一个“教育盘”，凭什么站上产品力终榜？

"教育盘"重点在教育上，所以过去很少有人关注教育盘的产品力。

但这几年，好像不一样了。买"学区"的客户，也开始关注教育以外的事。

他们开始问

这套房子本身，值不值得住十年？

"2026普睿数智·湖南好房子年度终榜"发布，梦想学府1912上榜产品力终榜。

它凭什么上榜？凭什么一个"教育"盘，能在80余个申报项目中杀出重围，位列终榜？

答案不仅在“好学校”里，更在“好学校”之外

事 件

片区再拿地，说明是真深耕

9月17日，梦想置地竞得大王山南[2026] 长沙市043号地块，这是继梦想学府1912后，梦想置业第二次在该片区拿地，它也是828新政后长沙首个拿地房企。

（具体地块信息可点击：土地成交 | 新政后宅地首拍，梦想置业竞得湘江科学城低密地块）

这很好理解，对房企而言，一方面，梦想置业本身隶属于湘江集团，有片区开发的能力，它不是在一个板块做“卖完就走”的生意，而是选择持续深耕，这样能更熟悉板块规划、配套落地节奏，具备极强的工程把控与兑现能力。

另一方面则是房企长期看好片区发展，不做短期流量楼盘，而是深耕运营、长期陪跑，为业主的居住体验、社区服务、资产保值提供长期保障。

对购房者而言，一个房企的连续拿地，一方面为了后期的销售，首宗地块大概率能实现高品质兑现，另一方面也意味着社区与服务的延续有了更长的预期。

地段加持

湘江科学城

从"规划板块"到"兑现板块"

房企的深耕，叠加片区的爆发，让梦想学府1912占据了长沙当下最具确定性的价值风口——湘江科学城。

9月湘江科学城进入配套集中兑现阶段，湖南大学科创港校区正式迎来了第一批师生、“五大建”机电精装基本完工，片区内部骨干路网已成……。这是标志着湘江科学城人才集聚的开始，也标志着片区从基建阶段，转入创新运营阶段。

湖南大学科创港校区实拍图

截至到目前，湘江科学城统筹重点项目110余个，累计完成投资约267亿元，五大建筑主体结构全面封顶，已招引研发中心项目70余个，计划总投资超3500亿元（来源省政府官网）。

梦想学府1912预计2027年底交房。目前湖南师大科创港在建，地铁3号线坪塘站已通车，长沙市一中科学城校区已开学，湘江科学中心与湖南大学科创港已投用。

湘江科学中心（在建）

值得注意的是，这个板块的"确定性"不是来自某一栋楼，而是来自教育、产业、交通三类配套在同一时点的集中落地。也就是说，当一座新城的教育、产业、交通都在加速兑现，它就不只是遥远的规划，而是触手可及的实景。

从板块看，梦想学府1912现在能看到的是板块的集中兑现，不是兑现起点。

产品升级

把产品融入生活

把教育拉进产品

如果说国企深耕、板块兑现是项目的流量底盘，那么超越同级的硬核产品力，就是梦想学府1912摆脱“学区工具盘”标签、站上年度产品力终榜的核心底气。

一

规划：把密度让出来，才有宜居性

先说一个数字：2.0。

这是项目的容积率。

事实上，长沙近5年成交了10宗低于2.0的地块，但容积率数字很好看，走进去却很拥挤。原因往往不在容积率，而在它旁边的数字——建筑密度。

梦想学府1912的建筑密度是22.06%，拿地的规划上限是30%，宗地占地面积是23683㎡目前的规划建筑实际占地面积比拿地时少了1881㎡照规划的492户计算，人均公区面积可扩展近4㎡，这或许是一个自习室、一个儿童娱乐室、又或者是一个棋牌室……。

楼栋排布上，11栋住宅由7栋高层与4栋小高层构成26层与17层的高度梯度，采用南北向行列式纯板楼布局。这个排布逻辑的价值在于，它决定了各楼栋日照条件的均好性，而不是靠几栋楼牺牲、几栋楼占便宜。

楼栋排布是规划里最容易被忽略、也最难补救的部分。因为一旦定了，后期无论怎么包装都改不了。

还有一个细节。

从图片上可以看到，红线内均为人行活动区域，蓝色车行道均沿红桥路直接衔接地库，地面基本留给人行和绿化。

人车分流做到这个程度，本质上是把地面空间的使用权，交还给了住在里面的人。

住区交通流线分析图 以实际交付为准

二

公区：把"自习室"搬进社区

教育盘终于懂家长了

梦想学府1912的公区配置咖啡吧、恒温泳池、健身会所、沐光图书馆、儿童探奇乐园等，并设四大主题自习室。

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但它的自习室与其他项目有很大的差别，考虑到小学、初中、高中学生的需求，在硬件方面做了更有针对性的排布。

左右滑动查看 梦想学府1912乐之书店实景图

先说所有人都能用的，整个售楼处的二层被规划为图书馆，面向公众开放，现已引入了新华书店的乐之书店，现有藏书超过1万册（后续经营情况由物业服务企业自行确定，敬请留意）。

