东京楼市出现怪现象：普通人买不起，富人却买不到？

东京房地产市场，最近出现了一个很有意思的反差。

一边，东京23区新房均价已经突破1亿日元，日本年轻人感叹“越来越买不起房。“另一边，日本央行进入加息周期，部分普通新房住宅项目开始降温，开发商销售压力也比前几年明显增加。

但就在这样的背景下，日本大型开发商却说了一句话：东京真正供不应求的，不是普通住宅，而是几亿、几十亿日元的豪宅。

听起来有些矛盾。

为什么普通人觉得房子越来越贵，而开发商却还在疯狂建设豪宅？

答案，或许不在房子本身，而是东京的财富结构正在发生变化。

最近，三井不动产启动了港区麻布十番大型项目Park Court麻布十番东京 The Tower的首批销售。

这座地上42层和31层组成的双塔项目，总户数达到1342户。

其中，最低约60平方米的户型，售价已经超过2.6亿日元；顶层住宅最高达到30亿日元。

对于普通家庭来说，这个价格几乎无法想象。可没想到开发商透露，高价住宅仍供不应求。尤其是数十亿日元级别的房源，并没有出现无人问津的情况。

如果放在十年前，这样的话可能没人相信。但今天的日本，确实已经出现了一批新的买家。

根据东京商工Research的数据，截至2024年度，日本上市公司中年薪超过1亿日元的高管人数已经达到1205人，15年间增加了3.3倍，创下历史新高。

与此同时，越来越多家庭年收入超过3000万日元的“超级双职工”开始进入高端住宅市场。

更重要的是，他们买房的资金来源，已经发生变化。

过去，日本家庭购买住宅，主要依靠长期工资积累。

但最近几年，股票市场上涨、企业价值提升、东京房价上涨，都创造了一批新的购买力。一些人出售过去持有的住宅，用多年积累的资产换入更高端的房子。

对于他们来说，买房已经不只是消费决策，更是一种财富安排。

东京哪些区域正在被高净值买家关注？哪些房产仍具长期价值？

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如果说买家变了，那么豪宅本身也变了。

今天东京很多顶级住宅，卖的已经不仅是一套房子。竞争的也不只是简单地比拼户型和面积。

帝国酒店礼宾服务、24小时专属管家、预约困难餐厅定期进驻社区、私人会所、会员俱乐部……越来越多高端住宅，开始提供接近五星级酒店的生活方式。

对于企业经营者来说，他们最稀缺的不是房间，而是时间。能够把餐厅、商务接待、物业服务、生活配套全部集中到一栋楼里，本身就是产品价值的一部分。

因此，一套豪宅的价格，不再只是由面积决定，也由服务、圈层和稀缺性决定。东京豪宅越来越像纽约、伦敦、新加坡的Luxury Residence，而不是传统意义上的住宅。

重要的是，开发商也越来越想做富人的生意，优先把资源投向这个市场。

原因很现实。

过去十年，日本住宅建造成本不断上涨。如果开发普通住宅，最终面对的是工资收入家庭，价格涨到一定程度，市场就很难接受。

但豪宅不同。

面对的是资产充裕的买家，他们对价格没有普通家庭那么敏感，更容易覆盖不断上涨的土地和建造成本。同样一块土地，开发普通住宅和开发高端住宅，利润结构已经完全不同。

于是，越来越多东京核心地块，被用于建设高端住宅。在外界看来，开发商也“越来越喜欢盖豪宅”，导致周边开始被动承受溢价，普通买家承担更高的门槛……

但在土地稀缺和财富集中的趋势下，这种趋势很难阻挡。

严格上来说，开发商只是顺着市场需求调整产品。真正发生变化的，还是东京这座城市。

如果放在二十年前，东京房地产最关心的是人口。有多少人来到东京，就需要多少套房子。

今天，东京仍然在吸引人口，但改变市场的，已经不只是人口，而是财富带来的购买力。

越来越多高收入专业人士、企业经营者，以及来自全球的资本，把居住、办公和资产配置同时放进这座城市。

东京拥有亚洲顶级城市的资源：成熟的商业环境；稳定的城市体系；丰富的教育和医疗资源；

以及相比纽约、伦敦、新加坡更具吸引力的价格优势。

于是，对于一部分购买者来说，他们选择东京，并不只是为了拥有一套房子。

有些人看重生活品质，有些人看重城市资源，还有一些人，看重的是东京核心资产的稀缺性。

所以，开发商所说的“供给不足”，并不是简单意味着房子数量不够。因为确实稀缺的是，能够承载高品质生活、财富积累和长期价值的住宅。

东京30亿日元豪宅的出现，想说明的并不是房价涨到了什么程度。

它更像一个信号。

东京房地产正在从满足居住需求，进入寻找稀缺价值的阶段。房地产巨头竞争的重点，也已经从“盖更多房子”，变成“打造更稀缺的资产”。

而对于买家来说，关键在于：你的竞争对手是谁。

普通住宅市场里，人们竞争的是收入和预算；但东京顶级住宅市场，面对的已经是全球资产配置的选择。

未必所有东京的房子都会越来越贵。但东京确实正在成为全球财富寻找稀缺价值的一块地图。

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