房价大势已定？若无意外，未来5到10年，中国楼市可能出现4大变化

过去二十年，中国楼市几乎被写成一部全民财富故事。四十岁的老张当年陪着怀孕的妻子抢下一套四百万的上海学区房，本以为用完名额能翻倍，结果熬了两年砍价一百万才脱手。

他苦笑着跟朋友喝酒，没成想两年后房价接着往下走，早卖一步反倒成了少亏一百万的庆幸。再盯着下个月涨跌几个点已经抓不住重点，脚下这块地基本身正在换材料。

自2015年购房主力人口触顶回落，央行PSL余额从3.6万亿高点降到2万亿以下，2024年土地出让收入也从8.7万亿峰值腰斩至4.8万亿，叠加3000亿保障房再贷款落地，房子退回民生压舱石、城市虹吸断裂、双轨制供应与存量盘活这4大变化已成定局。

看清未来5到10年的走向，需要从更深层的家庭账本与真实处境展开这个话题。

其实关于买房的争论一直没断过，不同代际在面对中国楼市4大变化时的真实反应，早已在无数家庭的日常拉扯中显露无遗。

聊到资产这件事，经历过去四五年的下行周期，父母到现在，依旧希望孩子们重新买回房子。不知道大家有没有同样的感受，父母总想要劝人，去配置一个处于下行趋势的资产。

这点王大力感触很深。他们卖掉房子已经两三年，父母是知情的。

每次母亲打视频或者电话，都会反复问他，是不是该再购置一套房产，一直在催促。之前一段时间，他们催的是生育二胎，现在话题转到买房。

他和其他人交流的时候也聊过这件事。父辈经历过九十年代的通货膨胀，也见证了 2001 年之后的资产价格上涨，所以在他们的认知里，没有自有住房，内心就会充满不安，会觉得生活缺少安定感。

这是老一辈很自然的想法，甚至这一代人不少人也有同样观念，但是更年轻的群体，这种想法会越来越少。当房价大势已定，年轻一代不再迷信老一辈的买房执念，未来5到10年中国楼市回归居住消费本质的第一大变化便顺理成章地浮出水面。

一位年轻女性分享了自己的想法。住房对她而言，代表专属的隐私空间，是一种确定性的保障。她可以旅居、出差，但个人物品无法随时携带。

一处稳定的居所，按照自己喜好布置，不用突然收到房东通知搬家，不用仓促应对搬家带来的麻烦，这件事对她而言十分重要。生活本身就要应对各种各样的压力，找到一套通勤、周边环境、户型格局都满意的住所，需要耗费大量精力。

可能花费一两年时间，才把房子布置成自己喜欢的样子，房东却通知要收回房屋，这种生活损耗，是她不愿意承受的。这种把房子彻底当成消费品的务实心态，也折射出未来5到10年中国楼市在城市分化与家庭资产占比上的深层变化。

结合国内的现实情况，资产占比和所在城市高度相关。在她看来，对于普通人，房产会占据绝大部分资产。

同样预算，在杭州购置的房产，换到云南可以买到条件很好的房子，但她不会去云南生活，这就是选择附带的代价。

普通家庭，除去富豪群体，房产在总资产里占比很高。

到她这个年纪，房产占比甚至可能达到七成。即便清楚这个现实，她依旧决定买房。

这套房子会长期自住，购置完成之后，可以通过其他方式平衡资产结构。她本身储蓄习惯很好，去年储蓄率达到百分之五十八。

平衡的逻辑就是，清楚房产占据家庭七成资产，剩下三成的资产和收入，在其他方向持续积累。就算房产本身不升值，甚至小幅贬值，只要个人收入持续增长，个人状态保持稳定，整体资产依旧处在正向积累的状态。

除了把自住房当消费品，保障房与商品房双轨制供应的楼市大变化，也在改变着一线城市年轻夫妻的居住选择。另一位年轻女性表达了相反的观点，她和丈夫婚姻稳定，两人目前没有任何房产，短期之内也没有买房的打算。

