重磅发布：2026年1-9月南京房地产业绩榜

导读：核心观点

2026年1-9月，南京房地产市场在政策适度宽松与需求端支持措施持续落地的背景下，新房成交呈现结构性分化，改善型需求展现出较强韧性。从企业业绩表现来看，市场集中度维持高位，头部房企凭借属地资源与品牌优势稳固了领先身位。

数据显示，TOP5企业合计销售金额达224.83亿元，占TOP20总额的41.1%，头部吸聚效应显著。同时，本土力量持续发力，7家本土国有房企入围金额TOP20，合计销售额172.56亿元，占TOP20比重达31.5%，构成南京市场的独特底色。

此外，代建赛道存在感大幅提升，万科企业与龙湖集团两家代建金额合计占代建TOP5总额的68.8%，头部全国性企业主导代建市场的格局已然确立。

一

榜单呈现

以下为2026年1月1日至2026年9月29日南京房地产企业及楼盘全口径销售业绩榜单。全口径数据指企业集团连同合同管公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代理。

二

企业格局分析

梯队分层解读：头部断层显著，第一梯队内部竞争白热化

根据全口径销售金额数据，南京企业阵营呈现明显的金字塔结构。TOP1-5企业合计销售额达到224.83亿元，占据TOP20总额的41.1%，资源加速向头部聚拢；TOP6-10企业合计147.99亿元，占比27.0%，构成中流砥柱；TOP11-20企业合计174.85亿元，占比31.9%。

从极值对比来看，榜单首位金基集团以55.69亿元的成绩单遥遥领先，是榜单末位电建地产（14.26亿元）的3.9倍，头部与尾部的规模断层极为显著。然而，在第一梯队内部，竞争呈现胶着态势。

位居TOP5末位的奥体建设销售额为32.42亿元，与位居TOP6的联发集团（31.38亿元）差距仅为1.04亿元。这一微小差值表明，第一梯队与第二梯队的门槛随时可能被打破，企业排位在四季度仍存较大变数。

企业属性分组分析：央企稳居要席，本土国企与平台公司构筑独特力量

通过对TOP20企业属性进行穿透分析，各阵营表现特征鲜明：

1. 央企阵营：中国金茂（金额第2/面积第1）、招商蛇口（金额第4/面积第4）、华润置地（金额第9/面积第8）、保利发展（金额第10/面积第6）、中建东孚（金额第17/面积第19）、电建地产（金额第20/面积第12）共计6家入围金额TOP20。央企凭借资金成本与全国化布局优势，在南京市场仍占据重要席位，尤其在面积规模上保持领先。

2. 全国性规模民企：金基集团（金额第1/面积第2）、绿城中国（金额第3/面积第9）、联发集团（金额第6/面积第3）、华发股份（金额第14/面积第10）、滨江集团（金额第15/面积第14）入围。其中，金基集团作为本土深耕型民企登顶金额榜首位，体现了其在高端改善客群中的极强号召力与差异化竞争力。

3. 本土国企与平台公司：奥体建设、新居集团、南京交通置业、颐居建设、南部新城、中北盛业、扬子江置业共计7家入围金额TOP20，合计销售额172.56亿元，占TOP20比重达31.5%。这构成了南京市场区别于其他城市的独特力量，属地资源禀赋为其提供了稳定的货源与去化保障。此外，南京高科仅入围面积榜第15位（6.24万㎡）而未进入金额TOP20，反映出其产品结构偏向刚需走量，以价换量特征明显。

金额榜与面积榜排名错位分析：高单价型与走量型企业分化

对比企业金额榜与面积榜的排位差值，可以清晰勾勒出不同企业的产品定位：

1. 高单价型企业：奥体建设金额排名第5，但面积仅排第13（差值-8）；绿城中国金额排名第3，但面积排第9（差值-6）。排名错位表明其产品单价显著高于市场均值，项目多锚定核心地段的高端改善客群，盈利能力与溢价空间较大。

2. 走量型企业：电建地产金额排名第20，但面积排名第12（差值+8）；保利发展金额排名第10，但面积排名第6（差值+4）；华发股份金额排名第14，但面积排名第10（差值+4）；联发集团金额排名第6，但面积排名第3（差值+3）。面积排位高于金额排位，表明上述企业以较大的建筑面积累计成交量支撑企业规模，产品线偏向刚需刚改或均价相对较低的远郊板块。

三

代建赛道：头部全国性企业主导

2026年1-9月，南京代建市场呈现出头部全国性企业高度垄断的格局。从数据来看，万科企业以代建金额18.94亿元、面积9.87万㎡包揽双榜第一；龙湖集团紧随其后，代建金额17.24亿元、面积5.61万㎡位列双榜第二。两家头部企业代建金额合计达到36.18亿元，占代建金额TOP5总额（52.61亿元）的68.8%。

从断层差距来看，代建榜TOP2与TOP3之间存在断崖式分水岭。代建金额榜首万科企业是第三名保利发展（7.29亿元）的2.6倍，第二位龙湖集团是保利发展的2.4倍。保利发展、蓝绿双城、招商蛇口分列第三至第五，但与TOP2差距悬殊。

可以推断，南京代建市场仍由头部全国性企业主导，其凭借成熟的管理体系与品牌溢价，获取了绝大多数的代建份额；而本土企业在代建赛道的参与度十分有限，尚处于摸索或起步阶段。

