广州楼市国庆实探： “刚需”算账即出手 “改善”仍多在观望

记者探盘发现，政策组合拳下，国庆首日不同楼盘冷热不均分化明显

国庆黄金周历来是观察楼市走向的重要窗口。近两个月，多项政策接连落地，包括预售须待项目封顶，现房销售获优先鼓励；居民使用新发放的商业性个人住房贷款购房可享贴息支持等。这些举措与开发商密集推出的折扣促销相互叠加，为今年“金九银十”铺陈出不同于往年的市场基调。那么，售楼处人气如何？购房需求出现了哪些新变化？刚需和改善型买家又分别关注什么？记者走访广州多个楼盘，从一线探访中感知楼市最新变化。

■国庆首日，不少家庭全家出动前来询问楼盘细节。

■10月1日下午2时许，珠江·金融城·颐德公馆项目陆续迎来多组客户咨询。

假期首日探盘

有人气有冷清，成色仍待后半段显现

国庆假期首日，新快报记者实地走访广州多个楼盘发现，市场并未呈现单一的“热”或“冷”，而是不同项目之间冷热不均，分化特征较为明显。

在个别热销楼盘，案场气氛相对活跃。新快报记者看到，销售人员在向记者介绍项目时，陆续有一两组家庭进来咨询，沙盘和洽谈区不时有客户停留。然而，在其他楼盘，情况则明显不同。在新快报记者咨询的40分钟内，项目卡座仍未坐满，现场到访节奏相对平缓。

有销售人员表示：“我们这边客流算多的，销售人员一直都没闲着。今天早上，还有其他楼盘的同事问我客流量多不多，说他们那边只来了一位业主。不同楼盘情况不同，他们那边目前只剩一些余货，面积偏大、总价偏高，客流量少也比较正常。”

谈及假期的到访量，多位销售人员坦言，仅凭国庆首日的情况还看不太出来，只能说相较去年可能会多一些，主要还是有政策支撑。一名案场工作人员表示：“从目前的情况来看，今天的人流量不算多。不少业主和客户都是旅游结束后才会过来，预计假期后半段人流量会更多一些。”

政策组合拳下

刚需果断入市，改善观望犹存

“今早有两组客户直接到场签署认购书。此前项目尚未正式公布价格，对外吹风价为4.3万元/平方米至4.8万元/平方米。如今正式价格公布后，客户普遍认为价格比较合适，便果断下单了。”广州城投·天禧销售人员向新快报记者如此说。

这背后，是一系列政策组合拳的支撑。“8·28”地产新政明确，预售门槛提至主体结构封顶，预售资金全额监管，按揭贷款延至竣工备案后发放等。在国庆假期前夕，广州已正式出台商品住房销售制度改革细则。

新快报记者走访发现，不少楼盘已经将“竣备后再供楼”作为营销卖点。上述销售人员进一步解释，“打个比方，一对刚结婚的年轻夫妻，如果在我们这边买一套小面积房源，月供1万多元。同时他们还要租房，每月租金两三千元，再加上日常开销，基本上就剩不下什么钱了。相比之下，如果两年后再开始供楼，就能节约不少成本。而且现在提前还款也很方便，这两年存下来的钱，到时候可以提前还进去，也能省下一部分利息。”

广州市天河区某楼盘销售也印证了这一说法：“我们上个月卖得比较好，很大程度上就是因为这个政策。9月中旬推新的150套房源，现在基本清得差不多了。”

多位楼盘销售人员告诉新快报记者，整体市场行情下，客户决策偏理性，但刚需与改善两类客群分化明显。刚需客群总价低、有婚房需求、居住需求刚性，对价格和政策更敏感，算得清月供和成本，价格到位就果断下单，决策相对果敢。

值得注意的是，部分新出台的政策也在撬动刚需群体。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局明确，自10月1日起对居民使用新发放商业性个人住房贷款购房实施贴息。贴息聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位住房：须用新发放商贷购首套，面积不超120平方米、总价不超150万元；年化贴息1个百分点，最高覆盖100万元贷款、最长5年。按当前首套商贷利率，相当于优惠三分之一利率；以100万元长期贷款测算，累计最多少付利息近5万元。

据普睿数智云统计，广州以1.06万套、24.0%成为四座一线城市里新房端受益最多的城市。有购房者向记者表示，贴息后，150万元左右的房源约能省下5万元，分摊到每月利息支出也尚可承受，对购房成本的影响相对更明显。

不过，与刚需客群“价格到位就出手”不同，改善客群有着截然不同的购房思路。珠江·金融城·颐德公馆销售人员介绍道，该项目是金融城片区首个响应“8·28”房地产新政的项目，可先付15%首付，两年多后再开始供楼。这些政策对置换客群有一定吸引力，但仅为锦上添花，不会成为客户下定的主要决策因素。改善客群多来自珠城、天河北、天河公园片区，名下普遍持有1—2套房产，无急迫居住需求，观望情绪较强。

荔湾白鹅潭某豪宅项目工作人员亦表示，该项目客群以改善型为主，首付比例多在五至六成，部分客户选择全款，因而对月供变化的敏感度较低。近期项目客流量明显提升，主要得益于万象城、聚龙湾太古里等周边配套兑现，这些客户关注点往往主要集中在项目配套、户型等能否匹配其预期。

市场推货观察

集中开盘趋缓 降价项目领衔成交

从数据看，广州楼市仍在筑底调整。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者，截至9月25日，广州“金九”一手住宅的新增供应面积已经超过75万㎡，预计全月新增供应量与今年4月的83万㎡相差不多，并列为今年前9个月的供应高峰，可见与“五一”黄金周类似，开发商对于“十一”黄金周同样寄予厚望。不过，从成交来看，9月1日—25日全市一手住宅网签只有大约40万㎡，多少还是受到了购房者观望政策落地细则的影响。

广州中原研究发展部则指出，今年国庆除项目抢跑尽快吸纳客户外，“8·28”地产新政导致部分原计划国庆入市的项目未达预售条件。此外，部分开发商观望广州“8·28”地产新政细则出台，故延后加推，今年国庆期间推货量处于近5年低位。

根据该机构统计，2026年“十一”黄金周及前夕，广州全市预计开盘项目共10个，累计推出847套单位。整体来看，广州国庆新房集中推货力度偏弱，预计节日期间大部分项目将以顺销为主；海珠、花都、黄埔、天河等区域的降价项目将领衔市场成交，预计国庆期间市场热度保持稳定。

■采写/摄影：新快报记者 梁茹欣