夫妻二人在上海，选择长期租住公租房。上海的公租房是不错的选择，在外环内无自有住房，拥有正式工作的人群，申请公租房性价比很高。

不存在房东卖房需要临时搬迁的风险，同时兼顾稳定性与灵活性。如果后续工作地点变动，也可以更灵活地更换居住地点。

不过，当家庭步入育儿阶段，过去捆绑在商品房上的学区溢价如何在未来5到10年的中国楼市变化中重新定价，依然考验着每一位中年父母。虽然王大力现在没有房产，但是手握卖房之后留存的现金，这笔资金做了资产配置。

单单货币基金产生的利息收入，就已经超过他过去在投行担任董事总经理时的基础薪酬。按道理来说，现在的生活状态应该十分舒心。

他的孩子今年九岁，和杨天南的孩子年龄相近。两年之后，家庭就要面临孩子升中学的问题，涉及初中学区。大概率他们要重新购置房产。

他无法预判孩子未来的学习水平，哪怕现在成绩很好，也要考虑意外情况。作为父母，就是为了托举这种万一。

万一考试发挥失常，或是摇号分配到普通初中，父母无法代替孩子参加考试，唯一的兜底方式，就是购置初中学区房。这会是他两年之后要做的重大决策。

回看这起事件，当时很多人认为学区房买到手就能稳赚不赔，但现实是人口结构的变化早已改写了房价大势。杨天南和王大力相对被动，他们的孩子出生在房产市场的高点。

以 2017 年为例，上海当年新生儿数量，是 2025 年新生儿数量的二点五倍。这就意味着，如果当年购入小学学区房，相当于买在市场山顶。

就算购置初中学区房，大概率也会踩在高位。王大力对此印象很深，当年妻子怀着孕，他们一起挑选小学学区房。

在那个年代，如果不提前在孕期完成购房，很难拿到学区名额。小学学区房，需要提前三到五年购置，才能正常使用名额，他们刚好买在了市场最高点。

购入这套房产的时候，他还设想，等孩子读完小学，用完学区名额之后，房产还能增值。等到孩子用完名额，他把房子卖出，短短两年时间，算上房贷利息，这套总价四百万左右的学区房，亏损接近一百万。

当时心里十分难受，为了出手，只能主动降价。那段时间，他经常找杨天南喝酒倾诉，不仅没有赚到收益，还产生大额亏损。

两年之后，房价继续下行。杨天南和他说，如果当时没有卖掉，还要再多亏一百万。这样一算，相当于少亏损一百万。

中年人的精神胜利法，在这个时候就派上用场。看清了学区溢价缩水的中国楼市变化，如今入场的家长在面对房价大势时，算账的方式已经彻底变了。

一位杭州家长分享，去年在杭州购置了一套学区房。他的思路是，把学区房看作消费品，不要期待增值。

能够接受房价下跌，所以选择预算不高的小户型学区房，总价一百万出头。前几年房价已经经历一轮下跌，他有两个孩子，这套房子可以供两个孩子使用。

就算房价腰斩，损失五十万，分摊到两个孩子身上，一人二十五万，对比校外补习的花费，依旧更划算。多子女可以摊薄学区房的成本，相当于第二杯半价。

现在这类小户型学区房价格回落之后，租售比表现尚可。他这套房子，首付完成之后，租金基本可以覆盖月供。

就算房价继续下跌，也不会造成太大压力。下跌带来的损失，甚至比不上孩子课外补习的开销。但如果是四百万价位的学区房，他就不会考虑入手。

这套学区房距离自住的地方大约十几分钟路程，通勤可以接受。这种理性算账的背后，正是因为大家意识到了中国楼市从增量扩张转向存量博弈的变化，盲目跟风买房的时代一去不复返了。

