又一份排他性协议 恒大物业这次能迎来“新主”吗？

观点网 9月末，恒大物业在港交所公告，清盘人已接获若干潜在买方就潜在交易提交的方案；控股股东中国恒大与CEG Holdings（合称潜在卖方，合计持股51.016%）已与一名选定投标人签订排他性协议，就潜在交易进行排他性谈判，期限截至2026年10月27日，到期可延长或调整。

这是该出售事项第二次进入排他期，上一轮独家谈判于今年6月正式终止，对手方据报道为广东国资背景的广东省旅游控股集团。

三个月后交易重启，买方从地方国企换成了据称正准备报价的私募机构，谈判桌两边的筹码已经不同。

第二个排他期

恒大物业这场“千里寻明主”的行动由恒大清盘人主导。

2024年1月29日，香港高等法院颁令中国恒大清盘，委任安迈顾问的杜艾迪与黄咏诗为共同及个别清盘人；2025年8月，清盘人聘请瑞银与中信证券物色买家，彼时恒大物业市值约90亿港元；同年9月，恒大物业收到清盘人接洽函，要约期随即展开；

2026年1月13日，恒大物业公告表示，清盘人已向通过初筛的潜在投资者发出进一步尽职调查邀请，并要求其在2026年1月底前提交经更新的正式要约方案。

公告并未透露潜在投资者的身份，不过根据后续报道，太盟投资集团（PAG）与广东省旅游控股集团有限公司（广东旅控）有意收购恒大物业控股权，且两大潜在买家彼时均已与中国恒大清盘人正式接洽。

4月14日晚，恒大物业公告称已与一名选定投标人签订排他性协议，同时开展为期30个工作日的排他性谈判。根据市场消息，此次与恒大物业签订排他性协议的投标人为广东旅控，消息公布当日其股价一度上涨17%。

然而直至谈判期限届满，双方仍未能完成尽调与价格商议，最终于6月25日宣布谈判正式终止。当日恒大物业股价跌超两成，低至0.78港元，市值缩至约84亿港元。

恒大物业方面没有披露为何终止，市场分析交易破裂的原因主要有三。

最直接的是价格。据媒体报道，竞购报价可能低于当时股价，恒大物业彼时静态市盈率约11倍，高于行业6至8倍的"合理收购区间"。清盘人要为约450亿美元境外债权索赔尽快变现，国资买方则须对出价负责，两套定价逻辑难以在一个月的排他期内弥合。

第二层原因是买方实力与标的包袱的错配，广东旅控2025年末时的总资产仅有148.45亿元，市场难免质疑其是否具备支撑百亿级并购的实力。

第三层是国资严苛的合规要求与层层审批限制了市场化灵活性，叠加估值分歧与债务问题，令谈判难以推进。尽管恒大物业近些年一直在“去恒大化”，然而当初的134亿元存款事件的余波仍未完全平息。根据2026年中报，相关款项已按全额减值处理，关联方应收款20.89亿元全额计提减值，全集团减值拨备32.44亿元。

如何厘清与母公司的资金往来，是买卖双方都绕不开的问题，2021年合生创展收购恒大物业案告吹的原因也与之有关。

与国资有缘无分地错过之后，恒大清盘人决定尝试另一条路——牵手私募机构。

7月下旬，恒大清盘人宣布重启恒大物业控股权出售进程，并于9月底签订排他性协议，谈判期限截至2026年10月27日。而这一次，传闻中的“金主”是太盟投资集团、华平投资和信宸资本等私募机构。

从国企换成私募

从业务视角看，恒大物业无疑是一个优质标的。2026年中报显示，该公司期内营收约69.43亿元，同比增长4.45%；归母净利润5.17亿元，同比增长9.48%；在管面积约6.03亿平方米，居行业前三；第三方收入占比接近100%，可用资金约42.44亿元。

这也对买方提出了较高的要求，要接盘恒大物业的股权，并非仅靠资金实力即可。潜在买家必须同时满足多重条件：既要具备雄厚资本以应对百亿元级交易及关联债务风险，又需拥有整合近6亿平方米在管面积的运营能力；既要有处置高比例坏账和复杂历史遗留问题的经验，还需具备明确的战略协同逻辑或政策使命。

值得注意的是，信宸资本、太盟投资集团、华平投资基本都有对物管企业的投资经验。

据物聊社了解，信宸资本是中信资本的私募股权投资分部，官网简介显示该基金目前管理着102亿美元的资本。在恒大物业上市前，中信资本系便以30亿港元为对价取得恒大物业约3.582%股权，成为恒大物业的战略投资者。

此外，信宸资本自身也在物管领域有所布局，2018年-2023年间看准中国物业行业向存量提效管理转型的契机，聚焦综合设施管理细分领域，陆续收购7家专长于综合、医疗、公建、机电、保安、暖通等不同领域的设施管理企业，最终打造了“嘉信立恒”平台公司。

今年1月，上市物企新大正公告称，拟通过发行股份及支付现金的方式，收购嘉信立恒75.1521%的股权，其中信宸资本的出售比例为48.22%。交易完成后，信宸资本及其一致行动人将持有新大正14.92%的股份。

太盟投资集团在中国市场最有名的战绩是对万达体系的三度出：2021年联合投资人以380亿元投资珠海万达商管，2024年牵头约600亿元投资大连新达盟并取得控股，2025年又与腾讯、京东等成立500亿元联合公司接手48座万达广场。

若太盟投资集团取得恒大物业控股权，或可打造一个像华润万象生活那般的“商管+物管”联动机制。今年7月，该集团旗下一家公司以顾问的身份促成了方圆生活服务50.01%股权交易案，具备一定的物业收并购经验。

华平投资在物业和不动产领域亦有长期布局。相对于国资潜在买家，太盟、华平、信宸这类私募机构有足够的资金体量吃下较大标的，同时都具备重大资产重组与处理复杂交易的经验，并且对项目的回报周期有充足耐心。

潜在买方从国企换成私募，恒大物业两次排他性协议主角变换背后折射出谈判约束的变化，前者的决策链条受合规与审批掣肘，后者的出价纪律更强、对折价容忍度更高，代价是更高的资金成本与退出压力。

根据最新公告，恒大清盘人与潜在买家之间"尚未订立任何正式买卖协议"，10月27日之后的下一份进展公告，将决定这轮排他期是通向签约，还是重演6月的剧本。

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