北京
9月30日，我们把9月初一线城市的几场土拍捋一遍，先看广州。9月4日，天河区大观路两宗地块出让，越秀地产以24.81亿元竞得，溢价率15.9%。参与竞拍的还有保利发展、珠实等企业。
15.9%这个溢价率，放在前些年的广州不算稀奇，放到今年就算偏高的了。地块在天河，位置摆在那里，报名的人多，价格自然往上走。越秀是本地企业，对天河的客户需求摸得清楚，敢出这个价。
上海那两宗时间更早一些。8月31日，普陀真如副中心地块150.19亿元底价成交，松江泗泾的宅地溢价率16.41%，两宗合计156亿元。
15.9%和16.41%这两个数，放到今年的土拍里都算偏高的。今年不少地块是底价成交，有的只有一家报名。广州天河和上海泗泾能有这个溢价，说明位置好的地还是有企业愿意往上加。
同一天里，一宗底价，一宗溢价16.41%，差别出在哪？真如那宗体量大、总价高，能接得住的企业本来就不多，底价成交是资金门槛决定的。泗泾那宗总价低，够得着的公司多，竞争就上来了，溢价率自然被推高。
底价成交这件事要多说一句。底价不等于冷清，很多时候是总价高、条件复杂，够得着的企业本来就少。150.19亿元的地，能拿出来的公司数得过来，竞价的人少，价格自然上不去。
还有个细节在竞拍名单里。参与广州那两宗地的有保利发展、越秀、珠实，都是本地或者深耕华南的公司。外地企业这一轮出手明显少，钱都投在自己熟的城市，陌生市场不敢轻易进。
有意思的是业内对这一轮竞拍的评价。有从业者说，房企还在政策消化期，举牌的时候比过去谨慎，算的是利润能不能兑现，不是能不能拿到地。
这个说法我认同。信贷端刚收紧，拿地要先掏自有资金，项目资本金还得先于开发贷到位。手里的钱变金贵了，每一次举牌都要过一遍账。过去那种靠预期往上顶的报价方式，现在很难站得住。
北上广深这段时间接连拿出优质宅地，表现各不相同。有的底价成交，有的溢价超过15%，也有的流拍。同样是好地，结果差别不小，跟总价门槛和参与企业的资金状况关系很大。
对买房人来说，土拍数字有个实用价值。看开发商在什么位置、以什么价格拿地，大致能推出一两年后这一片的新房供应量和成本线。楼面价摆在那里，后面的定价空间也就有了参照。
接下来几周还有地块要拍。判断热度不用看太多，报名家数和竞拍轮次这两项就够用，再看一眼拿地的是国企还是民企。数字出来的时候别急着下结论，多对照几次更准。一周的数字说明不了什么，连着看两三周，冷热才看得出来。
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