王大力的卖房原因很简单，是受到杨天南观点的启发。当年杨天南和他聊房产，一句话打动了他，他转述给妻子之后，也说服了她。

杨天南说，房产占据家庭资产百分之七十到八十以上，但绝大多数家庭，在买卖房产的时候，几乎不会认真评估。仅仅是身边人都说房价会涨，或是为了孩子教育，就仓促做出决定。

平时买一台车，都会多跑几家门店，上网比价，挑选最低价。但是买房这件事，决策往往十分草率。

哪怕选购一块手表，爱人挑选一只包，都会反复对比价格，寻找更优惠的渠道。可房产，听身边朋友介绍小区，担心再不买就涨价，花三天时间敲定购房，之后背负三十年房贷。

这句话深深触动了他。在二手房交易成为主力的楼市变化下，及时感知市场水温，成了避开房价下行风险的关键。

王大力最初的目标，并不是清空房产，而是置换房产。计划卖掉两套房产之中的一套，叠加手里现金，置换一套面积更大，或是市中心位置更好的住房。

进入置换流程之后，他发现卖房难度远超预期，挂牌三到六个月都很难成交。同时他看中的目标房源，卖家也急于出手。

一边卖不掉，一边想要买入，他心里开始产生疑虑。曾经有一套房子找到买家，合同都准备签署，只差三十万的资金交接，买家最终选择违约，宁愿赔付十万到二十万违约金，放弃购房。

他判断，不是对方临时缺少现金流，而是预判购入房产之后亏损会更大，所以选择放弃。他主动降价完成房屋出售，原本看中的大房子，也放弃入手。

现在回想这件事，如果当时完成置换，家庭会产生八百万的损失。置换购入的大房子持续降价，原有房产出售不顺，还要新增房贷，叠加三十年利息。

现在没有房贷，回想这件事依旧后怕。正是这次房产决策，帮他规避了巨额亏损。

在这里也提醒大家，房产属于大额资产，不管买入还是卖出，可以多联系中介，多看不同小区，多听取不同人的意见，及时感知市场冷暖，十分关键。当房子退回民生压舱石，未来5到10年中国楼市的4大变化，最终都会指向家庭财富大迁移的终局。

长期来看，居民家庭资产负债表，正在从房产、固收资产，逐步向权益类资产迁移，这个大趋势很难逆转。拉长数年维度观察，趋势十分清晰。

背后的原因，六零后资产持续向八零后、九零后交接。未来五到十年，会有数十万亿级别资金完成代际转移。

上一代人偏好的资产，老房子、古董字画、白酒，未来市场需求会如何变化，存在不确定性。一两年之内很难看到最终结果，但权益资产配置中枢持续抬升，是未来五到十年确定性较强的方向。

尤其处在低利率环境当中，这个大趋势需要提前认清。顺应未来5到10年中国楼市的变化，把视野从钢筋水泥投向更广阔的资产配置，才是普通家庭应对房价大势的真正出路。

在整体低利率的宏观大环境下，不动产的增值红利已经彻底褪去，过往几十年居民依靠买房实现资产保值增值、财富稳步积累的时代已经落幕，这也是家庭资产持续向权益类资产迁移的核心底层逻辑。

老一辈投资者的资产配置审美和偏好，适配的是过去城镇化高速发展、房产普涨、固收利率居高不下的时代，而新时代的年轻群体，接触的金融产品更多元、投资理念更开放，也更适配股票、基金、指数产品这类权益类投资标的。

这种代际的资产交接，不只是资金的简单流转，更是家庭财富配置逻辑的彻底迭代。过去大家习惯性把绝大部分身家押注在房产上，少量资金存入银行做固收理财，几乎不会触碰权益市场。

但未来，这种传统的资产结构会被逐步打破，普通家庭的权益资产配置比例会稳步、持续地提升，这是贯穿未来数年的确定性财富趋势，也是每个家庭做长期资产规划时，必须锚定的核心方向。

由此可见，楼市底层逻辑的切换，早已深入到每个普通家庭的账本之中。

回望过去，闭眼买房就能实现财富跃迁的剧本已经彻底翻篇。未来5到10年，随着房子退回民生压舱石、城市虹吸分化加剧、保障房与商品房双轨并行以及土地财政转向存量盘活，中国楼市的这4大变化已成不可逆转的定局。

房价大势已定，但每个家庭的财富选择还没定。看清脚下这块地基正在换材料，放下对钢筋水泥的旧执念，不在高位盲目加杠杆，用理性的资产配置代替草率的跟风买房，才能在时代转轨中稳稳护住辛苦攒下的家底。