广东
说实在话，“人口决定房价”这句话，我这几年听了不下几百遍！
这话听得多了，我自己也差点就信了，毕竟身边说的人实在太多。
直到前阵子我把三个数字摆在一起对着看，才发现这话其实只说对了一半，而且错的那半句，比前半句更要命，毕竟市场并不是在短期的波动，而是在全方面内波动
1、人确实在变少，这点没错
先把第一个数字摆出来，全国人口现在是十四亿多一点，一年里少了三百多万，一进一出已经是负的！
出生人口从十年前的每年一千七百多万掉到现在的八百万都不到，六十岁及以上的人占到百分之二十三，差不多每四个人里就有一个老人。
人口红利确实在退，这点我也不否认，可很多人推到这里就直接跳到“所以房价要跌”，这一步跳得太快了！
人少和房子卖不掉，完全并不是一个维度的，因为好房子永远都是属于稀缺的状态
2、真正的变量藏在这儿，家没变少，反而多了
第二个数字是户数，也是被漏得最狠的那一个。
1982 年的时候，我国家庭平均一户是 4.41 人，到 2020 年只剩 2.62 人，正式跌破了三口之家。
也就是说，同样是一大家子人，现在被拆成了更多个“家”，一个人住的户就超过一亿两千五百万户，占全部家庭户的四分之一还多。
过去三十年里我国人口只增长了不到两成，家庭户的数量却涨了将近八成，所以很多时候并没有我们想象中这么薄弱的，因为人口衰减是需要一个过程的嘛。
我表弟就是个现成的例子，他在城里上班，老家县城还留着父母一套房，可他自己在工作的城市又单独算一户，过年回去住父母那套，所以很多时候父母有一套房子，并不代表自己的小孩就不需要房子，那肯定就是各有各的房子
基本上有独立空间，即便房子不大，都要要求买一套属于自身的房子所在！
3、第三个数字，是人往哪儿去
落到地图上看，人确实在变少，但少的地方和涨的地方根本不是同一批。
我们国家的城镇化率已经到六成七还多了，城镇常住人口一年里还净增了一千多万。
往小的地方看，我堂哥在老家县城的房子挂了快一年半，中间降过两回价，来看房的加起来不超过五拨，中介后来都懒得带人上去了。
就是更多的都是人口流哪里，最终呈现出来的价值就在哪里，像大城市每年吸纳了大量的人口，即便我们所说的城镇化已经到了一个很高的位置，但是从小城市去大城市生活。这个城镇化是不会有什么太大的变化的，但是人口就是实打实的从小城市往大城市里面流入了。
4、可首尔给出的，是个更狠的反例
如果说东京是“人来了所以涨”，那首尔就是个更大的问号，它的人口从一九九零年开始已经连续三十五年净流出，光是去年就有约两万七千人搬走。
首尔的总和生育率只有 0.63，全韩国最低，放在全球大城市里也几乎是垫底的。
按“人少了房价就该跌”的逻辑，首尔的房价基本上该最先塌下去才对。
可事实是，去年首尔的公寓价格同比涨了 13.5%，过去十年平均售价从五亿多韩元涨到了十四亿多韩元，整整翻了三倍！
所以“人口减少房价就一定跌”这句话，在首尔身上也同样不成立，它真正的麻烦在于房价涨得太高，本地的年轻人根本接不住。
首尔媒体自己算过，一个普通上班族不吃不喝要二十六年才买得起一套平均价的公寓，最让人不舒服的地方就在这儿，人都往外搬了，房价照样往上走！
对于人口红利过去了，就是全方面的房子，价格上涨的时代已经成为了结束时，更多的都是在大城市价格上涨的时代开始了。
为什么日本只有两三个城市价格上涨，而韩国就只有首尔一个城市的价格上涨，因为人口基数少，而中国人口基数比较大，4个一线城市价格上涨很正常，一线城市价格上涨也很正常。当然一线城市郊区价格不一定出现上涨的，这也是很正常的，所以我们得要分清楚的地方是哪里。
大城市价格上涨，这一点毋庸置疑，也不需要质疑，市场真的往好的方向全方面的调整。
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