828新政满月，开发商反而还在抢地！

朋友，这一个月楼市最大的动静，不是哪个城市又发新政。

是规则被重写了一遍。

8月28日，五部门一次性甩出8份文件。

3份纲领，5份配套。

土地、融资、建设、销售、按揭、交付，整条链子重新排布。

到9月28日，刚好满月。

这一个月，圈子里流传一句话。

现房销售一落地，房企现金流就得断。

但是，撑不住的只是一种模式，不是整个行业。

1 谁在出手

9月21日，上海今年第9批次涉宅用地收官。

3宗地成交129亿元。

黄浦老西门那块被中海地产底价拿走，楼面价96900元每平方米。

9月10日，深圳福田香蜜湖一块迷你宅地，只有5844平方米。

中海跟6家央国企对手打了250轮。溢价超125%才拿下。

8月31日到9月21日，中国房地产报测算中海拿地总额越过200亿元。

这不像是整个地产圈慌了的样子。

9月15日，保利发展抛出50亿元定向可转债。

这成了8·28新政之后头一家再融资的A股房企。

什么信号呢。

冰封很久的融资闸门，开了口。

2 谁在扛不住

朋友，真正难受的在另一头。

中小房企以前6到9个月就能回款。

现在拉长超过1年，项目利润率掉5个百分点，内部收益率从20%掉到1%。

售价不上行10%，项目就很难盈利。

中信证券测算，内部收益率从15.8%回落到3.6%。

摩根士丹利更狠，从22%掉到4%。

看到这你可能想问，那是不是全行业都要完。

我觉得不是。

这是有人扛得住，有人扛不住。

央企国企手里有钱，融资渠道多，冲击有限。

真正压力大的，是杠杆高、在建项目多的民营房企。

同一套规则，落到两类公司头上，是两个难度。

你把这轮调整想明白。

它要办的事，是把靠预售款滚起来的高周转掐死。

让盖得出、交得了房的公司留下来。

过程会疼，但方向没错。

3 土地市场在用脚投票

钱变贵了，房企买地的心思也变了。

变化写在结构里，不在总量里。

新政之后，房企拿地整体非常审慎。

因为现房销售的资金成本，已经被算进了拿地成本。

审慎两个字落到地上，就是三块地。

北京顺义后沙峪温榆河那块，容积率1.01，限高27米。

华润置地打了174轮，82.99亿元拿下。溢价17.37%。

上海松江泗泾那块，容积率1.2。

星狮投资跟国贸地产联合体29轮拿下，5.82亿元。溢价16.41%。

南昌西湖区东坛街以北那块，容积率1.1，溢价率干到30.42%。

这个规律你看出来没。

全是低密、小体量！

房企现在不敢碰长周期大盘。

专挑2到3年能收工的小盘。

现金流能转起来，比什么都重要。

中指那边还有个总量。

9月1日到21日，300城宅地成交2198万平方米，土地出让金858亿元，平均溢价率6.5%。

总量一般，结构很亮。

这才是楼市给你的真实样子。

4 钱、地、税，三道口子

房企提什么诉求，比谁拿地更有信息量。

它们要的就三样，钱、地、税。

北京9月24日的细则写明，8月28日之后新出让的住宅用地，土地款签合同30日内缴不低于50%。剩下2年缴清，不计利息。

土地增值税、增值税改到现房交付之后申报。房企现金流能松口气。

融资那头也在想办法。

已经签了合同、还没交付的销售额度，大概有1年时间差。

可以用保理、ABS先盘出来，成本多1到2个百分点。

这些话落到你身上就一句。

房企的资金压力摊平了，就不用在房价上找补。

5 现房销售改了什么

回到开头那句话。

现房销售真正动的，是钱什么时候能解冻。

以前房子刚出地面就能卖，购房款提前进开发商账上，这笔钱再拿去滚下一块地。

现在要封顶、甚至竣备才拿全款。

中间那段的资金占用，得开发商自己扛。

这一条影响开发商净利润率3到4个百分点，眼下能做到8%到10%的净利率，已经算是很好的投资回报了。

接下来你会看到什么。

你能买的新房先少一段。

工规证到手的老项目还能按老规矩走。

新地基本都得等现房，未来2年，刚出地面就开卖的盘会几乎绝迹。

你买到的东西会变。

以前买期房是看图猜房，往后越来越多的盘是实景看房。

园林、外立面、车位都摆在那。

成本会往上抬一点。

土地款能分期、税费能后移、过桥资金能接上，压力就摊平了。

落不下来，部分城市的房价就会被成本顶一顶。

6 该慌的时候别慌

这几年你听过的楼市要崩，比听过的真话多。

新政满月的答案很清楚。

最先慌的，是那些本来就在钢丝上走的公司。

真正有钱、有产品、交得了房的公司，反倒抢到了位置。

对普通买房的人来说，判断标准没变。

买一座城市里位置好、配套全、有人愿意接手的房子。

它就经得住规则怎么改，买远郊一个只有图纸的盘，什么政策都救不了它。

现在的窗口对你挺特别。

开发商急着回款，优惠给得足。

等库存消化完。价格未必还这么好谈。

看清楚了，就别一直站在原地。