日本地价5年连涨！东京这几组数据，看懂不动产新趋势

日本房地产市场仍在延续上涨趋势，东京的表现尤其受到关注。

日本国土交通省于近期公布2026年都道府县地价调查结果：日本全国地价连续5年上涨，三大都市圈继续保持较快增长，其中东京圈涨幅进一步扩大。与此同时，东京商业、办公和住宅市场均保持较高活跃度，城市再开发和投资资金流入也在持续推进。

这一轮东京地价上涨，背后有哪些具体变化？

01

全国地价连续上涨，东京涨幅进一步扩大

截至2026年7月1日，日本全国住宅、商业等全部用途土地价格平均上涨1.5%，与上一年持平，连续5年保持上涨。

三大都市圈表现更为突出，全部用途土地价格平均涨幅由2025年的4.3%扩大至4.4%。其中，东京圈上涨5.4%，大阪圈上涨3.6%，名古屋圈上涨1.9%。

特别是东京的商业用地涨幅更加明显。

2026年东京都商业用地价格同比上涨11.4%，连续5年上涨，涨幅较上一年的11.2%进一步扩大。东京23区中，有19个区实现两位数上涨。

地价最高地点连续21年位于银座2丁目“明治屋银座大厦”，每平方米达到5250万日元，同比上涨11.9%。住宅用地最高价格则连续8年位于港区赤坂一丁目，每平方米达到750万日元，同比上涨16.6%。

此外，JR中野站附近商业用地同比上涨25.0%，成为东京圈商业用地涨幅较高的地点之一。新宿区商业用地上涨14.9%，中央区上涨13.6%，多个商务区域继续保持较快增长。

从这些数据可以看出，东京此次的地价上涨并不是局限于个别高价地块，而是覆盖了更多区域。

02

写字楼需求回升，租金持续上涨

东京商业用地价格上涨，与写字楼市场的变化密切相关。

疫情之后，企业办公需求逐渐恢复，东京核心商务区的优质写字楼空置空间持续减少。

美国房地产服务大企业仲量联行（JLL）的数据显示，截至6月底，千代田、中央、港、新宿、涩谷五个都心区大型写字楼平均空置率仅为0.8%，低于通常被视为供需平衡参考线的5%。

与此同时，写字楼租金也保持上涨。截至6月底，平均租金达到每坪4万2109日元，同比上涨16.4%。

空置率下降和租金上涨同时出现，反映出东京核心办公市场的需求依然较强。特别是交通便利、办公配套成熟的区域，企业对于优质办公空间的需求仍在。

办公楼市场的变化，也进一步影响了商业用地的价格。

03

再开发持续推进，带动区域房地产价值变化

写字楼需求之外，东京持续推进的大规模再开发，也正在改变部分区域的房地产格局。

中野站附近就是一个较为典型的例子。随着办公楼、商业设施、住宅和公共空间不断建设，区域功能逐步完善，周边土地价格也出现明显上涨。

近年来，东京多个车站周边都在推进类似项目。

再开发不仅增加建筑面积，也会带来交通、商业和生活配套的改善。

随着新项目陆续落地，原本以单一功能为主的区域逐渐形成办公、商业、住宅相互配套的城市空间。

对于土地供应有限的东京来说，车站周边再开发能够进一步释放土地价值，也为房地产市场带来新的需求。

04

住宅市场保持增长，核心区域依然受到关注

东京住宅市场同样延续上涨趋势。2026年东京住宅地价格同比上涨5.8%，在日本各都道府县中处于较高水平。

日本不动产经济研究所数据显示，2026年1月至6月，东京23区新建住宅平均价格已经突破1亿4000万日元。

赤坂、港区等传统高端住宅区域的土地价格持续上涨，住宅用地最高价连续多年出现在赤坂，也反映出东京优质住宅土地供应的稀缺性。

与此同时，租赁住宅市场也受到机构投资者关注。东京拥有庞大的就业人口和成熟的租赁市场，住宅租赁资产在日本房地产投资中的地位不断提升。

近年来，海外投资者不断进入日本房地产市场，写字楼、租赁住宅等资产受到较多关注。

CBRE数据显示，2025年日本房地产投资金额同比增长41.3%，达到7.323万亿日元。其中住宅投资达到9843亿日元，同比增长86.2%。

加拿大的投资基金斥资逾1000亿日元批量购买了东京等日本大城市圈的租赁住宅，海外资金也正在流入。

东京拥有日本规模最大的办公、商业和住宅需求，同时房地产市场成熟、资产类型丰富，为不同类型投资者提供了较多选择。

与此同时，资金的持续流入，也进一步提高了东京房地产市场的交易活跃度。

05

东京仍是日本房地产市场的重要支撑

从2026年基准地价来看，日本全国土地价格已经连续5年上涨，而东京的表现明显高于全国平均水平。

商业用地上涨11.4%，写字楼空置率维持低位，租金继续上涨；住宅价格保持增长；再开发项目不断推进；国内外资金持续进入。

这些变化共同构成了东京房地产市场目前的基本面。

从银座、赤坂等传统高价区域，到中野等再开发板块，东京不同区域正在形成新的房地产需求。随着办公、住宅以及城市更新项目继续推进，东京不动产市场仍有较大的发展空间。

在全国地价持续上涨的背景下，东京依然是日本房地产市场最受关注的城市之一。

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