八年烧光50亿！从人满为患到无人问津，全国古镇，批量倒闭

五十亿打了水漂，八年繁华散尽

沿着湖南常德城区往西南方向走约五十公里，就能看到那片名为桃花源古镇的仿古建筑群。这里占地约1600亩，核心景区超过40万平方米，据官方介绍集特色餐饮、五星级酒店、特色客栈、明清商业街、中式合院、景区公寓于一体，投入资本达50亿元。项目一期于2017年5月竣工，到2025年恰好走完了八个年头。

八年前的场景与如今形成了刺眼的落差。2017年前后是它最风光的时段，主街商铺一铺难求，游客把青石板路踩得摩肩接踵。开发商当时给出的预测是年游客量600万人次，综合旅游收入30亿元以上。

进入2024年之后，画风彻底反转。《中国新闻周刊》记者在2024年5月下旬赴湖南走访发现，桃花源古镇成＂空城＂一事基本属实。临近中午，大街小巷空空荡荡，一些庭院已长满了齐人深的荒草，街边的门面几乎全都闭着门，只有两三家饭馆、一家小卖部以及几家客栈还在经营。当地人士透露，连这几家还在硬撑的客栈，多数也是古镇开发商自营，不过是勉强撑撑人气。

真正被这场泡沫压垮的是投资者。2015年，在广东沿海打工二十多年的刘昆，把110万元积蓄全款投进了家乡的桃花源古镇，买下一间商铺。他原本盘算着靠出租或自己经营谋生，没想到几年后古镇沦为空无一人的空城，投资打了水漂，只得再次远走他乡打工。类似遭遇的业主刘昆加入的维权群，聚集了350人。

2023年桃花源景区全年游客量只有三四十万人，而按5A级景区的标准，年游客量在150万到200万才算正常。核心景区都没人，配套古镇自然更加冷清。按照乌镇每年两亿元净利润的体量来算，桃花源古镇要收回50亿元投资，至少需要25年。

千镇一面无差异，宰客成性失民心

倒下的绝不只是桃花源古镇一家。距张家界火车站直线距离不到三公里的市中心，另一个更庞大的样本正在书写同样的结局。张家界大庸古城总投资24.43亿元，2021年6月试营业以来持续亏损，2021年亏损0.84亿元，2022年亏损1.51亿元，2023年亏损2.49亿元，2024年更飙升到亏损5.96亿元，四年下来净亏10.8亿元，唯一一个经营性盈利项目就是停车场。

截至2024年底，大庸古城公司资产总额13.95亿元，负债总额16.97亿元，净资产为负3.02亿元。

游客用脚投票的力度一年比一年狠。张旅集团财报显示，2024年上半年整整六个月里，大庸古城才卖出了2300张门票，相当于每天仅有十余位游客光顾。这个古城的总面积是18.5万平方米，差不多是四分之一个故宫那么大。原本设计的198间沿街商铺，大部分处于关闭状态。

2016年3月大庸古城项目正式立项，基本上没什么调查论证，3个月后就开工兴建。当年的规划里，建成后年营收近5亿元、年净利润近2亿元的美好蓝图，如今看已是笑谈。母公司为此背上了沉重的债务包袱。

张家界公司2020年至2024年归母净利润亏损额分别为0.92亿元、1.35亿元、2.6亿元、2.39亿元和5.82亿元，5年累亏13.08亿元。由于经营状况不佳，张家界股票自2025年4月17日起被深圳证券交易所实施其他风险警示，股票简称变更为＂ST张家界＂。

中国问题观察人士对媒体分析指出，张家界本是热门旅游景区，人流基础不错，但大庸古城更多是拍脑袋决策，并非市场自然生长的产物。项目实施过程中大规模＂去旧改新＂，老城区街区被拆除，除三元宫获保留外，其它南门码头、青石板街道、吊脚楼等传统元素均被替换成仿古建筑。真的老东西没了，假的新东西没人买账。

同类项目遍布南北。益阳江南古城规划占地3500亩，开发使用约300亩，一期项目共建了约20万平方米的房子，花费了约10亿元，由兖矿东华（湖南）文化旅游投资有限公司建设运营，烂尾的主要原因是＂房子卖不出去，资金链出了问题＂。

位于济南长清区的宋风古城，自2019年开工，由伟光汇通旅游产业发展有限公司与济南市长清区政府携手打造，总投资40亿元，规划用地652亩，2020年被列为山东省＂明星项目＂。到2022年，宋风古城建设停摆，2023年2月13日后官方微信公众号停止更新，项目施工进度自此没了下文。

