加息成本远超房价跌幅，澳洲购房者陷入“越跌越买不起”怪圈！

房价下跌并未给购房者带来多少缓解，因为许多潜在买家担心如果利率再次上升、房价进一步下跌，自己会“接住一把下落的刀”。

房价在下跌，但买家仍然负担不起房贷，尽管阿尔巴尼斯（Albanese）政府试图帮助首次购房者进入市场。来源：News Corp/iStock

今年四次加息，为一笔典型的新房贷总共增加了172,000澳元的额外还款成本——是过去六个月房价下跌所抹去的金额的数倍。

在分析师和房主质疑为什么阿尔巴尼斯（Albanese）政府通过助长通胀的支出和更高的投资税来损害房地产市场之际，经济学家预测至少还会再加息一次，即使房价继续下跌，这也会进一步给可负担性带来压力。

Realestate.com.au 房价指数数据显示，在首府城市住宅中位价值于3月达到101.6万澳元的峰值后，已跌至97.3万澳元，各城市之间差异很大，而区域地区的中位价格相对持平，为71.8万澳元。

在过去六个月中，悉尼的住宅中位价格下跌了64,000澳元至118.7万澳元，墨尔本下跌了40,000澳元至81.9万澳元，布里斯班下跌了38,000澳元至103.3万澳元，阿德莱德下跌了22,000澳元至91.5万澳元，珀斯下跌了44,000澳元至96.8万澳元。

澳大利亚储备银行（Reserve Bank）加息——上周最新一次将现金利率提高至4.6%的15年高点——为一笔典型的731,000澳元新房贷增加了5,736澳元的年还款额。在30年贷款期限内，这相当于总共额外还款172,080澳元，而如果 RBA 再加息一次，这一数字将进一步升至216,000澳元。

联邦政府已承认，其在5月提出的争议性房地产投资税改革旨在降低房价，以帮助首次购房者进入市场，但借贷成本上升已远远抵消了房价下跌。

SQM Research 董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，多次加息已“强制性地降低了”人们的购买力和借贷能力，而预算中的税改已严重影响了投资者需求。

“到目前为止，利率上升正在抵消房价下跌，所以可负担性已经恶化，因为借贷成本上升了，”克里斯托弗（Christopher）先生说。“未来六个月，房价将继续下跌，而且随着我们接近12月，跌幅可能会加速。我认为前景是，六个月后房价至少还会再下跌5%至10%的概率为80%。”

克里斯托弗（Christopher）先生说，许多潜在买家正在观望，不愿购买房产，因为他们“不想接住一把下落的刀”。

随着价格下跌，许多买家正在观望。图片：iStock

他说，虽然全球能源价格高企是通胀的关键驱动因素——目前4%的通胀率远高于 RBA 2-3%的目标区间——但这并不是唯一因素。

“另一个因素，也是政府尽可能试图不提及的，是政府支出的增加，这是通胀性的，”克里斯托弗（Christopher）先生说。

“政府支出占 GDP 的比例持续越来越高……它应该减少，但我们有一个似乎相信大政府最好的在任政府。”

经济学家表示，今年 RBA 第五次加息的可能性仍悬而未决。KPMG 首席经济学家布伦丹·林恩（Brendan Rynne）上周表示，最新的 CPI 数据显示通胀仍“远未得到控制”，而 Deloitte Access Economics 合伙人斯蒂芬·史密斯（Stephen Smith）表示，最新数据“缩短了墨尔本杯日加息的可能性”。

房地产专家、BMT Tax Depreciation 首席执行官布拉德利·比尔（Bradley Beer）表示，关于更多加息的讨论正在吓到澳大利亚人。

“无论你是投资者还是自住业主，你都必须看看自己能负担得起多少还款，当周围有人谈论多次加息时，不仅借贷更难，你还必须考虑自己的 cost-of-living 状况，因为通胀正朝着那个方向发展，”比尔（Beer）先生说。

“你真的负担得起你想买的房子的还款吗？”

房地产研究集团 Cotality 的研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，更高的利率、可负担性限制和疲软的消费者信心是推动房价下跌的因素之一，市场上的住房存量水平已“急剧上升”。

劳利斯（Lawless）先生说，这正在改善买家的选择，“但具有讽刺意味的是，许多潜在买家目前没有信心或财务能力购买”。

REA Group 高级经济学家埃莉诺·克雷格（Eleanor Creagh）表示，买家购买力下降是价格的主要压力。

“未来几个月可能会有进一步的价格下跌，因为（上）周的加息、税改以及借贷成本上升的累积影响对需求造成压力，”克雷格（Creagh）女士说。

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