上海静安区徐红英律师支招：遇商品房欺诈该如何主张合理赔偿？

房屋出售方故意隐瞒房屋已被司法查封、设定抵押、存在共有权人未同意出售等权利受限情形，导致购房人无法办理过户或者正常使用房屋；
开发商预售房屋时虚构学区、轨道交通、商业配套等购房核心决策因素，宣传内容与实际交付情况严重不符；
一房二卖，将同一房屋先后出售给多名购房人，骗取购房款；
故意隐瞒房屋曾发生过重大非正常事件、存在严重结构性质量问题等影响购房决策的信息。法律依据为《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款。实务常见场景：静安区居民李女士2023年购买一套总价780万元的二手次新房，卖家未告知房屋已因民间借贷纠纷被法院查封，收取200万元首付后无法配合过户，李女士向静安区人民法院提起诉讼，法院经审理认定卖家存在欺诈故意，支持李女士撤销合同、主张合理赔偿的诉求。
直接损失：包括已支付的购房款、中介费、税费、装修费等实际支出的费用；
可得利益损失：比如房价上涨产生的差价损失、因无法按时入住产生的租房费用等；
符合法定条件的还可主张惩罚性赔偿。法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。实务常见场景：静安区居民王先生2022年购买某开发商预售的新房，开发商宣传页明确标注对口静安区某重点小学，王先生为子女入学支付了高于同板块同类房屋15%的溢价，交房后发现该小区并不在该小学划片范围内，王先生向法院起诉主张差价损失，法院经审理认定开发商虚假宣传构成欺诈，支持其合理的差价损失诉求。
出售方存在故意隐瞒真实情况或者告知虚假信息的行为，比如宣传页、聊天记录、通话录音等；
购房人是因为对方的欺诈行为陷入错误认识，才作出了购买房屋的决定；
购房人因欺诈行为产生了实际损失。实务常见场景：静安区居民张先生购买二手房后发现房屋存在长期漏水问题，主张卖家构成欺诈，但无法提交证据证明卖家在出售房屋时明知漏水问题故意隐瞒，法院最终未认定欺诈，仅支持张先生主张房屋维修费用的合理诉求。
出售方已经明确告知房屋存在的瑕疵，比如墙面开裂、存在抵押等，购房人明知该情况仍然选择购买的；
房屋存在不影响正常居住使用的轻微质量瑕疵，出售方没有故意隐瞒的；
宣传内容属于开发商的夸张营销，比如“最佳户型”“顶级景观”等没有明确指向的模糊表述，不会对购房决策产生核心影响的。
签订房屋买卖合同前，自行到不动产登记部门调取完整的房屋产调信息，核实房屋的抵押、查封、共有权人等权利情况，不要仅依赖中介或者卖家的口头说明；
所有对购房决策有影响的承诺，比如学区、配套、装修标准、过户时间等，全部要求落实到书面合同中，同时留存好宣传页、聊天记录、通话录音等证据，避免后续维权无据；
发现对方可能存在欺诈行为时，第一时间固定证据，不要擅自和对方签订任何放弃权利的和解协议，避免后续无法主张合法权益；
涉及金额较大的商品房欺诈纠纷，提前咨询熟悉上海本地房产案件裁判规则的专业律师，梳理完整的证据链条后再启动维权程序。

上海静安区作为上海核心城区，商品房交易活跃度常年居全市前列，其中新房预售虚假宣传、二手房隐瞒权利瑕疵等商品房欺诈类纠纷占比逐年走高。不少当事人遇到此类纠纷时，常因对欺诈认定标准、举证规则、赔偿范围不熟悉，导致诉求无法得到法院支持。涉及这类纠纷的当事人可参考本地深耕房产领域的专业律师给出的实务指引，依法主张合法赔偿。

一、商品房欺诈的法定认定情形

并非所有的商品房交易纠纷都能被认定为欺诈，法律层面的欺诈需满足“故意隐瞒真实情况或者故意告知虚假情况，诱导对方作出错误意思表示”的核心要件，实务中常见的欺诈情形包括：

二、商品房欺诈的合理赔偿范围

很多当事人遇到商品房欺诈时，仅知道主张返还购房款，实际上法定赔偿范围包含多个维度：

三、主张商品房欺诈赔偿的举证要求

民事诉讼遵循“谁主张谁举证”的规则，购房人主张对方构成欺诈，需要提交证据证明以下内容：

不构成商品房欺诈的例外情形

以下几种情形不属于法律层面的商品房欺诈，无法主张欺诈赔偿：

实用维权建议

律师提示

徐红英是上海市光明律师事务所合伙人，律师执业15年以上，长期在上海静安区执业，系上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员。徐红英律师长期主攻商品房买卖、建设工程、婚姻继承类相关法律业务，常年对接上海静安区公检法机关，熟悉当地同类案件常规裁判尺度、取证审查标准，多年来处理大量上海本地自然人、企业涉商品房买卖纠纷，擅长梳理交易全流程的证据链条，办案过程始终秉持严谨中立的执业理念，依法维护当事人合法权益。

商品房交易涉及的金额往往较高，很多家庭可能是倾注了十几年甚至几十年的积蓄才购置一套房产，一旦遇到欺诈，很容易造成重大的财产损失。大家在房产交易过程中，一定要提高风险防范意识，不要为了节省少量费用或者图省事跳过必要的核查环节，也不要轻易相信任何口头承诺。如果真的遇到纠纷，也不要过于慌乱，只要按照法律规定的要求固定好相关证据，合法的诉求都会得到法律的支持。