四川
现在的楼市，和2015年前后确实有不少地方很像——库存高、成交冷、购房者观望、政策不断放松。
但像，不等于会一模一样。
如今的人口、居民负债、政策目标这三件事，已经跟十年前完全不同了。
2014到2015年那会儿，楼市很难。
国家统计局当时的数据显示，2015年全国房地产开发投资增速只有1%，土地购置面积、新开工面积都是负增长。
到2015年末，全国商品房待售面积接近7.19亿平方米，库存到了历史高位。
很多三四线城市房子积压严重，卖房非常难。
买房人的心态也和现在差不多：不是完全没钱，而是不敢买，怕房价继续跌，所以集体观望。
开发商回款困难，资金压力大，土地市场遇冷，地方土地收入下滑，经济也被拖累。
后来政策开始托底，大家熟悉的“330新政”出来了，降首付、调税费，央行多次降准降息，信贷口子慢慢放开。
半年后，市场开始反应，一线城市先启动，深圳部分区域二手房短短几个月涨幅超过50%，地王也接连出现。
大量三四线城市则靠棚改货币化安置，拆出一批拿着现金的购房者，积压多年的库存才被快速消化。
但回头看，那一轮上涨也埋了雷，很多家庭加杠杆买房，居民债务快速抬升；不少三四线城市房价脱离收入基本面。等棚改红利退潮，市场又回落了。
再看现在，确实能找到不少相似点。
库存压力还在，当前全国商品房待售面积处在高位，很多城市新房去化周期偏高，不少县城和普通三四线楼盘，去化周期甚至超过3年。
新房成交持续走弱，看房多、下单少，大家都在等降价或者更强的利好。
开发商资金压力依旧大，拿地意愿低，土地市场冷清，土地出让收入承压，宏观经济也需要楼市企稳来托底。
政策方向也类似，各地陆续放开限制性政策，下调首付比例、降低房贷利率、调整交易税费。
这些工具，和2015年靠需求端刺激托底市场的思路，有很强的相似性。
但相似只是表面，现在UI关键的是，基本面完全不一样了。
2015年时，城镇化还在快速推进，大量人口往城市流动，城镇居民住房自有率没现在这么高，刚需群体规模庞大。
简单说，那时候还有大量年轻人要买房安家，住房还是增量市场。
现在反过来了，国内人口总量进入拐点，新生人口持续下滑，城镇化速度明显放缓。
城镇居民户均住房已经接近一套，很多家庭手里有多套房，新增刚需群体大幅缩水。
房子从当年的增量需求，变成了存量博弈。
需求总量已经见顶。这时候就算把房贷利率降得很低，放开所有限购，也很难凭空创造出大量新的购房人群。
再说居民杠杆，2015年之前，居民部门整体负债水平不高，还有加杠杆空间。
经过之后几轮楼市上行，居民房贷负债已经处在较高水平。
普通家庭现在不愿意再背几十年高额房贷，大家对负债的态度变谨慎了。
就算月供压力下降，很多人也不愿意盲目上车，这直接限制了楼市反弹的力度。
现在的政策思路不一样，核心基调始终是房住不炒，目标是防止楼市硬着陆，而不是推动房价全面上涨。
现在的存量房收购，更多是把商品房转为保障性住房，属于供给端调整，不会像当年棚改货币化那样直接给居民发钱、制造大量新增需求。
如今不会再出现当年那种全面放水、全民炒房的环境。
热点城市可以企稳回暖，但绝大多数普通三四线、县城楼盘，很难迎来大幅上涨。
那参考2015年的历史，未来楼市会走出什么样的行情？
我的判断，市场依然会延续强分化的走势，而且分化程度会比2015年更加极端。
核心一二线城市、产业强、人口持续流入的都市圈，在政策持续托举之下，成交量有望率先企稳，优质地段房产价格能够稳住，局部会出现小幅回升。
但是，绝大多数人口持续流出的县城、普通三四线城市，很难有像样的反弹。
就算政策持续放松，成交量可能短暂回暖，房价很难大幅上涨，长期还会面临库存消化压力。
这些地方的房子，供应充足，人口不断外流，支撑房价的底层力量已经消失。
现在，对刚需自住来说，如果手里资金稳定，有长期居住需求，可以慢慢挑合适房源。
市场企稳会是一个缓慢过程，不会突然暴涨，你有时间挑。
优先选产业强、人口流入城市的核心地段，避开人口持续流出县城的远郊大盘。
如果打算投资房产，建议保持谨慎。
2015年之后那种房产快速增值的时代已经一去不复返。
现在房产流动性大幅下降，很多三四线二手房挂牌很久都难成交，持有成本高，保值能力弱，房产不再是稳赚不赔的资产，投资属性持续弱化。
如今，人口结构、居民负债、政策目标这三大底层逻辑，已经发生根本改变。
这就决定了，就算市场企稳，也只会是结构性行情，不会重现十年前全国普涨的大牛市。
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