广东
南京鼓楼二条巷，2021年最高成交单价54600元/㎡。2026年，一套1室1厅成交单价10581元/㎡。五年，同一小区，跌掉4万多一平，市值蒸发超80%。
发帖的江苏网友话很刺耳：“早就说过不要抄底，很多人不相信，当了接盘侠，现在太难受。未来还要跌30%。评论区没人反驳他。
因为账算得出来。 2021年高位买入70㎡两居室，单价54600元，总价约382万，首付115万，贷款267万，月供15160元，五年光利息就还了约70万。
如今同小区类似房源市场价取中间值2万/㎡，70㎡就是140万。账面亏损242万，加上五年利息和持有成本，总亏损超过317万。317万，在南京是一个普通工薪家庭不吃不喝攒十五年的全部收入。
学区房的“击鼓传花”是怎么断的？ 过去十年，所有人信奉一句话：学区房永远涨。逻辑是学位少、孩子多，一套老破小只要对口名校，就有人抢着接盘。但2021年前后，三条裂缝同时出现，每一条都不可逆。第一，人口。 2025年新生儿首次跌破800万，比2024年减少162万，跌幅17%。南京热门小学已经开始减招，金陵汇文减2个班，银城小学减5个班。第二，政策。 2026年5月，鼓楼取消落户年限，学籍占用限制一并拿掉。以前买学区房买的是“被锁死的门票”，现在门票不锁了。
政策出来仅一天，链家金陵湾店挂牌房源从三五套跳到六十多套，琅琊路小学学区十天挂牌量从1400多套涨到1500多套。第三，踩踏。 树人学区的新河一村，2024年初成交单价冲过7.7万，2026年8月一套49.5平两房，总价123万成交，单价2.5万。从4.8万到2.5万，中间隔了不到半年。
有网友评论一针见血：“前些年买高价学区房的，基本都是没什么资源的小资源家长，为孩子谋前程的无奈选择。教育资本收割了一批中产家庭，剩下几十年慢慢痛苦吧。”这话戳中了核心：被套牢的，从来不是炒房客，是那些掏空六个钱包、以为买了孩子未来的普通父母。
有南京家长526万买树人老破小，三年后248万卖掉，蒸发278万，转身换了一套181平江景房。算账的人说他亏了，他说：“换来孩子三年名校加一套江景大平层，总比死攥着老破小等继续阴跌强。”
发帖网友那句“让房东们亏麻”，带着一股咬牙切齿的恨。 这种恨意不难理解。过去十年，老破小学区房是普通人最深的无力感来源：你拼命工作攒钱，别人买一套老破小躺着升值。现在泡沫破了，那些高位接盘的人亏掉的不只是钱，是“买房永远对”的信仰本身。
但冷静下来想，真正值钱的从来不是房子，是年轻人。 年轻人不来，学位没人要，老破小没人住，地段再好也只是地图上一个坐标。
二条巷不是南京的孤例，芳草园从九万多跌到两万五挂牌都难卖，公教一村从八九万掉到三万左右，跌幅六七成。老破小的价值回归，是人口结构、教育政策和居住需求三重力量合围下的必然。
5.5万到1万，碎掉的是学区神话，也是“买房就是投资”的旧时代。
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