新华书店的乐之书店品牌背书，再加上万册图书，在整个长沙楼盘配套里面都属于第一梯队。毕竟大部分普通图书馆的藏书约3000-5000册。

再看公区规划细分。

小学自习室采用低龄友好的圆角家具、护目灯光，设置陪护位，侧重学习习惯培养；

中学自习室更注重学习的独立性，配备单独的学习桌以及护眼灯，兼顾静音刷题与小组讨论，直击中考备考需求；

梦想学府1912城市展厅实拍图

另外中学又单独划分初中和高中的共享学习空间，方便共同探讨与学习。

区别于竞品单一书墙配置，这套组合覆盖从小学至高中的学习需求。

这件事的意义在于：它把"教育"从一纸配套，延伸进了日常动线。孩子下楼写作业，上楼回家吃饭——房子，第一次成了贴近日常的教辅场景。

会所谁都能配，自习室才需要开发商真的想过，住在这里的家长到底要什么。

图书馆、泳池、会所等公共设施后续经营情况由物业服务企业自行确定，敬请留意。

三

户型：79㎡做三房，得房率123%

约79㎡做三房，89㎡做四房。

得房率可达约123%（含电梯厅）。约79平方米做出三房两厅两卫，实现"花刚需的钱，买改善的空间"。

依次为79-89-121㎡

换算一下：长沙已交付老规项目平均实际得房率约86%，在售新规约103%。79㎡产权面积，含电梯厅可使用约97平方米——相当于老规120平方米以上的户型。

换算成套内单价，新规口径反而比老规次新更划算。同样一笔预算，能买到的实际使用面积，被明显释放了出来。

再看空间质量：2梯2户纯板楼结构，户户南北通透，三到四开间朝南；格局方正，动静分区与干湿分离明确。小面积段也能做全功能配置，意味着功能完整性不再是大户型的专属权利。

再看横向对比，梦想学府1912最高得房率为123%（含电梯厅），相较于其他名校旁的户型，得房率优势非常明显。

同样的预算段，实际可使用的生活空间被显著释放——这正是它能留住人的产品底牌。

兑现能力

学校有了，房子能按时交吗

教育盘最常被追问的一句话，是："学校有了，房子能按时交吗？"

教育的交付，不止是硬件，还有软实力、成绩以及生源！

项目配套入读长沙市一中科学城校区初中部。

软实力上，学校采用"一校两址"、本部统一管理，初高中一体化办学，从备课、考试到师资调配与清水塘本部完全同步。

名优教师占比约87%，汇聚20余位正高级、特级教师及奥赛金牌教练，落点"拔尖创新人才早期培养基地"。

成绩上，2026年5月，最新的一中集团联考成绩揭晓。

涵盖集团内28所初中，科学城校区初一年级在四项核心指标中斩获三项第一，综合排名稳居榜首。

这不是第一次，2025年11月学校首次联考便拿下综合第一，甚至在部分维度上已超越传统的“老大哥”青竹湖湘一。

生源上，目前湖南大学科创港校区已经迎来首批师生，未来更是有湖南师大等其他大学相继入住。

这里汇聚了顶级高校基因以及核心科研圈层两大强生源结构，这种高知圈层的纯粹性，本身就是一种隐形的“教育资源”，为孩子营造了天然的精英成长环境。

项目的交付，不只是房子，更是好产品、好服务。

开发主体是湘江集团旗下的房地产开发运营平台梦想置业，市属千亿级国企体系，累计开发29个项目、已交付21个、服务超1.9万户，落地"5M好房子、梦交付、梦享家"三大价值系统。

在梦想学府1912的打造中，这一体系得到了全方位的落地实践：让“国企造好房”从承诺变为客户可感知的居住体验，交付履约能力与客户口碑持续走高。

市场验证

四开如虹，多次位列榜首

国企深耕的底气、板块兑现的确定性、全方位升级的产品力，确定的交付性，四重优势叠加，最终让梦想学府1912收获市场的极致认可，成为长沙楼市现象级热销红盘。

项目2026年5月31日首开即罄，随后7月11日二开再罄，8月8日加推三罄，9月18日，项目再拿5栋预售证，并实现九成去化。

项目自首开至全部楼栋取得预售证，周期仅4个月。回望2026年长沙新房市场，梦想学府1912凭借现象级的市场热度，刷新了长沙楼市的推盘节奏。

网签数据也有所体现，据普睿数智监测，项目自首开起连续多周位列长沙主城区商品住宅销售榜首，其中6月前两周更是两度登顶业绩榜单。8月更是力压九区县一众项目，位列套数榜季军。

楼市热销分为两种，短期流量造势的热销、实力沉淀持续的热销。

梦想学府1912的火爆，绝非短期营销红利，而是板块价值可落地、产品品质可感知、教育资源可兑现、国企实力可信赖的综合结果，是购房者用真金白银投票的真实口碑。

它把居住本身，也做成了一个完整的答案

梦想学府1912能登顶湖南好房子年度产品力终榜，答案从来不是单一的学位标签，而是板块有未来、居住有品质、教育有实力、交付有保障、市场有口碑，用全能产品力，站稳长沙优质人居标杆席位。