现房销售不可怕，关键是“钱地税”配套政策能衔接跟上！“8·28”楼市新政满月调查

中房报记者 苗野 北京报道

商品住房销售新政落地已满一个月，比起政策旗帜鲜明地推行现房销售，企业的态度和处境就要复杂得多。

8月28日以来，中国房地产报记者连续采访了全国各地房地产企业，一家华东房企的财务负责人说，公司已经更新拿地测算模型。“在新模型里，土地款分期支付、开发贷项目制、税收后移三项假设被同时纳入。如果这些配套都能落地，账还能算得过来。”

对于现房销售引发的一系列新规则变化，出现部分房企暂时按下拿地键的问题，上海某房企相关负责人告诉记者，公司内部已明确未来只关注容积率1.0-2.0的低密中小体量产品，“这类产品12-15个月就能毛坯竣备，对回款影响相对有限，大高层和长周期项目，则一律不碰。”

也有部分企业还在观望，等等各地细则落地，期待在规划、融资、税收、土地款支付等层面推出配套政策托底。“已经做好接管民企项目，完成地方烂尾项目处置与重启的准备工作，但接管需结合地方实施细则和具体项目条件逐一评估。主要看各地现房销售比例如何确定，配套的土地供应、融资支持、税收优惠等如何落地。”某国企人士表示。

土地拍卖市场迎来分化

“8·28”楼市新政，重构了房地产开发基础制度，土地市场作为新政传导的第一环，其成交表现直接反映房企投资策略的边际变化。

9月21日，上海2026年第九批次涉宅用地出让收官，本批次共推出三宗地块，分别位于黄浦区老西门、静安大宁和浦东金桥板块，成交总金额约129亿元。

从参拍情况来看，本批次共吸引8家企业(或联合体)参与。对比“8·28”楼市新政前几批次的表现，房企拿地态度趋于审慎。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，“8·28”楼市新政后，房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售所对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。

另外，低密地块成为新政后最受追捧的标的类型。北京顺义后沙峪温榆河地块，住宅容积率仅1.01，建筑限高27米，由华润置地经174轮竞价以82.99亿元竞得，溢价率17.37%，成交楼面价约4.06万元/平方米。上海松江泗泾地块容积率1.2、建筑限高24米，由星狮投资与国贸地产联合体经29轮竞价以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。南昌西湖区东坛街以北地块，容积率1.1，经过多轮竞价，由山东万泰旗下的南昌锦扬置业有限公司摘得，溢价率高达30.42%。

低密地块在新政环境下具备天然的抗冲击性。

华东某房企财务总监对记者表示，低密度意味着竣备周期更短，小地块意味着资金沉淀更少，这类项目资金回报率不高，但利润安全垫高，利润绝对额较大。

一些企业也在大手笔出手，最具代表性的是中海地产。据中国房地产报记者测算，8月31日至9月21日，短短22天，中海拿地总额已达228亿元，在上海、深圳、西安等核心城市接连出手，上演了一场抢地攻势。

另据中指数据显示，9月1日至21日，300城住宅用地成交规划建筑面积2198万平方米，土地出让金858亿元。同期300城宅地平均溢价率6.5%，较8月有所回落，多数城市以底价、低溢价成交为主，核心城市的优质地块还保持一定热度。

企业融资冲击各有不同

除了企业拿地趋于谨慎外，融资端的风向也已然生变。

9月15日，保利发展抛出50亿元定向可转债募集说明书，成为“8・28”新政落地后，首家启动再融资的A股地产上市房企。这一纸公告，标志着冰封许久的房企融资闸门，在新规之下重新开启。

募集文件显示，这笔资金将投向上海、杭州、广州等城市的9个住宅项目。长达 6年的融资期限，精准匹配新政下现房销售带来的拉长开发周期。

中指研究院企业研究总监刘水表示，新政落地后，房企将进入资本金占用高、现金回流放缓的新阶段。单个项目自有资金投入显著抬升，开发周期拉长，集团资金调度空间被压缩，项目端与集团层面的现金流管理逻辑，都必须推倒重来。

保利发展这笔50亿定向可转债，正是这套全新资本规则下打出的先手棋。

一位华南中小房企负责人直言，新政下，大型央企、国企凭借多元融资渠道和优质资产储备，受到的冲击相对有限。对于高杠杆、在建项目多的民营房企而言，将会面临严峻的现金流考验。

“原有开发模式下，一般6~ 9个月即可实现销售回款。新政落地后，回款周期将拉长超1年，项目利润率下滑5个百分点，IRR（内部收益率）从20%骤跌至1%，除非售价上行 10%，否则项目难言盈利。”华南中小房企负责人表示。

他所在的房企今年原定销售目标50亿元，如今进行了下调，预期为40亿元。

这份焦虑并非个案。中信证券测算，切换至现房销售模式后，项目IRR 将从传统预售模式下的15.8% 回落至3.6%。摩根士丹利的模型更为悲观，项目IRR或由22%骤降至4%，降幅接近18个百分点；在严格落地情景下，其覆盖房企2028 年合同销售额，最高或将遭遇35%的冲击。

市场呼吁“钱地税”留弹性

截至9月28日，除北京已出台落地细则外，其他地区配套实施细仍未发布。

面对当下市场，房企普遍呼吁，在融资杠杆、税费成本、土地款缴纳三大核心环节保留弹性空间，以对冲现房周期拉长带来的资金承压。

“授信看项目，回款靠证券化，过桥靠基金。”上海某房企相关负责人建议，盘活已签销售合同，销售额度虽已锁定，但放款需等到竣备交付，中间约有一年时间差，这个缺口可通过保理、ABS等工具，以已签销售合同为基础资产开展证券化，成本约增加1～2个百分点。此外，可由地方政府牵头设立城市发展基金，为开发商提供一年期过桥资金。“资金封闭运行，风险可控，开发商支付约2个点手续费，这条路是通的。”

税收配套是另一个关键诉求。华东某房企内部人士建议，取消增值税和土地增值税预缴政策，根据项目实际经营情况计算应缴纳的税款，避免出现房企预缴税款后又要花几年退回多预缴的税金。

房地产财税专家李明俊认为，现房销售情况下，如将土地增值税、增值税改为在现房交付结转收入后申报缴纳，企业所得税将不再有预征，会对企业现金流有所缓解。

在土地款支付上，华南某中小房企提出了更为直接的诉求：“希望土地款能分期支付，拉到竣工备案再支付，至少2年。”

上海某房企投拓负责人建议，适当降低土地出让金首付比例，允许在1至2年内分期付清土地款。同时，通过降低或免除分期支付所产生的利息，减轻房企阶段性资金负担。

值得关注的是，这一诉求已经在北京新政中体现。北京细则明确，8月28日后新公告出让的商品住宅用地，土地出让金可分期缴纳：出让合同签订30日内缴纳不低于总价款50%，剩余款项可在签约后两年内缴清，且不计利息。