出了回应：

关于“认定事实缺乏证据证明”：原判认定的离婚协议、通话录音等事实均有证据证实，且原判并未认定“200万元借款关系成立、抵押成立”，王女士该项主张与判决内容不符。

关于“主要证据系伪造”：王女士所称的《凭据》《借条》，原判并未将其作为认定事实的主要证据予以采信，该项事由不能成立。

关于“主要证据未经质证”：同理，未被采信为定案依据的证据，不构成该项再审事由。

关于“未经传票传唤、缺席判决”：经调取二审卷宗，双方当事人均到庭并在庭审笔录签字，该项主张不成立。

关于“遗漏或超出诉讼请求”：法院支持了部分诉请，驳回了其余诉请，不存在遗漏或超裁。

法院同时明确：沈先生主张对房屋享有抵押权，但因其未办理抵押登记，抵押权依法不能设立，该项主张不能成立。

但即便如此，法院仍然认为：王女士要求赔偿损失的请求，凭借现有证据不足以支持，原判结果并无不当。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

1. “返还房屋”与“赔偿损失”，是两条不同的请求权路径

很多当事人会想当然地认为：既然法院判了还房，那就说明对方是“无权占有”，既然是无权占有，占用费自然该赔。但在法律逻辑上，这两件事并不能画等号。

返还原物请求权的核心，是所有权的归属——房子登记在王女士名下，她当然有权要求占有人返还。而侵权损害赔偿请求权的核心，是占有人主观上存在过错、客观上构成无权占有，且造成了可举证证明的损失。前者门槛低，后者门槛高。

本案中，法院支持了返还房屋，却否定了赔偿损失，正是因为两者适用的构成要件不同。

2. 法院为什么认定沈先生属于“有权占有”？

这是本案最关键、也最容易被忽略的一环。法院从日常生活经验出发作了这样的推理：

若自然人明知他人无任何理由占有自己名下有一定经济价值的房屋，一般会立即采取要求其搬出、报警等措施，不可能任由其占有房屋，更不会无理由地将房屋权属证明交付给他人。

而本案中，王女士、王先生明知沈先生在2014年以前就已占有该房屋及房产证，此后数年却从未采取报警等措施。结合另案生效判决认定双方曾存在商业合作关系，法院认为：双方曾达成一致意思表示，由沈先生占有使用该房屋，作为开展其他商业合作的一种保障，更符合常理和市场交易习惯。

换句话说，长期的沉默 + 交付房产权属证明 + 另案认定的合作关系，共同形成了“有权占有”的外观，使王女士难以证明对方是“无权占有”，侵权赔偿的基础因此动摇。

3. 抵押权未登记，抵押权不设立——但这不等于占有必然无权

法院明确指出：因未办理抵押登记，沈先生主张的抵押权依法不能设立。这一点对房主是有利的。

但要注意，“抵押权不成立”与“占有是否属于无权占有”是两个独立的问题。抵押权不成立，只是否定了沈先生以“抵押权人”身份对抗的资格；而占有是否合法，还要看双方之间是否存在其他约定或事实状态。本案中，法院正是从“商业合作保障”的角度，认定了占有的合理性。

4. 举证责任在主张侵权的一方

王女士主张赔偿损失，就需要举证证明：沈先生系无权占有、存在过错、损失的具体数额。而本案中，她既未能推翻“双方曾达成一致”的事实认定，也未能就损失提供充分依据（如实际出租收益、市场租金的权威证明等）。

同时，通话录音中沈先生反复强调“把钱还了什么都好说”，王女士则回应“我又不差你的钱”，这段对话在客观上也没有清晰呈现出“对方无理强占、我方坚决否认一切关系”的状态，反而侧面印证了双方之间存在未了结的经济纠葛。

5. 再审审查的门槛，比想象中高得多

再审不是“第三次审理”，而是对生效裁判的特别救济程序。当事人依据《民事诉讼法》第二百零七条列举的事由申请再审，需要达到足以推翻原判决的程度。本案中，王女士虽然一口气主张了六七项事由，但每一项都未能提供有力支撑——尤其是针对《凭据》《借条》的主张，法院直接指出这些证据根本未被作为定案依据，等于打在了空处。

这也提醒我们：再审申请书不是“事由越多越好”，而是越精准越有力。事由与判决理由错位，只会削弱说服力。

泽达寄语

这个案子最令人唏嘘的地方在于：房子要回来了，十年的占用费却一分没拿到。而造成这一结果的，往往不是法律的偏颇，而是权利人在关键节点上的沉默与疏忽。

在此提醒各位：

第一，房产证、购房合同等权属凭证，切勿轻易交付他人。实践中，交付权属证明往往被解读为一种“授权”或“担保”的意思表示，极易在日后成为对方主张“有权占有”的有力佐证。

第二，权利被侵害，要及时、明确地主张。长期的沉默不主张，不仅可能被理解为默许，还会让证据随时间流逝而灭失，让“无权占有”变得难以证明。

第三，不动产抵押务必办理登记。未经登记，抵押权不设立，所谓“担保”只是空中楼阁，既保护不了债权人，也容易引发纠纷。

第四，维权要留痕。催告、通知、报警记录、书面函件，都是证明“我一直在主张权利”的关键材料。一句口头同意，可能抵得上十年的口舌。

法律保护的是积极行使权利的人，而不仅仅是“有理的人”。

本文作者 北京泽达律师事务所 剪兆华