广州“9.30”细则落地：有保有压的“一城一策”样本，在途项目迎2027年底前过渡窗口

核心提要：

广州成为北上广深中第三个落地“8·28”销售制度改革细则的一线城市，整体框架延续“封顶预售、优先现房、资金严管”的统一要求，同时在过渡期安排、定金比例、土地缴款等维度做出差异化处理。

在途项目设置分层过渡机制：“已取工规证未办预售”按旧规执行；“已拿地未取工规证”原则上执行新政，但经区政府确保交付、市级备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。

现房销售定金定为“不得高于总价5%”，为目前一线城市最高水平，高于北京1%、上海3%。

土地出让金首付不低于50%，余款可延至一年内缴清，特殊情形可再延一年，土地市场买方市场特征进一步凸显。

一、 核心看点：在途项目“有保有压”的过渡设计

对于市场最为关注的“在途项目”如何处理，广州细则给出了较为清晰的分类安排。文件以2026年8月28日为分界点，将受影响项目划分为三类：

第一类， 8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办预售证的项目，预售条件与资金监管均按原有政策执行，不受新政约束。

第二类， 8月28日前已拿地但未取得工规证的项目，以及8月28日前已发布出让公告、8月28日后才拿地的项目，原则上执行新的预售政策。但细则留出了关键的过渡窗口：只要各区政府确保能够按时建成交付、在加强预售资金监管的情况下报市级部门备案，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这部分项目的工程和财务节点因新政划段而被打乱，“确实有冲击”。过渡期安排意在落实新政的同时，对冲政策对企业的即期影响，同时也在倒逼开发商加快开发建设与销售进度，须在明年底前消化完毕。

第三类， 历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

值得注意的是，过渡期项目并非“无条件放行”。细则明确，项目预售资金监管设定重点监管额度，须覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。这被业内解读为“保”的同时亦施加了“压”——既要尊重现实，又要贯彻新发展模式对资金安全的要求。

二、 定金制度：5%上限的“进取”与“务实”

在现房销售配套制度方面，广州细则明确：房地产开发企业收取现房销售定金的，应取得建筑工程施工许可证后签订定金合同，定金不得高于房屋总价5%，并须全额存入监管账户，竣工备案前不得使用。

这一比例在一线城市中最高——北京为1%、上海为3%。李宇嘉在政策点评中认为，5%达到了国家明确的上限水平，其作用需要重新认识：定金既能让购房人提前锁定房源与价格，也为房企提供了提前摸排客户、研判市场前景的窗口，银行亦可据此评估项目运营情况。他同时提及，参照香港做法，定金原则上不能退，因为以定金推进建设、举借贷款，一旦退还，对开发商的冲击过大。

三、 信贷与资金监管：主办银行制全面落地

信贷规则的重构是本次新政的另一核心。广州细则明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式进入预售资金监管账户。这意味着按揭回款节点较此前大幅后移，房企资金链压力相应加大。

与此配套的是主办银行制度的全面推行。细则要求，项目相关的全部资金——包括开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等——均须纳入主办银行开立的资金账户管理，实现资金封闭独立运转，杜绝与其他项目交叉。

李宇嘉特别指出，“资金账户”与“资金管理账户”存在区别：前者强调封闭监管，预售资金和定金在交付前不能动用；后者强调账户唯一性，杜绝挪用。两者叠加，意在从制度层面堵住过往资金链上的漏洞。

四、 土地出让：买方市场特征强化，供地逻辑生变

土地供应端的调整同样值得关注。细则提出，供地要“统筹规划、合理布局商品住宅用地”，支持带规划方案出让，目的在于让供地匹配市场需求，提高未来销售前景的确定性。

缴款规则方面，出让合同签订之日起30日内缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至一年内缴清；按规定程序决策后，可再延长一年。这意味着土地款最长可在两年内分期付清且不计利息。

李宇嘉在点评中判断，土地市场买方市场的特征更加突出，“考虑到卖地的迫切性，估计这应该是全国都会照此执行的模板”。中指研究院分析亦指出，京沪广三地均允许土地价款分期缴纳且不计利息，充分体现了降低企业资金成本、稳定土地市场的政策意图。

五、 政策坐标系：京沪树立“下限”，广州因城施策

广州是继北京（9月24日）、上海（9月28日）之后，第三个落地“8·28”销售制度改革细则的一线城市。三地在“封顶预售、优先现房、资金严管”的统一框架下，呈现出明显的差异化路径。

李宇嘉认为，北京、上海作为房地产发展最为规范、成熟的城市，其细则为全国树立了“下限”或“底线”，执行调控政策时“北京最严格、上海次之”是惯例。广州则根据本地房地产开发、销售的基础秩序，在过渡期项目安排、定金比例等方面做了相对宽松的处理，是“一城一策”的具体体现。

六、 后续影响：倒逼转型与旧产能出清的赛跑

对于其他城市而言，广州细则的过渡期安排具有一定参考意义。李宇嘉提醒，对于广大二三四线城市，考虑到新房销售流速下降、一宗地分期开发取证具有普遍性，在途项目在2027年底前申请完预售的难度较大，很多项目可能延续到2028年申请预售，届时将完全适用新政——封顶预售、竣备放按揭，受到的冲击会比较显著。

但他同时指出，需要客观看待这一过程：一方面，新政倒逼开发商加快全流通运营管理，向优质产品运营商转型；另一方面，部分延续到2028年的项目，本身可能存在无法匹配市场需求、同质化供给或低效供应的问题。在广义库存亟待出清、改善供求关系的大背景下，“如果延续到2028年，旧模式、旧产能出清又要延后。微观有诉求，但宏观来看不能再等了”。