广东
广州现房细则刚刚出炉，海珠琶洲南区HZ0305401-CZTB地块也被抢疯了！
今天，保利、越秀、城投、珠实四家本土国央企，坐到了同一张桌前。
在经过长达一个半小时的竞拍之后，地块最终被保利以381687万元夺得，折合楼面价55385元 /㎡，溢价率26.52%。
值得关注的是，上月5公里外的石榴岗地块吸引了华润、中海、招商、建发，外加保利越秀联合体，全国性房企来了一拨。这次呢？四家全是广州本地国央企。
其实不难理解，这宗地块要求禁止联合开发，房企只能单独报名，上月联手的保利和越秀这次各自举牌。
更关键的是，现房新政之后大方向已经定了，新出让土地优先现房，预售项目要封顶才能网签。
从地块条件来看，项目未来的产品方向已经有了。
地块计容建面不到6.9万㎡，容积率2.2，限高80米，比石榴岗块地2.98的还要低。中间还要让出一块做中轴绿廊，楼栋排布得往边上排开。
这个指标做出来，基本就是小高层板楼打底，配几栋大平层楼王，主要还是冲着终极改善客群去。
那么，为什么这四家房企都盯着这块地？
毕竟位置摆在那里，地块地处琶洲南核心位置，一路之隔就是保利天奕，南侧是暨大港澳子弟学校，北边是保利正在招商的约35万㎡商业，并且片区还规划了一所36班九年制学校。
保利在隔壁就有项目，越秀在琶洲南也有布局，城投和珠实是本地国企，各自都有理由出手。
需要留意的是，36班学校目前还停在规划阶段，这次也没有捆绑广州五中九年一贯制学校的配建要求，落地要等官方规划；35万㎡商业体还在招商，品牌能级要等开业才清楚。
加上琶洲南整体城市界面，道路、河道、绿地还在建设中，板块成熟需要时间。
至于未来卖多少钱，其实上月石榴岗那块地已经给出参照。
华润地块楼面价6.1万/㎡，如果算上配建设计成本去到了6.6万/㎡，预计做云玺系产品，未来售价估计不低。
这块地起拍楼面价约4.4万，指标也不错，未来售价大概率会参考石榴岗地块。
而且细则出来之后，广州要求现房销售，开发商不能靠预售款滚动开发，从拿地到开盘要多扛两三年资金成本，售价下不来。
但反过来，买家买的是所见即所得，交付风险小。无论哪种情况，这块地未来都是一个高总价的改善盘。
放到琶洲南板块来看，这块地的抢手程度也说明了核心区的优质地块依然有人抢。
随着华润琶洲南项目、保利的商业配套、港澳子弟学校、规划中的九年制学校的陆续落地，可以预见琶洲南正在从规划概念走向实际兑现。接下来两三年，板块里会集中出现一批10万级的改善供应。
今天的成交结果只是第一步，产品能不能得到市场的认可，才是后面真正的考验。
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