新政还没搞明白，一批项目就被锤懵！谁才能在兰州笑到最后？

2026年兰州楼市的冬天，可能比天气预报来得更早……

828新政落地后，市场还没来及喘口气，一批项目就被锤懵了，甚至陷入令人窒息的冷寂。

于是：一部分准备开拍的住宅用地，挂牌终止了、一些蠢蠢欲动准备拿地的开发商，齐齐猛踩刹车，准备延后再做动作、卖房人也因此陷入了未来职业生涯的迷茫当中。

将切换视角到另一边，就是兰州购房者和二手房房东的割裂和混沌：前者不怕烂尾的安全感来了，但这也并不代表大家就能兴奋起来，能立刻下单。

后者，一部分主城房东因为新房供应节奏变慢，又有了自己存量资产变优的底气，一部分远郊房东因地段配套较弱，焦虑越来越重。

就这样，一夜之间，造房子的、卖房子的、买房子的，都被纳入一套全新的规则体系当中。

不可否认，这套体系里的几项关键规则，说是“三十年来楼市大变天”，也并不为过……

新政最大的特点，其实是“新老划断”。封顶才能领预售证，竣备才能放贷的同时，已取得建设工程规划许可证的项目，不受新政影响。

这就意味着，兰州市场现有的项目，可能是未来几年里，最具确定性的一批；而后面的项目，全部要走现房路，本来触手可及的新盘，从拿地到开售，就需要起码一年多。

拿地逻辑变了，未来兰州入市新项目的总量只会更少，预计今年下半年也会减少掉起码三分之一。

毕竟，本来可以边卖边回笼资，可这开发条款变了，资金确实周转不过来，而一年后，谁又能知道是什么行情？

说得更直白些，这套组合拳，就是房地产融资模式规范和风险重置的最有效方式，也是告别三高模式，转向一个更慢、但更健康的打法。

有人说这是“市场自我调节”，也有人说这是“泡沫挤出”，但不管怎么说，新政还没搞明白，大家牌桌上的筹码，就已经重新洗了一遍。

这种境况下，真正的好产品，也将在新政的催化下，走向一条明显的分化路线……

一方面是，房企的开发成本被重新定价，开发商需要用自有资金，承担长达两三年的沉淀，一旦预算不充足，就无法维持项目的运转。

这就会筛出一批资金本就有问题，且岌岌可危的兰州房企，最终剩下一部分资金稳定、且体系足够成熟的房企。

另一方面是，新政要求现房后，兰州购房者的要求也会发生转移，除了房子本身，公区、园林、会所，也会要求全部实景兑现，要求更高。

更何况，市场上的库存压力并不小，截至上个月，兰州主城的有效库存就还有存量256.2万㎡，占比54.1%，去化周期26个月，总库存则达到473.2万㎡。

且自打2021年底之后，兰州再也没有公示过存量住宅用地的信息，5年的时间里，主城一些地段不错的项目，也已经处理的差不多了。

据地块的分布图分析，存量土地可能就主要集中在城关区的青白石，七里河的彭家坪、大滩，安宁的福源新城、迎门滩和安宁堡，西固的陈官营，榆中的定远，还有城关镇等区域，近郊高坪区域的，大概率都会往中心区域置换。

也就是说未来，兰州主城核心区，只能是一点一点的，小块小块的存量土地了，没有大体量的地块了。

预判后期，兰州核心区入市的为数不多新项目，也必须是足够脱颖而出且能够吸引条件高的改善客户才行。

还有一点需要注意，前几天，”十五五'"系列发布会的住建部专场，也给市场定了调，重点是：房地产进入存量时代，住房和房地产的供求关系发生重大变化。

且"好房子"也有了硬指标，要从14个方面提高住房品质，此外还要提升住房的标准、设计、材料、建造和运维水平，推动智能建造、绿色建造、绿色建材、模块化的建筑。

这个定调，无疑也再次佐证了未来新项目得各方面均优才行。

要说总结最近兰州新房楼市最近的状态，就是期末考试前的学渣们：

新政是那道不会做的大题，一批被锤懵项目是知道自己必然会挂掉的差生，而购房者，更像是站在考场门口，纠结自己啥也不会，到底要不要进去的考生……

诚然，除了新房市场，二手房市场也在新政的刺激下，成为了一个值得关注的焦点。

最近几年，二手房在兰州市场交易结构中的占比持续攀升，市场重心也正从“增量供应”向“存量博弈”加速迁移。

截止8月，兰州二手房的成交份额已高达77%，且8月二手房成交量价齐增，这也意味着已经落地的新项目，后期竞争也会更激烈。

这种境况下，兰州大批房企和项目可能会面临撤出的处境，而部分购房者观望情绪，也可能会更浓。

最后落到兰州购房者，新政销售制度配套“拿房再还贷”等规则落地，基本解决了楼盘烂尾风险，能在一定程度上提振置业信心，推动意向购房者加快入场。

另外，房贷最长期限可延至40年，也有效摊薄了月供，再叠加信贷额度灵活调整，确实能减轻兰州刚改群体的一部分还款压力。

市场整个大的格局，也就非常清晰了：刚需流向二手和保障房，短期内都不会有大的变化。

而未来能存活在市场上的房子，也不是宣传的很好，实则后期运营的时候各种问题，例如社区配套使用不便了，活动无人组建等……

现房交付的项目，做到“所见即所得”，实景园林、实体楼栋、真实户型必须经得起客户实地检验的同时，还要具备良好的物业运营和社区维护，能实现“交付即生活”，提升资产的长期居住价值和口碑。

也就是说，828新政后的“好房子”，是“安全+品质+稀缺”的综合体。

只有将稳健的交付能力、极致的产品力与稀缺的资产价值完美结合，才能在市场变革中，真正笑到最后。

一个真正比拼产品实力的房地产时代，已经来了。

作者=指兰针·小芒果

版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载

如需授权，联系客服

法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林

关注兰州楼市 关注 指兰针

我们一起聊聊观点，讲讲故事