李嘉诚再谈及未来房价：150 万的房子，到 2031 年到底还能值多少钱？

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每隔一段时间，网上就会冒出 "李嘉诚说未来房子如葱"" 李嘉诚预言房价大幅下跌 " 之类的文章。点进去一看，全是自媒体借他的名头编的。

这篇文章，写给手里有房、纠结要不要置换的业主，也写给准备首套买房、拿不准时机的人。李嘉诚本人近年从未发表过针对内地楼市的详细数字预测，他翻来覆去讲的就那几句话，但每一句都踩中了周期。

2026 年他新近一次公开表态说了什么？按他一辈子信奉的逻辑，一套现在值 150 万的房子，五年后到底能值多少钱？

不贪顶部的利润，也不接下落的飞刀。这位穿越七十年周期的老人，给的建议永远朴素但管用。

翻翻他近二十年的公开表态，核心观点从来没变过。

2013 年业绩会，他说 "不要赚顶部的铜板"。当时内地香港楼市亢奋，他陆续抛售内地商业项目套现超千亿，被骂 "撤资"。结果 2014 年全国商品房销售同比下滑 7.6%，温州鄂尔多斯房价大幅回调。

2015 年到 2017 年，他反复说同一句话：自住量力而行，炒楼千万不要，好房子长期保值但别赌短线。2019 年他再次警告 "经济复杂，炒楼千万不要"，随后香港内地同步进入四年半深度调整。

2023 年专访，他说 "核心城市优质地段风险释放得差不多了，好房子长期可以保值"。旗下长实结束多年 "卖卖卖"，重新在核心城市拿地。

2026 年 5 月长和周年晚宴，98 岁的他露面说："利息下来了，政策稳了，有需要可以考虑看看了。好位置的房子什么时候都值钱，量力而行，不要想着买了就大幅上涨，慢慢来。"

这是他自 2013 年提醒风险以来，头一次公开说 "可以考虑"。

归纳起来就三条：自住量力而行任何时候都可以；绝对不要高杠杆炒楼赌短线；核心地段优质房产长期保值，别人恐慌时买、别人贪婪时卖。

嘴上说 "慢慢来"，手上的真金白银已经在动了。

2026 年 3 月长和业绩会，接班的李泽钜说得很直白："地产始终是集团核心业务，过去几年卖资产是组合优化，不是看空。内地核心城市优质项目风险充分释放，会积极参与，但绝不追求规模、不做高杠杆，只挑核心地段。"

动作比言语更诚实。2024 到 2025 年出售巴拿马港口、英国电网等海外资产，合计回笼超 3000 亿。2025 年 9 月重返上海土拍，2026 年 3 月与广州越秀合作天河旧改，5 月 86 亿港元拿下香港九龙启德地块，8 月在北京成立城市更新平台。长实现金超 1200 亿港元，净现金状态，约 40% 新增投资投向大中华区核心城市。

连这位一辈子谨慎的老人都觉得核心资产价格合理了，底部信号已经很清晰。

那 150 万的房子，到 2031 年到底值多少？

先算个基准。黄奇帆在多个公开场合判断，未来房价随 GDP 同步温和增长，年均 3% 到 5%。按复利算，全国平均水平下 150 万五年后约 174 万到 191 万。

但李嘉诚的地段论告诉我们，平均没有意义。3% 到 5% 的全国平均涨幅下，不同城市不同地段天差地别。

人口流出县城、远郊无配套老破小，150 万五年后大概 150 万到 158 万，基本横盘，大的问题是流动性差，挂半年无人问津是常态。

普通三四线非核心地段，约 158 万到 166 万，跑赢通胀，保值为主，刚好是中央财政贴息的主要覆盖对象。

强三线核心区、普通二线近郊，约 174 万到 201 万，跟上全国平均。佛山东莞无锡国庆成交已验证回暖，佛山两天新房成交 251 单。

强二线核心地段、一线远郊核心板块，约 201 万到 220 万，显著跑赢平均。杭州南京成都合肥这些人口流入主力城市，去化周期已压到健康区间。

一线非核心主城区、强二线头部板块，约 220 万到 242 万。高盛预测核心资产未来 1 到 2 年修复 15% 到 20%，上海二手房 9 月成交 23581 套创 6 年同期新高。

一线核心地段头部资产，约 242 万到 265 万。北京三环内、上海内环内、深圳南山福田，供给稀缺加高净值人群买入，年化 10% 到 12%。上海徐汇衡复地块楼面价 20 万每平刷新全国纪录，地价在倒逼房价上移。

同样 150 万，选错地段五年原地踏步，选对核心地段可能涨到 260 万以上。买房前先想清楚自己的房子属于哪一档，这比纠结 "买不买" 重要得多。

为什么分化这么大？四个原因摆在那里。

人口流向集中度越来越高。中指院测算，"十五五" 城镇新增人口约 3650 万，80% 流向五大城市群核心城市，2024 年仅杭州深圳广州成都合肥苏州六城就占了近 40%。

供给端分化更剧烈。合肥供地较 2022 年峰值降 72.7%，上海北京内环几乎无新增住宅用地；三四线存量库存高企，去化周期超 30 个月。

购买力集中度在提升。173 万亿居民储蓄不平均分布，高净值家庭集中在一线强二线，30 个重点城市 120 平以上大户型成交占比升到 48%。

国际经验也验证了这个幅度。过去 10 年纽约旧金山核心区比全国平均高 4 到 6 个百分点，东京核心区高 5 到 7 个百分点，首尔江南区高 6 到 9 个百分点。

说回李嘉诚给普通人的启示，五条就够了。

别做情绪化反向操作。2013 年狂热时他在卖，2026 年很多人还在喊 "楼市完了" 时他悄悄回来拿地。普通人常犯的错就是涨时加杠杆冲、跌时不敢动。

流动性比纸面价格重要。他说 "卖得掉才叫资产，卖不掉只是账面数字"。优先选地铁加学区加产业加人口流入的核心地段次新房，别贪便宜买远郊无配套的。

量力而行保住现金流。他一辈子保持净现金状态，从不把杠杆拉满。普通人月供别超家庭收入三分之一，留足 12 个月应急金，别借消费贷凑首付。

玩法变了但逻辑没变。盲目买房翻倍的时代结束了，但核心地段好房子长期保值的逻辑没变。把房子当长期持有资产，赚稳步上涨的慢钱。

看真金白银的动作，别信假预言。网上 "李嘉诚预测大幅下跌大幅上涨" 全是编的，真正值得看的是他和滨江大华邦泰这些穿越周期的房企真金白银拿地的动作。

李嘉诚没有给过具体数字预言，但他一辈子的操作已经把答案写得很清楚。

不贪顶部的利润，也不接下落的飞刀，选对地段、留足现金、量力而行。

这位九十八岁老人用七十年告诉我们：好位置的好房子，什么时候都值钱。

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