《新周刊》此前报道并结合天眼查信息显示，河北遂城镇的开发主体保定市遂城古镇旅游发展有限公司已于2020年注销，安徽宣城市宣州区的水东古镇因运营不佳也已关门。按照公开统计，我国已开发或正在开发的古城古镇超过2800座，其中许多因规划、建设和运营等问题陷入营收困境甚至烂尾。

同质化是共同的病灶。青砖灰瓦、油纸伞、汉服打卡、糖葫芦、义乌批发的小饰品，几乎每一座人造古镇的门脸都能对上号。这批古城的基因惊人地一致，开业第一年靠新鲜感，第二年客流断崖，第三年亏损，第五年关门。这不是某座古城的魔咒，而是一代古城的魔咒。宰客现象叠加雷同布局，一次性买卖做多了，回头客彻底断档。

文旅外壳圈地皮，苦果留给老百姓

批量倒闭背后是同一种运作逻辑。相当一部分开发商从立项那天起，思路就不在旅游经营，而在土地和售铺变现。仿古建筑造好之后，商铺和公寓高价卖给普通投资者，账面上的钱进了口袋，后续运营则甩给市场。桃花源古镇的一位业主李响回忆，商铺是按揭买的，每月要还款1万多元，原打算靠出租收租还款，如今古镇成了空城，他不得已把县城的住房卖掉，一家人租房居住。他的一个朋友花了300多万元在古镇上买了门面房，每月要还贷五六万元，两三年前已断供。

研究者指出，大庸古城没有规划生活空间和公共空间，剩下的只是商业空间，它不是古城，而是现代人打造的一个商业街区。而真正有吸引力的古镇，如凤凰、平遥、丽江，是有生活气息的，是＂活着的文化＂。真古镇里有原住民的柴米油盐，有几百年沉淀的手艺，游客走进去感受到的是完整的地域记忆。反观新建仿古项目，把居民迁走、把老房子拆掉，再让统一着装的演员在门口表演，观感自然像走进了一个大型影棚。

行业内的头部案例给出了另一种可能。乌镇能够独树一帜，不在于那些仿古的建筑，而在于其抓住自身定位，专注提供特色优质的服务，拥有戏剧节、木心美术馆、世界互联网大会这些其他古镇难以复制的内容。宋城靠的是＂千古情＂这个能持续迭代的演出IP，隔几年升级一次，老游客有新理由，新游客有首次震撼。区别在于，赚钱的古镇卖的是长期内容和独家体验，倒闭的古镇卖的只是一次性门票和一次性商铺。

不过并非所有项目都彻底熄火，救援的尝试也在进行。2025年12月1日，张家界市政府、张家界市经济发展投资集团与湖南广播影视集团有限公司达成战略合作，其中的核心抓手是深度参与ST张家界重整，并助力其核心资产大庸古城项目在2026年7月正式开园。

此次合作有湖南广电体系内电广传媒、芒果超媒等上市公司入局，还吸引了十余家重整投资人，合计携近16亿元资金驰援ST张家界。根据协议约定，合资公司＂张家界芒果文旅有限公司＂将负责大庸古城项目的提质改造与联合运营，计划于2026年7月10日正式迎客。2026年2月，张家界大庸古城发展公司成立公众号＂奇幻大庸城＂，项目定位于＂Z世代的情感疗愈之所＂。

即便有新的资本入场，前面的坑要填平仍然费劲。2025年全年，大庸古城营业收入501.81万元，净亏损5.55亿元，收入与亏损之间差了100倍。大庸古城花了24亿元造容器，却没找到那个让人来了还想来的理由。芒果带来了IP、流量和资金，但那个理由仍然没有呈现。

八年时间，桃花源古镇烧掉的50亿元，是一个个普通家庭的养老钱、按揭款、返乡创业本金。桃花源本没有古镇，《桃花源记》描述的是一种美好乡村生活，当地文旅界人士坦言，桃花源古镇是硬造出来的，它不过是一个文旅地产项目。

全国范围内批量倒闭的仿古街区，验证了同一条常识：文化不能凭空捏造，游客不再愿意为空壳买单。真正能穿越周期的地方，从来是那些留住了烟火气与真历史的老镇子。行业开始重新校准方向，代价却已经在账上写得清清楚楚。