北京买房：理清思路，购房建议2022

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

准备在北京投资一套住房用以出租，700-800左右，或者在多点也可考虑，请您从租售比，银行理财收益貌似2-3%，租金收益，以及北京二手房市场现阶段情况，未来该房产的升值潜力，流动性，小区品质，交通便利度，生活便利度，学区情况，溢价情况等维度，综合判断并推荐一套住房。

俩人每个月有1.7万的公积金，公积金能满贷到200，想把这个公积都金用了，比如首付50%-70%，家庭二套，给个建议。未来5-8年这个房子保值，当然升值更好，流动性相对好出手，总之，投资属性，我看的是”望京融科橄榄城一期两居“，”还有富力城A区两居“，但是我看现在双井这边的老破小便宜的厉害，也考虑过买3个老破小，结果把自己给弄晕了。

A：

1、我写不了那么多方面，没时间。简单说吧，现在北京非学区房的平均租售比600左右，扣除物业取暖和空置期的净租金收益率1.8%。只能说超过同期银行利率，但跟理财不好相比。

二手房现状就是没有下跌空间了，毕竟租金收益都超过银行利率了。历史上这种情况就三次，1994年，2000年前后，2008年，每次都是楼市低谷期。2014年是勉强可以算，反正现在是第四次或第五次。

3、而且既然是投资就别买学区房了，图什么呢？也别考虑溢价了，这种时期最好别投资买带溢价的，犯不上冒险，几乎不可能有超值收益了。

4、橄榄城和富力城，那肯定是首选橄榄城啊，这是送分题。或者说从地段儿来讲，到目前为止是望京的大部分小区强于双井。富力城已经算板块内价格走势很不错的了，但基本就是不落后大盘，和橄榄城这种不好相比。

不过橄榄城的租金收益率不算高，因为这里的户型偏大，两居基本都90多平，坪效肯定低于平均值，估计租售比仍然在700以上，租金收益率能1.4-1.5%就差不多了。但这也有价格走势相对好的原因，通常涨的慢的才租金收益高呢。

5、如果注重租金收益+稳妥+长期持有的话就买老破小。但双井的应该就是平均值，不算太特殊，跟大多数板块没什么区别。反正之前租金收益最高的在酒仙桥大山子，那些最破的老小区才收益高呢，而且也有赌原拆原建的可能。

另外考虑好，老破小的优势是租金收益高，但劣势是流动性弱，着急出手时容易吃亏。常规建议是长期持有，价格走势肯定是板块平均值，不吃亏也占不到便宜。所以考虑好自己的主要需求吧，跟次新房各有优劣。

6、您这其实没什么可晕，理清楚主要需求+对比一下就行了。

仅供参考。

二

Q:

我查了一下，北京像素所在地段应该是“六级地区”，商办用地的土地出让金的基准价是11500。以50年产权来说，每平米每十年的价格是2300，以我55平一套房是126500。对吗？

A：

1、这我不知道算的对不对啊。因为人家这基准价只是个标准而已，具体的地段板块还是有不同的上下浮动，这只能自己细查了。但总的来说应该差不多，就当这是平均价吧。

2、另外您不是在意租金问题吗？假定您现在这套房租5000吧，一年6万。能卖多少钱？按2.5万均价的话是137万，所以毛收益是4.4%。但如果扣除物业费取暖费和空置期，估计收益率在3.6-4%了。就算4%纯收益吧。

那假定现在土地到期了，您要缴纳这12.65万的出让金，折合每年12650。可租金是不可能上涨的，因为这是板块的市场价，跟业主的成本无关。那以4%收益对标137万就是5.48万，然后减去1.265万就是4.2万。如果房价没有受影响，那这纯收益率就降到3%了。您理解了吗？也就是成本上升，导致收益率下降。

3、另外您如果不想自己缴纳这笔出让金，那房价就肯定受影响。因为既然是增加了持有成本，或者说增加了投入，买家就肯定会把这成本从总价中减去，137万-12.65=124万了。或者说是背着抱着一边沉，既然是凭空多出了这个成本，就必定由现任业主承担。但在缴纳了这笔出让金之后，因为投入确定增加了，所以价格又会回归到137万。您能理解吧？

4、简单就是这情况吧。另外多说一句，如果北京像素的租金收益率降到了3%，那就没比老破小的普宅高多少了，至少是优势不大。那到时候是否会真的维持住137万的价格，就只能看具体行情了，大概率是会有所下降的。

仅供参考。

三

Q:

想买一套三环内南北通透3居自住，希望小区有一定规模，周边繁华，城市界面好，目前看好清芷园、朱雀门、观缘、富力城D区、海晟名苑南区、本家润园一期。购入时间点可以放宽到4-5年。从保值角度讲，这几个小区怎么排序？

A：

1、怎么排序？从居住的性价比来说肯定是富力城排第一，无论预算多少。其他的几个在同等预算下，应该是朱雀门或清芷园，然后本家润园，再之后是锦官苑。海晟名苑我说不好，看具体的房源了，估计中等吧。

这主要就是按照学区溢价排序的。富力城是肯定没溢价，自然居住的性价比最高。清芷园朱雀门是南城，通常低于北城。本家润园是学区应该更受追捧些，所以有可能高点儿。锦官苑大概率溢价最高，居住角度的性价比自然低了。

2、保值角度。在剔除学区溢价的情况下，应该是观缘最强，当然加上学区溢价更强。但现在是明确的入学趋势拐点了，这会儿除非买到不带溢价的，否则不太好聊。毕竟低谷期要至少持续到2032年呢，放宽点儿2034年，也就是6年起步，比您这4-5年长。

所以图个稳妥肯定是富力城，其他的我建议就是看具体房源吧。以富力城D区的当标杆儿，哪个的租售比（性价比）跟富力城差不多就当做重点，如果锦官苑有这种房源就排第一。没有合适的那就具体分析了，这种房也不能完全看数字。

3、另外海晟名苑单聊吧，我好久没看这里的房了，一直没算账，不敢乱说。

仅供参考。

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