港股地产冰火两重天，3000元就能砸崩！中信：房价见底，迎接新周期

10月5日消息，随着近期地产新政纷至沓来，市场关于地产股的讨论声多了起来，而高呼地产历史性机遇的人或机构不在少数。继李蓓高呼地产“20年一遇的历史性机会”之后，中信证券加入看多阵营，高呼“投资者要积极迎接地产新周期”。

今日港股开盘，但地产股走势让人看的丈二和尚摸不着头脑，涨跌分化极为严重，既又雅居乐集团、花样年控股10%以上的涨幅，也有时代中国、建业地产、佳兆业集团等公司跌幅超10%。

就在近期，多个利好集中释放。万科9月18日上演第一个涨停，随后多次涨停。随着万科上涨，市场都在猜测，房地产是否迎来拐点？

1）9月18日，住建部对房地产形势的重新定调：房地产进入存量时代。存量时代，意味着 现房销售是大势所趋，地产商拿地、建房将更加审慎， 房地产供给会越来越少，直至地产供给和需求达到一个新的平衡。

炒万科就是炒预期，炒存量时代供给收缩，炒房价上涨的预期。

2）万科们涨停背后，不止房地产市场进入存量时代的定调，还有就是市场对贴息政策的预期以及落地后的资金青睐。9月29日，三部门通知，政策端对首套购房用户提供1%的贴息，限定贷款上限100万，贴息期限5奶奶，政策实施暂定一年，不超过120平，不超过150万价格。

随着地产新政陆续踏来，李蓓高呼， “ 地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇 ”； 未来90%以上房企面临出清，甚至98%房企；部分头部房企未来几年股价可涨5-10倍；再度提示AI泡沫风险； 中国消费股“遍地是黄金”。

高盛表示： 短期供需基本平衡；2027年3月起新房供给缺口或将出现，持续12-18个月，二手房供给可以部分对冲；长期看2030年房价、交易量有望真正企稳，也是房地产税更合适的推出窗口。

刚刚，中信证券发文，最近几个月，一线城市租金环比上涨，且受益于政策措施，越来越多的二手项目实现了供平过租。一线城市的这种情况，十分类似于香港2024年底的情形，是房价见底的强烈信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。

供平过租是指购房月供金额低于租金的现象，是房价底部重要支撑。按照冰山指数的统计，以总价150万元房屋、100万元的商业贷款金额测算，在补贴期限内，月供相当于租金的比例，从125%逐步下降到9月新政之前的106%，并在9月之后进一步下降到90%。

按照租金回报率测算，享受贴息的商贷（按照150万元房屋总价以及100万元贷款算），月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。从整体而言，考虑贴息，北上广深已经临近整体性供平过租，局部楼盘实现了供平过租，接近2024年年底香港出现的情况。

最后，中信高呼：以一些城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。我们建议投资者积极迎接房地产的新周期，看好开发类公司和龙头经纪企业。

但是，金石杂谈发现，虽然利好不断，无论香港地产股还是李蓓重仓地产的基金净值，表现均落后大家预期。她高呼三根阳线改变信仰，但因为重仓港股地产，净值几乎没有起色，也几乎没有享受到这波地产反弹。

港股地产股直接是冰火两重天。9月17日以来（万科涨停前一日），花样年股价腰斩，佳兆业跌超30%，即便优质民企龙湖集团也跌超3%。

另一边厢，优质央国企地产股中，华润置地只涨2%，绿城中国涨4.5%，中国金茂涨7%，建发国际涨9%，万科涨23%。

而涨幅更好的则是一些仙股地产，比如共生智筑底暴涨108%，汇景控股涨65%，融信中国涨30%，世茂、富力涨超20%，正荣地产、绿地香港则涨18%。

所以，新政到底是利好还是利空？很明显是利好，存量时代，利好房价企稳，贴息则加快刚需楼市销售。既然利好，为何港股上演冰火两重天？

1）港股成交量极低，尤其地产股已经爹妈不爱，成交额不到1万者比比皆是。比如花样年，全天成交额16.6万股，股价就能涨11.11%。曾经的龙头房企们，比如碧桂园成交额也只有1000万出头。

也就是说，较低的成交额能拉爆股价，同样可以砸崩股价，比如建业地产，成交额不足1万，跌了12%，最后一分钟暴跌12%，仅仅因为3456元砸盘！

2）极致炒作和极致抛盘。截至目前，港股地产遍地仙股，涨幅600%的汇景控股，市值只有7.7亿，炒作之前市值只有1540万，3个月时间涨了6倍，但业绩可谓稀碎，亏损额度不断扩大，市值7.7亿，一年亏损高达17亿。

以前的明星地产商们，股价纷纷跌超90%，沦为新股，上海龙头世茂集团已不足5亿，华南五虎之一的富力市值5.55亿，优质民企旭辉只剩5.88亿。

3）港股流动性隐忧。一方面，港股含科量极低，优质海外科技公司来港者屈指可数；同时，外资涌入日韩股市，对港股形成极致分流，追捧日韩科技小登。

另一方面，内地公募考核未将香港考量进去，导致大部分机构资金更贴近内地指数而抛售港股；

富途、老虎甚至中资券商跨境经营定义为非法，大量内地活跃资金无法买入港股，且只能卖出。

所以，虽然港股优质房企更多，但是在反弹力度上面来说，港股地产由于流动性压力，远远跑输A股地产股；所以，如果看好地产，两种策略可能更佳：一是买A股央国企地产，二是看不清可以尝试定投；实在看衰直接远离。