四

项目表现：双轨并行特征显著

双榜交叉分析：兼具高总价与高流量的标杆项目

同时进入金额TOP10和面积TOP10的项目共有5个，分别是：联发雨花新澍（金额第1/面积第1）、金茂·樾满云川（金额第2/面积第2）、锦绣金陵（金额第5/面积第3）、颐和金陵印（金额第4/面积第5）、保利国贸璟上（金额第10/面积第6）。这五个项目在实现高额销售总价的同步，完成了大体量的面积去化，属于南京楼市的全能型标杆项目，占据了市场主力成交份额。

结构性分化：高端改善与刚需刚改两条主线并行

榜单数据揭示了南京楼市显著的双轨并行特征：

1. 高端改善主线：仅进入金额榜的5个项目——凤起潮鸣（17.52亿元）、RICI瑞玺（15.80亿元）、绿城·云庐（13.53亿元）、映秦淮（11.84亿元）、中北金基山和月（11.75亿元），均以较高的单价实现金额入围，虽面积去化未进前十，但吸金能力强劲，是高净值客群的核心标的。

2. 刚需刚改主线：仅进入面积榜的5个项目——石林云城（5.96万㎡）、华曦府（3.86万㎡）、天萃（3.83万㎡）、万科都荟滨江（3.81万㎡）、万科映象星潮（3.78万㎡），以走量见长但未进入金额前十，说明其单价相对平易，主要承接刚性和首改客群的置业需求。

金额榜与面积榜的分化，客观反映了当前南京新房市场高单价改善项目与走量型项目并存的供需结构，两条产品线各有头部项目领跑，互不干扰。

五

2026年1-9月南京整体市场总结分析

1. 供应与成交的月度节奏

2026年1-9月，南京商品住宅供应与成交走势呈现明显的“前高后低”节奏特征。1月为周期性淡季，供应面积6.34万㎡、成交面积16.47万㎡，成交均价为22703元/㎡；2月受春节假期影响，成交面积降至全年最低的9.48万㎡。3月起市场快速回暖，成交面积跃升至31.06万㎡，4-6月维持高位运行，其中6月成交面积达全年峰值35.17万㎡，成交均价同步攀升至27904元/㎡。7-9月成交规模逐步回落，7月成交27.08万㎡、8月19.91万㎡、9月21.50万㎡，但9月供应端大幅放量至31.17万㎡，导致当月供求比升至1.45，显示季末房企推盘加速但去化承压。整体而言，3-6月传统旺季对全年成交形成了核心支撑作用。

数据来源：克而瑞

图表解读：南京商品住宅市场2026年前9个月呈现明显的季节性波动。3-6月成交面积持续高位运行，6月达到峰值35.17万㎡后逐月回落；成交均价在6月触顶27904元/㎡后于三季度企稳于26900元/㎡上方。9月供应面积激增至31.17万㎡，致供求比扩大至1.45，季末去化压力凸显。

2. 累计成交规模与均价水平

2026年1-9月，南京商品住宅累计供应面积178.36万㎡，累计成交面积227.57万㎡，累计成交金额598.80亿元，整体成交均价26313元/㎡，供求比为0.78。均价走势方面，从1月的22703元/㎡逐月攀升至6月的全年最高点27904元/㎡，此后7-9月稳定在26900-27000元/㎡区间，显示价格体系在二季度完成重锚后趋于平稳。数据来源：克而瑞数据库，统计区间2026年1月1日至9月29日。

3. 区域分化格局

基于分区域数据，板块间的结构性分化特征极为显著。主城四区（建邺、秦淮、玄武、鼓楼）合计成交面积51.81万㎡，仅占全市22.8%，但成交金额达224.54亿元，占全市37.5%，体现核心区高价项目的金额贡献度远超面积占比。

其中，建邺区成交均价49960元/㎡、秦淮区43171元/㎡、玄武区39011元/㎡、鼓楼区34244元/㎡，均显著高于全市均值26313元/㎡。江宁（45.06万㎡）与浦口（44.62万㎡）为全市面积主力，合计占全市近40%，但均价分别为23515元/㎡和21774元/㎡，承担刚需刚改走量功能。远郊三区（六合、溧水、高淳）均价在8077-10582元/㎡之间，成交量价均处于低位。

六

市场环境与政策背景

2026年以来，南京房地产市场在中央“控增量、去库存、优供给”总基调下，延续需求端支持与供给端优化并行的政策路径。

基于本次可获取的市场数据，需求侧通过取消限售、住房消费“以旧换新”贷款贴息1%、人才房票、公积金异地互认互贷扩容、个人住房增值税下调等组合措施，降低购房门槛与交易成本，精准激活改善型置换需求；供给侧坚持住宅用地“以需定供、减量提质”，指导改善型项目执行设计与建造导则，推动产品力迭代升级。

从市场表现看，1-9月商品住宅成交均价从年初22703元/㎡逐步攀升至6月27904元/㎡后企稳于26900元/㎡以上，供求比维持在0.78的偏紧水平，反映出供应端主动适配需求节奏、价格体系在政策托底下趋于稳定的市场特征。

在这一阶段，头部国央企与本土实力国企凭借融资优势与属地资源禀赋，率先适应新的市场节奏，稳固了业绩基本盘。

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THE END

【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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