广东
文｜邓浩志
828现房销售新政有一条内容：现房销售项目在取得施工许可证后，开发商可以和购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。至于 "少量" 是多少，828 新政没有说，从目前已经出台政策的城市看，北京允许收 1%，上海收 3%，广州收5%。而这可能引发一系列的问题。搞不好，新房定金违约将常态化。
先说个基本情况，按过去近 20 年房价变动情况看，房价每年波动小的年份也有 3%~5%的波动，波动大的年份超过 30%的都有。而从取得施工许可到项目竣备起码需要 2 年，高层和超高层如果带装修则需要 3 年甚至以上。所以今天下定金，2、3 年后，房价大概率已经不是现在的价格。
对购房者而言，如果 2、3 年后房价没有变动，或者涨了，那就可能履约。但 2、3 年后如果房价下跌哪怕 1% 以上，北京的购房者完全可以挞定，然后重新购买。
同样情况也会出现在开发商层面，按规定如果开发商收取客户定金后违约，需要双倍赔付购房者，所以只要房价涨幅超过 2%，北京的房企大可赔付购房定金后，把房源拿回来重新定价，再次卖房。
上面我们说的是基于房价变动后的情况，假设在这 2、3 年内房价没有波动，我认为挞定的情况也会很多。因为 2、3 年时间，很多客户会因为家庭资金状况、工作变动、需求改变，甚至看到其他更好的项目而改变之前的决策。
其实在一直实施预售定金的年代，客户下定后一周内就后悔并且申请退定，找关系退定金的情况也很多。拉长到 2、3 年，这种情况肯定有10 倍的提升。
我认为，现房销售那1% 的定金已经不再是定金了，而是一个期权。而 3% 的定金其实对锁定交易的意义似乎也是不大的。过去 20 年的经验，房价在两三年内累计波动幅度肯定超过 3%，甚至超过 5%。所以有专家认为广州 5% 的定金貌似更合理，但我认为依然不能解决问题，到时候依然可能出现大量挞定的情况。
当然了，如果其他城市允许现房销售项目继续提高定金，比如 10% 甚至更高，那是否降低了现房销售的初衷？违背了 828 新政的意志？购房者又愿不愿意接受？这些目前都无法预测。但比较明显的是，现房销售定金问题，已经出台落地政策的城市无一不出现了经验不足的情况，而房企则更是准备不足。但这可能是强推现房销售所必须付出的代价。
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