楼市已达天花板？专家预测5年后房价：大城市20000、小城市3000

同一个国家，两种楼市。上海内环一套老公房挂牌六万一平方米，中介说还有人加价抢；东北某座资源型小城的新楼盘，开发商把价格悄悄抹到四千出头，售楼处一周见不着几个客人。有机构抛出一个颇有争议的预测——再过五年，大城市核心地段大概稳在每平米两万左右，而不少小城市的房价会向三千元滑落。听着像段子，看看眼前的行情，又觉得不是完全没谱。

国家统计局9月15日公布了8月份70个大中城市的房价表现。数据里能看出两件事：一是一线城市新房价格环比上涨了0.1%，上海一枝独秀，环比涨0.4%，同比还是正的3.0%；二是全国范围内，新房下跌的城市有49个，二手房下跌的城市多达62个，撕裂感十分明显。

上海的二手房已经连续六个月环比上涨。广东省住房政策研究中心的李宇嘉在接受采访时提到，一线城市今年2月以来一直保持正增长，淡季能撑住实属不易。中原地产的张大伟则判断，北京、上海、成都在8月底相继出了稳地产新政，9月、10月市场多半会再暖一些。

但一线之外，故事就不太一样了。重庆、天津这些二线城市，新房同比还在跌，幅度在百分之三到五之间徘徊。至于那些挂牌量常年压在二十几万套的强二线远郊盘，有价无市几乎是常态——房子不是没人看，是看完都掉头走人。

把镜头拉远一点，国际清算银行引用国家统计局数据算出的中国住宅价格指数，今年一季度同比下跌6.3%，剔除通胀跌幅更深。从2021年三季度那波高点算起，整个二手房市场累计跌掉大约两成多，差不多把价格打回了2016年中期的水平。

跌到这个份上，年初还有人盼着V型反转，现在业内声音冷静了许多。高盛在最新研报里把触底时间进一步推迟，大致指向2027年前后。路透社汇总的分析师预期是：今年全年新房价格还要再跌百分之二到三，明年或将企稳，但真正走出下行通道恐怕还得几年。

这就引出标题里那串数字的意思。＂大城市20000、小城市3000＂不是精确算账，是一种形象的说法——说的是未来房价不再有统一节奏，一座城的核心区和远郊可能走向两个结局；一线和五六线之间，更是鸿沟。上海内环一套次新房守住每平米六七万不难，鹤岗、玉门这种地方跌到三四千也并非天方夜谭。

有人问，政策难道托不住吗？其实今年政策动作一直没停。8月28日住建部、自然资源部和金融监管总局联合发文，推动新出让土地上的住宅以现房销售为主；央行和金融监管总局同一天把按揭最长年限从30年放宽到40年，预售房按揭须等到项目竣工登记后才能发放。这几条政策的分量不轻，意味着卖楼花、炒期房的老路子正在被重新设计。

只是政策的效果不是立竿见影的那种。穆迪的分析师直言，这是结构性改革，短期内对销售的拉动有限。换句话说，刺激能稳住月度数据的小波动，但扭转不了年度趋势——这也是高盛、朱宁等经济学者反复强调的那一点。

供给侧的变化更能说明问题。今年1到8月，全国住宅新开工面积同比掉了25.4%，住宅投资降了19.7%。开发商不敢开工、不敢拿地，反过来也印证了对未来预期并不乐观。库存去化不完，新房自然推不动。

价格的分化，根子在人口。中国城镇化率已经爬到67%上下，增速明显慢下来。年轻人往哪儿流，房价就在哪儿有支撑。北上广深、杭州、成都、合肥这几座能提供就业机会的城市，人口还在净流入；而大量东北、西北、华中的小城市，年轻人走了没回来，接盘的人越来越少。

另一个绕不开的变量是人口老龄化。60岁以上老人数量突破3亿，家庭规模也在变小，一家一两套房足够住。改善需求有限，刚需被保障房和共有产权房分流一部分，商品房市场的买家池子就是在变浅。

社科院的王业强此前就说过，中国房地产已从黄金时代过渡到白银时代，住房属性在加速回归＂住＂而非＂炒＂。独立经济学家朱宁的判断类似——一线城市房价收入比依然偏高，调整尚未完成，中小城市下行的压力更大。两位专家的观点，在今年的数据里一一兑现。

那么普通家庭怎么看这件事？手里只有一套自住房的，涨跌对日常影响有限，没必要焦虑。真正要上心的，是那种在人口流出的小城市握着好几套房子的家庭——出手的难度正在加大，拖得越久越被动。

打算买房的朋友，几条朴素的建议或许用得上。优先盯住产业、人口双增长的城市；月供别超过家庭收入的四成；别再迷信＂远郊便宜，几年翻倍＂的老故事，这条路的红利已经快耗完了。至于投资性购房，持有成本、流动性、未来可能的房产税，都是必须算清楚的账。

一位地产圈的朋友说得挺实在：过去买房赚钱靠的是时代红利，闭眼也能跑赢通胀；现在买房只是买了一处居所，涨跌看地段、看城市、看政策，更考验眼光和耐心。日本、韩国、德国都走过类似的阶段，阵痛少不了，但告别狂热之后的市场，对真正有居住需求的人反而更友好。

五年后到底是不是＂大城市两万、小城市三千＂，没人能打包票。能把握的事其实很简单——先想清楚自己要不要买、买得起不、买了住哪儿、以后换不换，把家庭的现金流守住，比盯着K线图焦虑强得多。市场的大方向看懂了，个人的小日子就不会被牵着走。