上海
01
楔子
可能是国庆期间结婚的新人比较多的缘故 ，我前两天刷到了一个新闻：说的是山西一个小区在自己楼道的平台里摆酒席、办婚宴。（如上图）
从照片来看，这个阳台确实大得惊人，能摆下不少桌啊。我不禁惊呼：现在的四代宅已经进化到了这种程度了吗？
这么大的平台当地是如何计算面积的？
开发商又是怎么考虑的呢？
到底要不要小业主们买单呢？
一连串的问题在我脑海中跳了出来，所以今天这篇文章就来聊聊这个项目！
02
新闻简介
这个项目叫做泰府·梧桐栖，位于山西的临汾霍州，具体地址是霍东大道与经五路交叉口东北角。（如下图）
整个小区由7栋高层组成，规划户数约742户，绿化率约35%，住宅容积率约2.9，均价约 6000 元/平方米。
这个小区最大的特色是：每隔两层就设计了一个超过300㎡的平台，由8户共用。平台两侧还有通往上层住宅的楼梯，做成了“空中四合院”的样子。（如下图）
除了大家公用的大平台之外，每户还有自己私属的阳台，该项目对外宣传的也是“家家有园林、户户有庭院”。（如下图）
03
面积怎么算？
而每两层就有这么大一个平台，大家可能最好奇的是：这么大的空间到底算不算面积？计不计容积率呢？
因为我也好奇，所以就去查了当地的相关规定。在 临汾市的《关于印发 <临汾市容积率、建筑密度的计算规则（试行< pan>）>的通知》中我找到了答案。
先上我得出的结论：这些每两层就出现一次的大平台，从规定来看应该是要计算容积率的。
因为不计算容积率的情况有以下几种：
1.首层的架空空间
如果是用来公共活动，并且满足面积、进深、开敞长度和层高等诸多要求，才能不计入容积率。所以这个项目的首层有可能不计容，但楼上就很难豁免。（如下图）
2.每户的露台或者空中花园
也是要满足投影 面积、进深、开敞长度和建筑高度， 才能不计入容积率。（如下图）
但我想：这个小区的阳台看上去应该是满足相关规定，不计容的。因为开发商也不傻，卡着规范的下限就送老大面积了，又何必去突破呢？
而住宅的室内空中花园、运动场馆等公共部分，按照实际建筑面积计入容积率。（如下图）
而我觉得：这个项目的大平台应该是符合这条规定的，所以应该是计入容积率才对。
但网传：该楼盘的销售说这部分面积是赠送的。所以目前也无法确准，不知道是否还有其他文件有相关的豁免条款，欢迎知情的朋友补充。
04
优势
这么大的平台，而且还是大家共享的，能干的事情真的很多。
老人们可以在这里喝茶聊天、跳跳广场舞；孩子们可以在这里玩耍；中青年还能打打羽毛球、活动活动。碰到婚丧嫁娶，摆几十桌开个宴席确实也放得下。
对于缺少活动场地的小区来说，简直是羡慕的不要不要的。所以这么设计最大的优势就是：公用的活动场地增多了，刮风下雨也有地方活动了。
对开发商而言，这么造还可以增加销售卖点，对于楼盘的去化速度也会有一定的提升作用，这也算是一个优势吧。
05
劣势
但我看网络上对此设计的评论，却是一边倒的“差评”。
有的担心这些公共的平台会成为垃圾堆场，也有的担心邻居在这里活动，不仅吵闹而且自己的隐私还得不到保证。（如下图）
而且这么大的进深，退在后面的房间采光也很难保证，这些房间就变得非常“鸡肋”？（平面如下图）
网友们的这些担忧确实不无道理，因为人性是经不起考验的。
如果只寄希望于居民们的自律，小区里的这些公共空间不久就会成为灾害现场，这场设计创新的实践也会成为一种灾难。
正因为“四代宅”在实践过程中出现了一些社会问题，所以现在各地已经在“收紧”。西安、福州、武汉、成都、天津等城市都在卡阳台进深和大挑高空中花园的赠送面积等。
06
结束语
本来在地面活动场地的基础上增加空中花园，对于居民来说是件好事。
但因为这种超大的平台是公用的，很难保证所有居民的素质都在线，所以大家对这种创新设计的未来“捏了把汗”！
“四代宅”概念的提出，本意是让城市居民能享受花园般的生活，而目前试行过程中暴露的“问题”，希望只是成功路上的一些“小插曲”！
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